论坛：搜房3.15维权论坛 专家现场答疑维权案例

【潘志东】还得靠单位协调这种关系。因为确实是一种政策性的，可能超出法律规定的范围。

【侯洁】咱们国家的土地政策和别的国家相比比较特殊，造成了过去的集资房等等。

【潘志东】后遗症都没有解决。

【侯洁】我认为住房政策这20年在飞快的变化，当初可能处于一个初级阶段，开发阶段，没有那么完善。我只能说静下心来慢慢的完善，国家对这块会有一个解决的办法。他们交了集资以后，单位交土地出让金没有给他交，这也有可能性。我认为还是从源头开始抓起。

【陈雅琴】装修也是一大块，我们有网友NANCY16949提出这样的问题，（XX）装修公司缺乏诚信，家里的水电改造1000元，结果卫生间防水一项，图纸上施工要求写着，按花洒的墙面刷到1.8米，其他墙面刷到30厘米。实际的情况，施工班长在没有告知业主的情况下，把所有的墙面全部刷到了1.8米，运算多了800块。水陆改造按图纸是3000出头，最后下来是5400。超出的部分如何处理，施工班长讲了很多理由，但没有一条是占得住理的，最后给我们的结论就是，如果私下解决，超出部分可以打个8折，如果通过公司一折也不打。监工打从装修之日起将近两周没有露面。

【张之刚】这个问题我来解释。我先下一个结论，待会说我们应当怎么做。比如前期花洒杀1.8米，普通的地方刷30厘米，这个地方开始约定，装修公司没有按合同约定实施。一种你告知业主，你这个东西前期没有做的时候，如果你违反了合同约定或者图纸约定，你应该和甲方沟通改变一下，如果走这个程序是没有问题的。如果没有经过和小业主沟通，他私自就加了，刚才你那句话很到位，就该刷。从监理公司角度支持一分钱也不给，你就继续往下干了，不要提这个事了。

【付骁鹏】咱们从技术指标上，以后我们家装修的时候，我也是让他全刷的1.8米，当然也没有那么贵。

【张之刚】咱们今天不讨论价钱这块，家装行业的价钱是一种市场调节价，还有一种叫业主认知价。你既然没有按图纸施工，没有和业主进行前期告知，对不起，一分钱不给。刚才说了3000出头，最后改成5000多。从我们监理介入家装市场那一天，我们有一项工作是审核装修公司的报价。我们审核报价不是给你省下钱来，而是审核项目全不全，就是你们家有没有丢项和漏项。我举个例子，比如咱们客厅铺地砖，装修公司一说铺地砖多少平米，你说20平米，但是底角线你想到了吗？漏了，卫生间里面有些防水他不告诉你，这就是潜伏的都是，丢项和漏项。丢了以后你的总价肯定低，但是你装完了肯定高。现在老百姓都比装修公司的装修价钱，缺乏中间一个专业的人审核你们家项目全不全，丢没丢项，是不是把你们家的活干完了。由监理公司审完了，你家里10万就是10万，不会加了。好多老百姓都是装修一次，在下一轮装修把这个事全忘了。

【张之刚】现在还有一个行业，就是老百姓一点都不懂，想把这个房子赶紧装完。为什么出现这种情况，就是一个内行，一个外行，你无法和内行去交流，去交涉，去解决一些问题和发现问题。你对这个行业不懂，所以出现这种情况。刚才说水电这块，如果有监理这块我们怎么做，你怎么约束他？我今天说一说，比如前期装修给你审各种工程，但是水电你不知道改多少米。但是，监理公司要求，比如我的客户，我就要让客户和装修公司签约的时候，就提示他你没签约呢，先把家里的水电改造图出来，你告诉我们家电改多少米，我有前提，有误差就是10%。如果家改100米，你给我改110米我接受，但是你给我改150米我就不接受。由监理公司把你的项目审核了，价钱是很实在的，你家里装修8万就是8万。 

