实况:2008中国房地产百强企业研究成果发布会

——暨第五届中国房地产百强企业家峰会(2)

【方立才】介绍报告之前我把结构介绍一下，我在思考这个问题的时候我首先在想，到底中小型房地产企业和大型房地产企业如何区别，上午刘教授介绍百强企业研究方法里也列了一些指标，我更关心是这些指标背后，是什么因素影响了这些指标表现。首先说说影响房地产规模的主要因素，结合我们的理解谈一下我们自己的观点。第二是想探讨一下中小型房地产企业面临着什么样的方向选择。另外结合我们百通，从98年成立到现在，逐渐发展壮大过程中，我们如何来做的，谈一下中小型房地产企业如何发展。

青岛百通城市建设集团股份有限公司总经理方立才

【方立才】第一部分谈一下我们认为影响房地产企业规模因素，就是背后是什么因素来决定这些数据的。我个人一些观点，我觉得是和制造类企业、电子类企业，像海尔这类制造类企业，来判断房地产企业实力规模大小，我觉得相对简单一些。你看他资本和人才两方面，包括提到的，企业将来规模有多大，这有着决定性作用。

【方立才】另外资金运作能力的大小决定着房地产企业规模的大小，房地产企业规模大小最直接的指标，我们认为是两到三年内同时运作的项目有多少个，而实际上这些项目多少受制于企业自己资金运作的状况。所以良好的资金运作能力直接决定了企业规模的大小以及将来这个企业能够做多大。

【方立才】第二点我是这样理解，组织、管理和团队的运作效率，影响着房地产企业规模的变化。有点规模的房地产企业首先必须要有非常规范的治理结构，并且有一个可以高效的调动企业资源的组织管理模式。另外作为房地产企业，是以项目开发为主，每个项目运作，从市场研究到产品定位到开发、销售，必须有一个科学、理性、团结、高效的项目管理团队，较好的项目运作效率可以提高资金周转效率和资金回报率，推动企业的开素发展。

【方立才】第三方面是跨区域发展，我们觉得跨区域发展是中小型房地产企业必由之路。房地产市场大家都知道有一个区域性的特点，以及区域性市场容量都有局限，大型房地产公司必须在较大的市场范围内开发运作，单纯在一个区域内发展的房地产公司很难做大。刚才金科老总介绍了他们的发展，我比较敬佩，因为我们也是98年成立，但是我们到目前为止，营业收入也就十多个亿，和金科相比差了十倍。我们一直在青岛这边发展，这十年里没有走出青岛。我觉得在这一块，金科走出去了，中小型房地产企业要想发展壮大，你的区域选择也很重要。这是我对企业规模数据后面的决定性因素的理解。三个方面，资金运作能力，团队运作能力，区域性选择。

【方立才】另外还谈一个观点，我觉得房地产企业规模相对于制造类企业，规模的变动性更大一些，因为他更多会受制于政策变化以及项目滚动开发这种模式，可能在一个时间内会变成大企业，不敢说在后来一段时间会继续保持这样的规模。包括现在我们看到很多房地产企业市场占有率都不高。我们目前看到的大企业将来会怎么样也很难说，同样目前小企业将来会怎么样也很难说。

【方立才】第二部分是讲一下中小型房地产企业方向选择的问题，当然退出房地产市场就不介绍了。如果中小型房地产企业要想继续去发展很简单，有两个模式，第一是做大而强，综合性房企，其实这种房企在国内还不是特别多。虽然有一些企业做的比较大，但也是相对专的一方面来发挥他的优势做。如果这样做很简单，扩大你的市场规模。对于目前中小型房地产企业来说，对于资源、人才来说，与大型房地产企业相比我们差距非常明显。我们结合现在的目前政策环境，还有融资方面的问题，未来五到十年内，可以实现这样的目标中小型房地产企业是很少的，除非融资环境有较大的改善。

【方立才】第二个是精而强的专业化分析，通过市场细分圈定自己目标市场，发挥你独特的优势，寻求差异化的经营，在你选择目标市场范围内做精做细，成为细分市场内专业化的领先者。根据目前市场报告和宏观环境判断，我们感觉更多中小型房地产企业应该先从小而精准业化房地产企业做起，争取在局部区域上处于领先地位，并且逐渐形成由点到面的突破，从而做精而强的专业化房企。

【方立才】第三部分，如果选择专业化道路，中小型房地产企业应该如何来发展。结合我们百通的发展过程，就中小型房地产企业如何走专业化道路，应对目前市场竞争，巩固自己在市场中的地位，进一步实现持续良性发展，谈一下我们的做法。

