刘洪玉:谈谈今年百强研究方法体系的几点变化
房天下 2008-03-29 14:45
北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉
欢迎大家参加2008中国房地产百强企业研究成果发布会，也感谢大家对我们工作的支持。房地产研究所主要从事跟房地产相关的理论研究，我们也试图想找一些能够应用的平台和窗口，实际上房地产10研究组这种形式，我们做10的研究，不光要研究出成果来，还要去发布、推广，然后指导企业的实践，引导行业的发展，对我们来说就更加有意义，所以我们愿意参与这个工作，也愿意为这个工作做出我们的贡献。
按照我们会议的安排，我讲研究的方法体系。这次百强企业有房地产开发企业、代理企业、顾问服务等这些机构，我讲的方法体系主要是开发企业。代理机构的研究方法与去年没有什么变化。研究背景以及研究的基本原则、基本的目的也始终没有变化，我节省时间不多说了。
纳入我们研究范围的房地产开发企业，它应该是依法设立并登记注册的房地产开发企业，而且在近三年房地产业务的平均销售额要达到三亿元，或者销售面积是10万平方米，这是个门槛。当然可能在我们百强企业的指标中，他们已经远远超过了我们的门槛。但是我们可以从区域做一些研究，这样更加能够反映我们整个行业的结构状况。结果虽然出来更多是对着百强，我们也希望对整个行业多增加了解。
另外是资源参加，并且提供相应的数据报表，但是有一些排除的事项，如果这个企业出现严重的拖欠工程款，有重大的偷漏税问题，严重失信行为或者其他违法行为，就不进入到我们的研究范围，当然这也是根据我们所知道的，但是我们不知道的也很难保证。
我们的指标体系刚才莫天全先生已经简单说了一下，与往年相比我们做了一些调整，主要是从盈利性指标里增加了两个三级指标，然后从成长性指标里的土地储备表达方式，原来是占地面积，现在调整为建筑面积，增加了运营效率的指标，包括总资产的周转率和流动资产的周转率，其他指标没有什么变化。
我们做这样一些调整，主要是基于这么几点思想思考。首先房地产企业长期、持续、稳定的发展，这是越来越重要，这不光是我们企业自己的事情，也不是我们行业的事情，而是它关系的更广泛。我的理解是一个是房地产业与资本市场关系越来越密切，从者的角度要关心企业的能力、抵御风险的能力，从政府的角度可能更关注资产的价格，关注房地产资产是不是存在泡沫问题。实际上这个意义重要。
另外和国民经济的关联也越来越强，原来我们说是国民经济支柱产业，但是如何影响了国民经济，与国民经济到底是什么关系，我们的理解是一步步发展，应该说我们国家宏观经济主要的指标，一个是经济总量GDP，还有是就业率，还有一个是通货膨胀率，这三个指标和我们行业的运行关系密切。再有是和我们的社会发展、社会政治制度密切关联。大家都知道，住房是人都会碰到的事情，所以住房问题也和我们的房地产行业发展是密切关联的。从这些角度来说，我们希望我们的企业能够不断的成长，稳定的成长，能够给整个社会带来的利益。从这个角度来说，我们进一步完善了我们的评价指标，具体就不说了。
我们的原则还是跟以前一样，开发规模和业绩规模相结合，资产负债结构原来是和盈利能力相结合，现在增加了运营的效率，因为随着企业面临着市场环境变化，效率问题可能越来越重要，比如我们的土地出让，我们现在开始规定你什么时候要开发完成这个房子。企业盈利能力实际也跟效率问题相关联。再有是成长性和开发相结合，从数据的采集，因为指标调整，所以相应的数据采集内容就比以前更加丰富，具体也不说了。
数据来源，从这几个方面，一个是研究组对房地产开发企业进行有关的数据填报，我们经过一个复核、确认过程，另外还有数据库里面的数据，还有房地产企业对外公布的信息，包括公司年报、企业网站公布的信息，对外派发的宣传资料。再有是有关政府部门公开的数据，主要是建委、房管局、统计局这些系统。还有我们前面几次，做百强企业研究所收集的各种各样数据资料，包括我们百强企业研究、上市公司的研究、品牌价值的研究，实际上我们这些数据都可以对我们其他的研究形成支持。
我们对这些数据进行了认真的复核和确认，因为我们不是审计机构，所以不能100%说它就是准确的，但是我们做了我们复核确认的工作。企业财物数据是通过会计事务所出具的报表进行复核，另外通过税单计算企业的和利润情况，另外进行交叉复核，通过各个地方房地产交易公开项目交易的情况来复核企业提供销售额的数据，通过统计局直报数据进行交叉复核，再有对有疑问的数据还进行现场的复核。
我们评价方法还是用了因子分析方法，这个方法我们连续应用了这么多年，认为这个方法结果是比较稳定，而且限度的排除人为因素的影响。
我们在排序过程中，有的时候可能会出现两个企业不相上下，因为我们运算过程应该说有误差，可能企业的得分在这个误差范围里，我们有时候很难取舍，这时候就有一些排序的规则，就跟社会责任相关的指标。比如慈善捐赠数据来确定，如果还不分上下，我们按照西部、东部、中部这样来排序。实际上我们的房地产市场有很大的空间还是在中西部市场，已经发展起来的市场基本处在东部，所以我们排序上也是想鼓励中西部企业要加速发展。
最后我想说一个问题，也跟我们前面讲的企业研究，当时为什么要调整这些指标是有关联的，去年我们和龙湖地产做了对国外领先房地产企业跟踪的研究，Pulte Homes在美国的很考前，对于它的研究对我们有很大的影响，07年他们亏损主要来自于住房的业务，收入同比下降36%，原因是住房销售价格下降，再有是住房销售量下降。其中住房业务税前损失25亿美元，销售利润率变成负值，而且预际08年一季度会继续亏损。我想说的是，在这样一种环境，Pulte Homes长期策略我们知道了，短期策略是努力增加现金流，另外大力削减费用支出，另外消减公司控制的土地储备数量，重点减少土地开发费用的支出，要大力削减管理费用的支出。07年第四季度他说，他节失5935万美元，同比下降19%。
刚才朱会长讲了我们房地产市场，应该说我们是有信心的，但是作为一个越来越大的企业就要关注它稳健这一特点。这是Pulte Homes数据，从01到07年，毛利润率的变化，平稳的时候在23%，07年就变成负的了，税前利润率、税后利润率就下来了。我的意思是我们要居安思危。从我们百强研究中来说，我们要有应对。作为企业在发展中要有弹性，这些弹性如何把握，因为市场不断的变化。从下面的表大家就可以看出来，像美国住房销售的量，每年也会起伏的比较大。
Pulte Homes这个公司在建成房子量的市场份额和销售房子的数量份额，每年也有很大的变化，所以我们也要突破一个误区，就是所谓的企业发展、成长了，每年都得规模增加，这样我们的企业才，这是我们比较关注做大的概念。但是我们说我们是百强企业的研究，我们将来可能越来越多的关注企业要做强，做的稳健，要保持长期可持续的发展。
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