【付骁鹏】咱们网友这个情况，他应该怎么样解决？第一就是他多出来的800多块钱不应该给；另外，也是他们的质监人员，我们质监多长时间到你那看一看，这也属于违约吧。

【张之刚】对。他公司的监督机制不健全，两周都不去工地，你还知道这个工地干到什么程度吗？我不知道他多少平米，如果咱们100平米的房子，40天就完了。你两周已经10多天了，等于这个质监一个工地就去一两次，我们全程监理就不是这样了，两到三天肯定去一次工地。因为家装有时候有局限，就是地方小，不会让那么多人，可能工序烦琐一点。我们监督机制也是，两三天必须到现场看看，去检查一下，提出问题进行整改。还有一个关键的部分就是监理这块要求每当工序验收，还能进行下一道工序。比如这个东西做完了，做完以后验收，合格了再往下做。刚才说的漏水，如果铺地板验收合格了你再铺肯定没有问题，如果没验收上来就铺肯定出现问题。

【陈雅琴】那看来还是一个沟通的问题。

【侯洁】从我们律师的角度讲不只是沟通的问题，一个是合同履行的问题，一个是合同签订的问题。为什么说合同履行呢，第一个问题说增加了800多，那就是合同履行，你应该严格按照合同履行。如果你按照合同履行就不会出现这个问题。为什么还说合同的签订问题？就是预算，因为这是装修工程，有时候按照预算来的，这个预算就是你必须签订合同的时候，你的预算结果出来，我觉得这样你就避免了矛盾的发生。我觉得从法律的角度来讲是合同的两个方面，一个是履行，一个是签订。如果你签订的时候把关了就不会出现问题，履行的时候双方严格按照合同履行，你也不会出现问题。

【潘志东】最关键一点还是履行，作为合同已经签订成立了，作为合同双方当事人应该安全按照合同履行更多的义务。作为装修公司而言为了多挣钱，超额完成他事先约定的等等，处理这个问题肯定有一定的争论。超出800块钱，如果刷这个防水的一点没有必要，而且不能恢复原状不给他800块钱。如果水电改造的线路已经安装完毕了，他的成本确实投入了这么多。如果到诉讼这个层面，从法官的角度来讲会考虑他的获益行为。对于装修公司利润肯定不会获得支持的，他正常已经获利，从一个公平的角度来看。在这个过程处理上会存在一定的争议。

【付骁鹏】有一个网友说我想买龙湖别苑的房子，在北京市房地产交易管理网上显示，（XX）1—9号楼都是“已办理预售项目抵押”这是什么意思？

【侯洁】我觉得看业主的需要，并不是说咱们能买或者不能买。他已经办理了预售项目抵押，如果他其他都是齐全的，首先为什么会显示这样呢？我觉得开发商在前期投入以后，也取得了商品房销售许可证以后，由于他的资金问题，把没有盖完的工程抵押给银行了。如果你已经抵押了，你应该告知买售人。实践中有这么操作的，至于说买不买，我觉得全凭业主个人的看法。会不会出现问题呢也是两种情况，有可能会，有可能不会。会的主要原因比如他筹措不了资金，因为抵押权人肯定要优先进行得到首偿的。从低压权的实践来讲，是对咱们买房人来说有一定的风险性。

【潘志东】作为开发商在市场操作上，由于资金面紧张，他做一个项目抵押，从法律规定而言，肯定有预先告知买售人的义务。如果开发商抵押房屋，必须事先得到银行的同意，否则的话这种买卖协议的效率问题就存在问题了，有可能造成合同无效。对于业主而言，要买这样的房屋，实际上还是像刚才侯律师说的根据自己的实际情况。从避免风险的角度而言不要购买，如果开发商在资金上出现经营问题，他和银行之间的纠纷就容易牵扯到业主，而且把业主带入到纠纷当中，浪费了不必要的物利和财力。问题是潜在的，能不能发生不好说。

【付骁鹏】就是咱们选择这个房子要看开发商的实力，如果是一家大的开发商你几乎可以把这个问题忽略不计了。如果是咱们没有听说过的，一家小的开发商大家就要慎重，就是出现问题的几率更大一些。

