黄瑜：展望08市场 保障性政策落实需首要关注

中国指数研究院常务副院长  黄瑜

在2月29日晚举行的第八届中国房地产发展年会上，超过1000位地产业界、媒体精英到场。郎咸平、冯仑、孟晓苏等多位经济学家、知名企业家就“房价、房企和房市”这三个楼市永恒的主题进行了激烈而精彩的探讨。以下为中国指数研究院常务副院长黄瑜在第八届中国房地产发展年会论坛上的精彩发言：

我对07年做个市场回顾后，讲一下08年需要关注的几个问题。首先看一下07年整体市场，07年我们先从土地市场来看，我们统计了一下，这是根据发改委已经国家统计局做的分析，2007年土地供应面积和开工面积都高于前一年。

我们把土地开发成本和土地购置费用做了分析，从土地开发成本来看，整体开发成本大概增长了22%，购置费用比上一年也增长了17%。从这两个数据可以看到，使整个成本大幅度上升。我们再来看一下招拍挂市场的情况，07年土地出让的总收入应该超过了9千亿元，占土地出让总收入的80%，这比上年增长64%，从这也可以看到，现在招拍挂已经成为市场拿地的主要方式。

现在看一下出让土地价格的增长，我们把07年1到10月所有招拍挂土地的平均价格做了一个分析，对于出让前十位的，都高于成交价的30%，这说明市场越来越活跃竞争越来越激烈，应该说招拍挂对价格的提升也发挥了作用。我们统计了全国所有的总价在前十位的地块可以看到，出让总价前十位，上市公司拿了80%，长三角也占了80%比例，珠三角占70%，环渤海这一带60%到70%。单价最高的黄埔区那一地块以及长沙地块，单价和总价是07年最高的，2007年这一轮资本市场使房价上升起到了很大作用。

从这些可以看出来，七个城市的土地价格平均上升了12.8%，而北京增幅大概达到30%，确实去年土地价格增长很快。我们看一下07年底的现象，07年底以来，由于土地和金融政策的影响，出现了不少优质地块以底价成交甚至流拍现象，广渠门这一地块为例，竞买方有个要求，外资不能竞买，这样使得流拍。大家看这大屏幕显示的，像天津、南京，很多第一以底价成交。经过07年之前比较疯狂的拿地后，现在开发商拿地也比较理性了。

我们看一下整个房地产市场从供给需求的价格变动情况，先来看投资，07年整个房地产开发投资同比增长30.2%，这也是去年很多人预测25%以上，这是不争的事实。增幅比去年提高了8.4个百分点，其中商品住宅投资增长32.1%，这明显高于固定资产投资24.8%的增长率。

我们看一下，房地产投资占固定资产投资所占的比重18.4%，住宅所占的比重71.24%，从这两个比例来看，相对于去年没有太大的变化，但整个投资的增幅、总量增加的还是非常快。我们看一下投资资金来源进行一下分析，大屏幕显示的图，是我们把06、07年整体的资金来源进行分析，可以看到资金来源结构没有太大变化。但是看下面图表，底下有个把各种资金来源增长情况我们进行了分析，可以看到07年一季度，外资的流入幅度比较大，同比增幅110%，政府采取了相关调控措施，07年第二季度、第三季度采取了及时的举措，所以07年第四季度，下半年后，外资流入也有所回落。这是曲线图，可以说外资监管发挥了效果。

我们看一下商品房供应情况，07年全年，无论从施工面积和新开工面积都出现了一定幅度的增长，增长基本是与去年差不多的幅度，都在21.1%，一个是49.4%，整体增长幅度相对于去年没有太大变化。竣工面积现在是同比增长40%，而增长幅度比去年下降1%，增幅减少应该是值得关注的现象。

商品房需求在前三季度，看一下需求情况，在前三季度整体需求得到了大量释放，从增长的情况也可以看到，我们增长情况比较明显。到第四季度有所回落，这也是因为第四季度市场观望的气氛，使市场需求出现了一定萎缩。我们对比上年度的情况来看，07年整个商品房销售面积相对于06年同比增长23.2%，相对于商品房的销售额，同比增长42.1%，远远大于销售面积的增长。

我们再把销售面积与竣工面积和新开工面积做了分析，可以看到这一年里，也是供不应求的状况。商品房去年一年，发改委数据也是，整个商品房均价同比增长14.8%，而住宅增长更明显，增长了17%。我们再来看一下价格指数，十个城市指数也可以看到，均呈现上升势态，第三季度涨幅已经趋缓。

实况：2008第八届中国房地产发展年会

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