朱中一:要客观看待楼市变化 调整发展战略布局
房天下 2008-03-29 14:31
北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一
各位嘉宾，首先我代表中国房地产业协会对2008中国房地产百强企业研究成果发布会暨第五届中国房地产百强企业家峰会的召开表示祝贺，也感谢百强企业为中国房地产业的发展，为国民经济的发展和广大群众的安居乐业所做出的贡献。
房地产业是国民经济的重要支柱产业，对促进国民经济的发展和解决广大百姓的住房问题起着重要的作用。保证房地产业的持续、稳定健康发展，防止房地产市场的大起大落是国际政府、广大百姓和我们行业共同期盼的。客观的说，像去年二三季度那样，房价、低价普遍快速上涨，我们是担心的，也是不正常的。去年四季度以后，在国发2007【24】号文件，央行出台的房贷政策的影响下，各地一方面加强了土地市场调控和住房供应结构的调整，抓紧编制了年度住房建设计划与五年的住房建设规划，增加了保障性住房、中小套型住房和限价房的供应。一房地产限制了、投机型消费和部分超前的改善性需求，也稳定了部分中低收入家庭的市场预期，使市场的供求关系开始缓解，房价涨幅总体趋缓。一些城市出现了调整，销售量下降。
深圳、广州等过去房价上涨较快的快事出现回落。去年11月后一些城市的土地价格开始下降，有一些城市的土地出现流拍。但是我们要必须全面、客观的看待市场出现的这些变化。深圳、广州、北京一些城市的成交量的下降，一定程度上是伴随着供应量的下降而下降的，那些地方和一些楼盘的房价下跌是在原涨幅过快、房价过高的基础上适当的回落。因此，这是市场回归理性的表现，而且这些地方成交量的下降和房价的适当回落，有利于我们加深对房地产市场规律的认识，增强银行、者、购房者的风险意识，有利于防止房地产泡沫的形成与积累，是国家宏观调控政策显现的表现。
从长远和客观的经济层面看，未来一个时期由于快速的城镇化，我国人口多，收入的增加以及对人民币的预期和人均土地资源稀少等国情，住房需求增长与供应不足的矛盾将长期存在。加上土地、钢材等原材料价格和劳动力成本的增加，因此防止房价的过快上涨仍然是今年的一项重要任务。
尽管今年的房地产市场存在诸多的不确定因素，但对房地产各种需求是客观存在的，各级政府促进房地产业平稳、健康发展的态度是坚定的。因此我们百强企业应当对房地产业的持续、稳定、健康发展充满信心，这是我要讲的点。
第二，房地产企业要调整发展目标和战略布局。美国次贷危机的警示和我国政府实施的从紧的货币政策有利于我国房地产业进入平稳的发展期。但同时也是房地产企业普遍进入了融资的困难期，我们建议国家在实施从紧的货币政策时要有弹性，以保持适当的住宅建设规模。但随着企业开发资金的紧缺，企业间的优胜劣汰，合并、重组会加快。因此房地产企业应该审时度势，把企业自身的发展目标和开发战略放在这个大环境中加以调整。既要重视拓宽融资渠道，保护好资金链，又要重新评估企业运作过程中存在的风险，重新审视发展过程中的具体策略，对未来的预期要更为严谨，更为务实。要研究在未来的市场格局中，自己向哪些区域、哪些城市发展。在产品的开发上是继续开发商品住宅还是开发非住宅项目，还是参加保障性住房的建设，然后再看看原定的计划是否需要修整。
有的企业前几年囤积了不少土地，现在是否应该加快开发，否则在大量中低价位商品房、限价房、保障性住房上市情况下，你的产品性价比能够赢得生存空间，如此等等的问题都值得各企业认真思考并做出决策。
第三，百强企业要带头学习贯彻好温家宝总理的讲话精神，正确处理好国家利益、企业利益与消费者利益的关系，切实加强企业管理，争取把企业进一步做强做大。温家宝总理在今年的政府工作报告中对住房和房地产工作提出了三项指导原则和四项具体措施。我们百强企业一定要带头学习好、贯彻好，我们一定要更加关注民生，增加中小套型住房供给，积极参加廉租房建设和经济适用房建设，为住有所居做出贡献。一定要更加重视资源节约和环境保护，大力开发建设省地、节能环保型住宅，提高住宅产业化和住宅全生命周期的性能。一定要更加注重诚信建设和依法经营，遵守市场规则，不做囤地、囤房和炒地、行为。
在过去几年房地产快速发展的大背景下，我们多数的房地产企业实力也大为增强。我们同时要看到，相当多的企业管理还是粗放型的，不少企业注重规模扩张而忽视了核心能力的建设，对企业的内部管理重视不够。许多企业缺乏系统、完整的管理体系，偏重于做项目忽视了做企业。有的企业注重了自身利益，对消费者权益重视不够。有的企业注重了开发数量，忽视了产品的性能和工程的质量。从未来的趋势看，宏观调控、区域差异和市场竞争对企业的管理和项目的质量提出了更高的、更全面的要求。企业一定要在明确定位、研究开发地域方向的同时，把重点放在加强管理、提高项目质量上来。只有强化公司治理，注重品牌建设，提升经营效益，做好产品性价比，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，赢得消费者的信赖，使企业持续发展，最后祝愿我们的百强企业进一步做强做大，在明年继续获此殊荣。
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