万科：降价真相调查 广州深圳房价跌得相当厉害

春节期间，北京很多开发商选择了力度很大的促销活动，而不愿意提降价。业内人士认为，这些促销活动实际上也是一种试探性的市场策略，买方和卖方通过促销活动相互试探。如果开发商从潜在客户的反映中得到市场已经发生变化的信息，那么开发商肯定会有动作。但从现在来看，很多促销活动都已接近尾声，市场上并没有大的动静。

评论：万科领先者的理性

万科真的降价了，虽然各地降价幅度不同，珠三角平均90折，上海促销项目95折，北京的尾盘也出现了91折。

从“拐点论”开始，王石开始频繁地通过央视、博客以及其他媒体对房价接二连三地抛出悲观论点：“现在中产阶层已经买不起房了”、“建议大家三四年之后再买房”、“现在房价拐点就是秃子头上的虱子”。此前，王石对房价已经缄口三年。在本文成稿前，王石又在《万科周刊》发文，称“房地产市场仍处于长期向上趋势中”。

万科始自珠三角、席卷全国的降价运动，正是对董事长王石的判断的一种相符回应。与此同时，王石、万科所为何来的疑问就一直盘桓在业界上空。

作秀？王石在半公开场合会很乐意承认自己“爱显摆”、“喜欢被别人注意”，不过，理性经理人王石当然不会选择用给行业降温给自己产品降价的方式吸引眼球。王石在央视《经济半小时》节目中说，万科的降价，可以帮助政府调节通货膨胀，同时，也能促进国内房地产早日告别‘暴利时代’，对缓解贫富差距、社会矛盾，都将有非常好的启示性。”那么，万科降价能够被简单地视作“行业领袖对政府的示好和对调控房价政策的顺应”吗？这或许是因素之一，但绝对不是主要原因。

房地产经过去年上半年的一轮非理性增长，已经处于面临回调的阶段。对于2007年上半年“买大白菜一样抢房子”，市场惊魂未定。或许消费者被从2003年开始持续上涨的房价吓破了胆子，但是对市场理解更深刻的地产商如万科等，可能更容易看出市场回调的端倪。“在一个即将回调的市场，最早降价的企业最容易吸引消费者注意进而完成销售、回笼资金，而且相对即将到来的越低越没人买的市场，最早降价的企业的折让幅度更小，相对损失更少。”世邦魏理仕环球研究部高级经理覃晓梅分析，“万科很明智。”还有一种说法是，珠三角的降价主要是因为当时万科2007年的销售指标还没有完成，需要通过低价清货完成销售指标。

万科一向坚持快速开发、快速销售的经营策略。这次降价活动之始，万科方面曾经公开表示，降价策略将分区域进行。这也是万科“聪明的一点”。去年不同市场的房价涨幅很不一致，珠三角泡沫明显，万科的降幅也最大，上海、北京的降幅等而次之，也是基于两地去年房价的涨幅不尽相同。

在每个具体的城市，万科都会先抛出一个项目或者一个促销计划做实验，考察市场反应，并相应制定进一步的销售策略。广州万科金色康苑以仅13000元/平方米的均价开盘，不到两个小时即全部售罄，其后广州再无如此大的优惠幅度。上海今年元宵节95折当日出售促销项目70%之后，第二轮优惠即改为99折。北京因为在售项目少，只有尾盘有优惠。这种分区域制定优惠政策并不断微调的办法，让万科在迅速销售回笼资金的同时，将降价带来的损失控制在最小的程度。

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