汪勇:百强企业规模化扩张加速 收益与风险并存
房天下 2008-03-29 14:56
北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组百强项目研究负责人、中指研究院研究总监汪勇
今天我研究的主题是关于企业的扩张、新趋势。有四个方面，就是百强企业发展的四个方面关键的内容，是规模化扩张上新一台阶，第二是业绩持续大幅增长，第三与风险并存，第四是我们发展的新趋势。
我们看一些具体数字和图表，07年百强企业实现了规模化的扩张，而且扩张上了一个新台阶，主要体现在我们资产规模的大幅度增长，据我们数据显示，百强企业07年年末总资产均值超过100亿元，增幅达到47.43%，万科成为中国家总资产超过一千亿元的房地产企业。刚才刘老师、莫总介绍到，这次我们为了深入研究，我们把企业分成两大类，一是我们积极扩张型企业，所谓积极扩张型企业是我们把销售额增幅、额增幅、主营业务增幅超过30%以上，而且城市的进入个数为标准，选取万科、中海、合生、保利、万达等25家企业做我们的所谓积极扩张型企业研究。这些总资产规模达到25亿元，增幅达到64%。
我们看到积极扩张型企业总资产和稳健型企业比值上升到5.55倍，资源向积极扩张型企业聚集。这是个特点，我们资产规模大幅度增加。从土地储备规模来看，积极扩张啊企业的土地储备均值超过千万平方米，这也是很大的面积。07年整个百强企业平均土地储备建筑总面积达到625万平方米，同比增加39%，而我们积极扩张型土地储备刚才说突破了1100万平方米。从增长速度来看，积极扩张型土地储备增幅有所放缓，也就是说在积极扩张的时候，他们不断的利用已有的土地储备，他们注重保有土地的开发。
策划代理百强企业方面，我们策划代理一手物业代理面积也是全面增长，规模性的进一步扩大，我们策划代理百强企业今年增幅都达到50%，规模性的竞争已经进一步确立。这是扩张的一个特点。
我们规模化扩张也伴随着业绩大幅度增长，百强企业销售额增长幅度大，行业的集中度进一步提高。从07年的数据看，我们百强企业的平均销售额高达50亿元，同比增幅65%，这个增幅远远超过同期行业水平21个百分点。也就是说我们在目前竞争环境中，百强企业的业绩明显好于行业的平均水平。
从销售占比情况，05到07年间，我们百强企业销售占比重由11.79%上升到16.91%，万科商品住宅份额达到2.07%，同比增长了近1个百分点。从积极扩张型企业来看，增长幅度也是很大，从03年21亿元增长到07年106亿元，就是25家企业，这些企业平均销售额07年实现了106亿元这样的规模。而且他们近五年的增长都高达50%以上。
从我们前十名的占比情况来看，占百强将近50%，数字显示，资源不断向百强企业集中，是对于行业龙头。另外是盈利的提升，百强企业实现净利润7.9亿元，同比增长将近翻了一倍。其他盈利指标也提高了，总资产率、净资产率、长期资本率，近几年都有不同程度的提高，也就是百强企业在07年实现了盈利能力的全面提升。
从策划代理百强企业来看，策划代理百强企业的盈利规模幅度提高也很大，07年策划代理百强企业主营业务收入首次突破亿元，净利润也增长了52.7%，刚才几位组长也讲到，在扩张的时候，于风险并存，我们发现部分企业长期资产负债率依然偏高。大屏幕是我们05到07年百强企业三年的负债情况，有32家企业资产负债率超过75%，风险不容忽视。
另外百强企业应该关注企业外部环境环境，去年住房保障政策相关出台，我们百强企业经营的外部环境已经发生了很大变化，是在今年三月份政府工作报告，针对行业提出来，关于加强廉租房、经济适用房的住房建设和管理，增加中低价位、中小套型商品房供应，放在政府工作报告的前面。从屏幕显示，08年主要城市保障性住房的规划来看，北京、上海这些城市的保障性住房规划高达40%，这对以后商品住宅的市场产生显著影响。
我们研究组认为，住房保障相关政策实施，一方面体现了我们政府进一步关心民生的决心，当然我们也建议百强企业要积极参与到保障性住房的建设中来。另一方面，从短期来看，市场短期的波动将导致市场进一步洗牌，综合实力强、管理水平高、抗风险能力高的企业，在这一轮调整中胜出。
同时从金融政策环境来看，货币政策继续从紧，百强企业资金压力显著加大，大屏幕显示的是07年到目前为止货币政策的概要，07年到现在，央行共提高了存款准备金率12次，创下了15.5%的新高，累计冻结资金近2万亿元，累积加息6次。我们认为货币政策从紧将会对百强企业经营带来两个方面影响，是增加了资金压力，是对非上市百强企业而言。其次是控制贷款规模，将限制延缓部分购房消费需求，从而给百强企业补充流动资金这一策略带来不利影响。
对于企业未来发展，我们认为，如何平衡规模与效益、于风险的矛盾将成为百强企业未来发展的核心。在住房保障政策陆续出台和货币政策持续从紧的大环境下，百强企业要高度重视扩张带来的风险。就是我们要积极扩张我们的融资渠道，加快我们的开发速度，提高我们资金使用效率，提高对未来市场的应对能力。同时我们的百强企业，一些策略也值得我们学习和借鉴，我们的资料显示，去年百强企业通过上市、公开增发、引进私募基金等各种手段来拓展融资渠道，从去年新上市的房地产公司来看，比如荣盛等多家百强企业上市，融资共超过600亿元。对于老牌上市公司，万科、保利，通过增发融资额度创新高。这些为我们百强企业扩展融资渠道、降低风险提高了很好的参考。
我们研究组认为，未来企业的发展，在这几方面有新的增长点，一个是土地的一级市场开发和保障性住房的建设，都将成为我们百强企业新的业务增长点。总的来说，我们连续五年中国房地产百强企业研究有这么一个结论可以给大家分享，随着我们房地产市场的持续、稳定、健康发展，百强企业将继续沿着规模持续扩张，业绩快速成长的道路发展，企业的市场占有率不断提高，同时在保障性住房不断完善，货币政策持续从紧大环境下，百强企业要积极关注市场的变化，对内加强企业内部管理，对外积极利用融资渠道，提升企业对抗风险的能力，确保企业在未来发展中立于不败之地。以上是我简短的对于07年百强企业发展状况的评述。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
房天下APP优惠多，速度快
