何时才能开征？物业税开征难题背后的利益博弈

当地产股在一波波反弹无望地下跌中被腰斩，有人在问，房地产价格会随之大幅下滑吗？关于楼市是否拐点已现的讨论日益热烈，被称为调控房地产价格重要手段的物业税再次浮出水面。物业税真的要开征了吗？

今年1月22日，在北京市的“两会”上，北京市政协委员、地税局局长王纪平透露，北京市已率先向国家税务总局提交了物业税“空转实”的申请，最快今年6月份北京将开征物业税。除北京外，多个城市向国家税务总局和财政部递交了物业税“空转实”的申请方案，认为已经具备物业税“空转实”的条件，再“空转”下去已经没有意义。物业税实转的传闻愈演愈烈。

仍处在模拟评税试点阶段

物业税也叫不动产税，旨在将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税等等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。2003年，中国已在6个省市进行物业税空转试点，所谓空转，就是指虚拟意义上的资金循环，没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政、房产和土地管理等相关部门共同参与，采集数据，统计物业数量，并进行评估和税收统计，属于开征前的理论研究阶段。

从空转试点开始，物业税要开始征收的传言便不胫而走。2007年10月，国家税务总局宣布将物业税“空转”试点由北京、江苏、深圳等6个省市扩大到河南、安徽、福建、大连等10个省市，目的非常明确，就是扩大数据采集及评估范围，充分体现税收公平、合理原则。业内人士认为这说明物业税“空转”几年的试点成果得到国家有关部门肯定，开始向全国推，意味着2008年物业税将由空转实。

综观这几年空转的成果，一些诸如物业价值评估等类的技术难题已经得到突破性解决，创建了符合国情的评税工作模式，开发了计算机批量评税软件。几年的物业税模拟试点评税工作，也积累了不少经验，但是显然距离实转还有一定距离。

物业税的空转包括两个环节，第一个环节是进行基础数据的采集收录，第二个环节是评估房产的价值，作为征税的依据，并随着市场价值的变动不断修正估值。目前物业税的“空转”还处于统计测算数据阶段，而对房产价值的评估即评税阶段还需要有专门的评估机构负责。也就是说目前的试点工作尚处于初级阶段的第一环节。

而“空转”的关键点在于第二环节，评估需要对房地产的房龄、朝向、结构、建筑成本、坐落位置、附近公用设施等许多数据资料进行采集统计的数据做支撑，因为评估值将作为征税的依据，所以必须准确，工作量极其庞大。物业税开征前的准备工作尚在试行阶段，“空转”尚未完成，如何“实转”？

针对“北京市最快将在今年6月份开征物业税”一说，国税总局办公厅新闻中心主任牛新文随后在媒体上表示，“是一件没影儿的事”，“我国现阶段，既没有物业税税种，又没有相关的法律支持，6月份征收物业税从何谈起？”牛新文说，所有做过物业税“空转实”试点的地区，都可以和北京一样随时向国税总局提交类似的申请报告，但这并不意味着，物业税的征收就进入实质性的操作阶段。从试点到申请、到审批、到新政实施，究竟还要多长时间，现在还不好说。物业税作为一种新税种，须通过全国人大常委会立法确定。而根据《立法法》以及立法惯例，即使物业税进入立法计划，相关准备工作也需要两年左右，物业税立法工作尚未开始，尚不具备法律基础。

从两部局的工作要点看，物业税改革显然加大了步伐，物业税试点范围也明显进一步扩大。但从其政策制定的本意看，物业税改革尚处于模拟评税试点这一初级阶段。至此，和以往一样，物业税实转的传言再次止于传言。

国家税务总局有关负责人不久前在媒体上称，因客观环境所致，2008年物业税不会开征。开征的大概时间在20 10年~2015年间，这在税务总局内部已经达成共识。

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