陈晟:真正意义的拐点并没出现 房价将温和上涨

中国指数研究院副院长 陈晟

今天非常高兴参加这样一个论坛，实际上可能大家对中房指数有一些模模糊糊的了解，实际上中房指数时间很长了，95年就有了，现在目前有两个指数体系，我们是采取报价体系正在操作，目前还有一个指数是成房指数，没有对外公布，实际上就是交易中心的指数，所以大家经常说指数跟价格不一样，实际上是要用不同的指数解读不同的现象，我就是简单的解读一下指数。

现在大家手上拿到了一个市场最新的报告，是我们昨天刚出来的，基本上数据类的在这个上面都有体现了，因为我们是利用搜房这个平台，这个是独家由搜房发布，我们已经检测了十个城市的指数，很快到各个媒体就都有这个指数发布了。

2月份城市综合指数是24959，环比下降5个点，住宅指数环比上升了8个点，还有一个指数，这个是什么意思呢？就是特征价格指数，就是把你因为区位，是因为精装修还游泳池这些因素排除掉之后而产生的指数。那么北京的该指数将近上升5个点，商铺指数环比是下降了3个点。这是北京的基本情况，我这边有一个全国指数的变动情况，大家有机会都可以看看，包括北京、上海、武汉等等各地的搜房网都有发布，这是北京整个的情况。

具体针对北京我们基本的观点是北京住宅指数是小幅度上涨，同时商铺指数处于季节性的持平通道，所以北京跟以前是基本持平的，购房者对北京楼市基本上是采取观望的态度。具体根据二月份的住宅交易行情，新建住宅的成交情况，环比下降了59.3%，新建住宅供应情况环比下降35.1%，从这个情况看，市场观望是比较多。具体城八区供应量占了6成，丰台区供应量是最大的，二月份别墅是没有新增的，户型面积也有所下降，120平米以上的不到两成。商品住宅销售总量依然呈现下降的趋势。城八区成交量占比也是过半的，朝阳和丰台是领先于其他各区的。基本上这些相应的数据表现是在一个基本的观望的态势，整体的数据表现，等下可能会通过一些新闻稿会有所获取。

我想花一点时间就北京房地产的现状和走势谈一些热点话题性的东西，因为最近我们也做了大量项目调演，包括招商，包括万科的项目我们也做了一些了解，专门就整个万科在全国的房价，他号称降价，我们研究一下发现全国所有城市成都降的最大，上海是有选择的调整，就是配套商品房周边有供应住宅，价格调整是非常坚定而且速度比较快，上海一个项目调整了将近1000多元情况下，迅速回拢了2.57个亿的资金，实际上他也是看到这个有反弹。但是稀缺资源，别墅这种项目，不仅没有降，而且价格在往上走，这是万科降价的整体态势，因为他的负债率是比较高的，所以回拢资金是非常关键的。同时配套商品房周边的房子也是不降不行，所以如果开发商处于这个区域相对动作可能会大一点。

另外一个，我们最近研究了一个非市场化供应的保障住房对市场化的影响，我们也是对全国进行累计分析，我们发现有的城市08供应比例超过了70%，实际上这个对房价会产生比较致命的影响，这些城市应该是在武汉、昆明，而北京，我们把所有的加进去，大概是在40%左右，相应对开发商供应房子能力也会比较大，当然有些城市还不到20%。当然从保障体系来说是越多越好，但是对开发商来说，瞬间扭转供需结构可能还是要花一些相关时间。实际上我感觉如果是稀缺资源，你现在还是要赶紧动手，如果是配套商城周边，还可以稍微选择一下，整个市场说有拐点，我们是不赞同的，真正意义上的拐点我们认为没有出现，我们认为全年会呈现一个温和上涨的态势，包括北京、上海，也可能都是这种基本的态势，这是我们对市场基本的感觉，或者说是一种预判。我先讲这么多。

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