上海工业地产的发展轨迹

近些年来，大量的外资投资聚焦在工业地产上，随着国家加大对住宅地产和商用地产的政策调控，我们越来越发现工业房地产大有蓬勃发展之势。普洛思、AMB、腾飞、新加坡丰树、日本新熙地等国际投资集团都大规模的开始了中国的工业地产投资布局。世界五大行的戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、高力国际也纷纷成立了所属工业地产部门，建立了工业房地产投资专项服务。

目前工业地产主要有三类：一、生产制造业，二、科学类，三、物流类。它的目标市场与我们以往房地产所服务的目标市场不同，企业和客户才是它主要服务的对象。我们长期忽视了工业地产的价值，只把它作为工业产品成本的生产资料之一。但是近年来，在产业升级的带动下，发展集约、节约用地的大势下，价值也越来越凸现出来。近日，网易房产采访了DTZ戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司工业地产部专家苏智渊先生，他对工业地产的发展轨迹分析如下：

早期的工业地产

早期的工业地产是在80—90年代，都是以国家为背景的工业园区，主要有国家级、省市级和镇级三级园区格局。以上海为例，有五大国家级的开发区，十个市级的工业园区，而每个镇都有自己的工业园。园区完全为国家所有，当时的一级工业土地市场、二级物业市场都是以吸引企业入驻为导向，工业地产资源只是作为吸引企业入驻的一个工具，工业地产没有实现其市场价值，那一时期民营企业与外资企业还没有进入，在完全非市场化的状态下，这些工业地产资源的价值没有得到合理利用。当时相关管理部门以不计地价的方式吸引项目。90年代初期，表现最为激烈的是对集成电路项目的争夺，当时苏州和上海纷纷采取了零地价作为优惠措施来吸引项目，这也使工业地产二级市场的价值实现无从谈起。所以在2000年以前的工业地产，无论是土地价格，还是物业租金的价值都处于停滞状态。

备受关注阶段

2002年是工业地产发展轨迹的转折，当时中国整个的房地产业开始回升，海外投资开始关注房地产业，很多“社会热钱”也开始向这个领域转移，当时主要的投资方向是住宅。只有一些比较有远见的国外企业也很关注中国的工业地产。如：美国的普洛斯。而DTZ戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司早在2000年就有工业部，开始关注工业地产。

90年末房地产的投资回报率是6%-7%，2003年到2004年商业地产的泡沫被打破，住宅的价值高估，房价高，所以风险较大，而租金没有同比增长。2003年最低时只有2%-3%，投资回报率越来越低；相反，工业地产的租客运营比较平稳，通常的租约都在3年以上，且由于一级土地市场的价格低廉，使得其当时的投资回报率相当高，平均的市场回报率将近10%，其长期以来被低估的价值开始显现。于是很多外资企业和国内企业开始进入这个领域，特别是美国普洛斯在物流地产的成功运作，也让更多的外资投资工业地产，以外资为背景的基金开始进入，近年来比较大的有关注于科学园类园区开发的新加坡腾飞集团，关注于物流类物业开发的日本的新熙地，新加坡的枫树和澳大利亚背景的嘉民等都开始进入这块市场。这些投资基金对于地理位置的选择开始转为以客户为导向的，比如物流中心要选择交通便利的位置，靠近公路、空港，尽量向交通枢纽靠近。这改变了原有的政府导向的固定的工业园区格局。

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