刘洪玉:谈谈今年百强研究方法体系的几点变化
房天下 2008-03-29 14:45
北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉
欢迎大家参加2008中国房地产百强企业研究成果发布会，也感谢大家对我们工作的支持。房地产研究所主要从事跟房地产相关的理论研究，我们也试图想找一些能够应用的平台和窗口，实际上房地产10研究组这种形式，我们做10的研究，不光要研究出成果来，还要去发布、推广，然后指导企业的实践，引导行业的发展，对我们来说就更加有意义，所以我们愿意参与这个工作，也愿意为这个工作做出我们的贡献。
按照我们会议的安排，我讲研究的方法体系。这次百强企业有房地产开发企业、代理企业、顾问服务等这些机构，我讲的方法体系主要是开发企业。代理机构的研究方法与去年没有什么变化。研究背景以及研究的基本原则、基本的目的也始终没有变化，我节省时间不多说了。
纳入我们研究范围的房地产开发企业，它应该是依法设立并登记注册的房地产开发企业，而且在近三年房地产业务的平均销售额要达到三亿元，或者销售面积是10万平方米，这是个门槛。当然可能在我们百强企业的指标中，他们已经远远超过了我们的门槛。但是我们可以从区域做一些研究，这样更加能够反映我们整个行业的结构状况。结果虽然出来更多是对着百强，我们也希望对整个行业多增加了解。
另外是资源参加，并且提供相应的数据报表，但是有一些排除的事项，如果这个企业出现严重的拖欠工程款，有重大的偷漏税问题，严重失信行为或者其他违法行为，就不进入到我们的研究范围，当然这也是根据我们所知道的，但是我们不知道的也很难保证。
我们的指标体系刚才莫天全先生已经简单说了一下，与往年相比我们做了一些调整，主要是从盈利性指标里增加了两个三级指标，然后从成长性指标里的土地储备表达方式，原来是占地面积，现在调整为建筑面积，增加了运营效率的指标，包括总资产的周转率和流动资产的周转率，其他指标没有什么变化。
我们做这样一些调整，主要是基于这么几点思想思考。首先房地产企业长期、持续、稳定的发展，这是越来越重要，这不光是我们企业自己的事情，也不是我们行业的事情，而是它关系的更广泛。我的理解是一个是房地产业与资本市场关系越来越密切，从者的角度要关心企业的能力、抵御风险的能力，从政府的角度可能更关注资产的价格，关注房地产资产是不是存在泡沫问题。实际上这个意义重要。
另外和国民经济的关联也越来越强，原来我们说是国民经济支柱产业，但是如何影响了国民经济，与国民经济到底是什么关系，我们的理解是一步步发展，应该说我们国家宏观经济主要的指标，一个是经济总量GDP，还有是就业率，还有一个是通货膨胀率，这三个指标和我们行业的运行关系密切。再有是和我们的社会发展、社会政治制度密切关联。大家都知道，住房是人都会碰到的事情，所以住房问题也和我们的房地产行业发展是密切关联的。从这些角度来说，我们希望我们的企业能够不断的成长，稳定的成长，能够给整个社会带来的利益。从这个角度来说，我们进一步完善了我们的评价指标，具体就不说了。
我们的原则还是跟以前一样，开发规模和业绩规模相结合，资产负债结构原来是和盈利能力相结合，现在增加了运营的效率，因为随着企业面临着市场环境变化，效率问题可能越来越重要，比如我们的土地出让，我们现在开始规定你什么时候要开发完成这个房子。企业盈利能力实际也跟效率问题相关联。再有是成长性和开发相结合，从数据的采集，因为指标调整，所以相应的数据采集内容就比以前更加丰富，具体也不说了。
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