【方立才】第一点，首先要明确的是走专业化道路，大型房地产企业涉及的很宽泛，有综合体项目，有商业项目，有别墅项目，投资领域比较广，资源分布面比较大。同时我们也看到，目前房地产行业集中度比较低，未来竞争格局有很大的变数。这对于中小型房地产企业，意味着面临着大企业的挤压，也同时面临着机会也很大。我们对于中小型房地产企业来说，明确发展战略，专注一些特定细分市场，同样可以先做精再做大。以百通集团为例，我们一直坚持在二三线城市为工薪阶层提供普通住宅，我们从98年创业至今，始终选择中等收入人群作为主要目标市场。我们开发的百通花园、重庆花园等等一系列项目，都是面向中等，包括一些经济适用房，面对中低收入人群。我们的客户需求基本是改善居住需求为主，这部分人的需求总量最大的，而且人群的收入也比较稳定，需求增长性也很好。因此他受到外界环境的影响相对来说少一些。坚持工薪阶层的定位，专注普通住宅的开发，快速开发快速销售，这是百通发展的原因。虽然二三线城市普通住宅的开发，单个来看我们项目销售毛利率并不高，但是需求稳定增长，市场需求比较大，另外这种项目销售速度非常快。同时在这种市场里我们可以看到，大型房地产企业资源进入比较少，所以竞争压力不大。长期来看，二三线城市对于中小型房地产企业提供了很好的生存和发展空间。

【方立才】第二点，联合发展来应对，大型综合型房地产企业，实力雄厚，开发能力非常强大，投入市场产品种类非常丰富。某种程度来说它是航空母舰。中小型房地产企业可以组合成联合舰队合作发展，在某一类市场上与它进行抗衡，一样可以与大型房地产企业展开竞争，甚至在这个市场中取得优势地位。百通从成立之初一直走合作发展的道路。目前国内最多的中小型房地产企业，大家都在说要上市，就目前情况来看，能实现上市融资，包括与国际资本对接，这样的企业并不多。如果在这个时候不想退出房地产行业里的投资，从目前来看联合起来，整合各方面的优势资源，是将来我们中小型房地产企业发展的主要方式。我们认为随着大型综合型房地产企业的布局实施，在未来竞争中，走联合发展道路是中小型房地产企业突破瓶颈快速发展的主要途径。

【方立才】百通集团的成长是合作发展应对竞争的典型案例。98年为了顺应规模开发的发展趋势，青岛市七家小型房地产公司联合起来，联合投资组建了青岛百通，可以说百通成立之初就有相对广泛的团队合作为基础，在我们发展过程中，先期一些老股东为了企业的长远发展，可以不断的来稀释自身股权为代价，不断吸引新的股份加入百通。目前百通已有70多家股东单位，第一大股东占的股份只有10%多一点。正是这种联合舰队式的发展模式使得百通能够快速发展起来。目前百通股份注册资本2.7亿多一点，净资产5.8亿。06、07年连续在青岛综合实力排名前三位。每年营业收入在十亿以上。08年我们销售额可以到20多亿，营业收入可以达到12亿。虽然与大型房地产企业，包括像金科这样成长起来的企业，相差的比较远，但是我们现在的规模和当初七家或者后来不断加入的企业相比，已经远远超过了当时我们几位股东的现状。

【方立才】目前我们一些股东单位基本停止了他的企业继续投资房地产，他们大部分将优势资源集中到百通股份这里面来获得长期回报。另外是区域化的选择，无论是选择大而强还是精而强都必须走跨区域发展战略，98年我们一直在青岛，关注于青岛房地产市场。当时我们的想法是希望在区域市场保持领先地位，形成较好的经营模式和管理水平，为未来跨区域发展夯实基础。未来我们会主要选择一些大型房地产企业进入比较少的，同时经济成长性比较好的二三线城市，目标市场我们依然坚持选择中等人群住宅为主。进入每一个城市我们会集中优势资源，争取在普通住宅市场上处于领先地位，并在多个区域保持领先，然后由点到面，做大做强。我们相信，中小规模的房地产企业如果能够有这样的合作发展，联合起来，按照现在企业治理规范运作，着眼于长远发展，精工细作，逐步跨区域进行有针对目标市场的项目开发，同样可以慢慢由小变大，做精而强专业化的大型房地产公司，获得啊持续发展。以上是我们的点滴体会，谢谢大家！

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