【潘志东】肯定要考虑开发商的声誉。

【付骁鹏】质疑物业卖水，物业限制卖水吨数，他可不可以限制卖水顿数？另外还有一个网友说，我去物业买水，物业说你没交物业费，我不卖你水。这个做法肯定是不合理的吧？

【潘志东】这个应该是不合理、不合法的。作为业主而言，他说的好象是一种物业代理。物业是一种代理的行为，没有权利限制业主购买这个水的数量和次数，是我们和市政自来水公司的问题。你不交物业费就不卖你水，物业这种做法是违法的。我们业主和物业的合同是另一个合同，是物业合同法律关系。卖水是我们和自来水公司的买卖关系，物业公司不能靠自己的优势要求业主。我们也接触过案例，你不交物业费就给你断电，其实法律判定都是物业公司败诉。

【侯洁】我觉得物业和业主之间的矛盾很久了，而且各种各样的矛盾很多。最后有些物业想尽各种办法收物业费，有些自来水公司在物业按机器，由物业控制卖水。其实你控制业主买水的权利，第一你没有权利这么做，是对业主权利的侵害，物业公司应该把这种做法改掉，通过合法的途径解决你的物业纠纷。

【付骁鹏】其实在很多小区里面，业主和物业公司还是很和谐的，大家生活的也很愉悦。咱们网友问题确实挺多的，咱们再找一个，也一个（XX）的业主，他是说一期的房子内没有暖气，地面墙壁四处渗水，墙体裂纹，厨房卫生间返味，6月份报修到现在一直没有解决。而且楼下隔壁的邻居也跟着倒霉，我是一期的业主，开发商到现在为止一直不露面，也不给说法。这是一个精装修的房子，他现在里面出现了一些问题。咱们先从工程质量上讲，看看问题会出在什么地方？

【张之刚】说到精装修，现在北京市可以说精装修的房子也不少，很多小区都在做精装修，精装修确实给老百姓在装修过程当中省了很多事，搬着家具就进去住了。但是这里面也存在一些问题，关键就是你在收房的时候，是否做一次全面的质量验收。到你手里的时候你不能就去拿钥匙了，这是完全错误的。因为装修的环节很多，墙面、地面、水、电，我们建议找一个专业的公司或者一个懂行的人，在收房的时候先不要办手续。因为现在北京市有明文规定，2007年以后先看房，后办手续，这都没什么问题了。刚才说的水、电、墙一些能否使用，你说不专业，起码你得能使用。刚才他说的返味，还有墙体渗水这些。

【付骁鹏】这个墙皮渗水是外墙其他地方做了防水，但是在小阳台这个位置的墙壁没有做防水，于是水顺着墙壁渗到屋子里面，最后到楼下，

【张之刚】前期你要验一下，不能急着拿钥匙住，现在已经住了就要解决这个问题了。解决这个问题没什么可说的，你找开发商，可以说找他的物业，然后找开发商，去检查一些相关的问题。比如说渗水，刚才说地面、墙面做没做去找他，这个东西没什么可说的。后期出现问题，你只有找这两个人了，因为别人牵扯不到的，只有找物业，物业再找开发商。

【陈雅琴】看来事后查找比较困难了，还是提前预防比较好。

【张之刚】如果事后出现了问题，找物业，物业找开发商，前期谁做，查找图纸，检查记录，比如这个水从哪过来的。比如这墙走一个管子，它漏了怎么就渗水了。前期找设计，找前期的施工方，针对什么问题他会很快的给你解决。

【付骁鹏】我们从法律方面给业主一些支持，碰到这个事怎么办？

【潘志东】实际上刚才张经理说的很清楚，对于业主之前收房的时候就要有心理，对于质量的隐患及时的发现和处理。但是由于入住以后产生了房屋质量问题，而且在保修期之内，作为开发商要有一个维修的义务。现在开发商的说法是拖拉，从业主来说是有权利选择，出现了这种质量问题，他第一就是找开发商，他应该告知房屋出现哪些质量问题，或者双方有争议可以找第三方。如果开发商代替履行这种责任，对于业主来讲他就可以为多专业的机构进行确认，然后去维修，把这些所有的证据按照正规的办法做，相关的票据留好，要求开发商支付这些费用。如果开发商长期不履行，给业主造成很严重的损失。这些所有的损失对于业主而言，都可以要求开发商索赔，这从法律上是完全可以支持的。

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