论坛：海外资本对接中国房地产百强企业策略探讨

房地产门户-房天下  2008-03-29 20:41

【主持人】成功经营是上市的前提，在座百强企业家是中国房地产企业成功经营的代表，他们也有很多话想说。下面进行对话环节，我们邀请国务院发展研究企业研究所制度室主任张政军先生来主持海外资本对接中国房地产百强企业策略探讨。邀请对话嘉宾，德意志银行中国区董事秦靖先生，瑞银证券亚洲有限公司北京代表处执行董事马俊先生，河南正商置业有限公司副总裁关树茂先生，苏州市博思堂董事长汪妹玲女士，宝龙集团发展有限公司总裁助理刘晓兰女士，上海爱家集团有限公司总裁助理严勤女士，有请！

【主持人 张政军】感谢各位嘉宾参加我们海外资本对接中国房地产百强企业策略探讨对话。我首先讲三个方面的经济现象，与资本、房地产企业有关的经济现象作为引言，然后请大家畅所欲言。一个现象，从目前宏观经济形势是，人民币是外升内贬的现象，温总理在十一届一次会议上提到，中国今年政府主要是控制物价水平快速上涨，另外人民币兑换美元，3月27日已经达到7.01这个水平。从房地产市场角度来说，目前房地产经过数年上涨，在07、08年这个关口已经出现了一些变化，至少在一些城市，房价已经有了一些调整。

【主持人 张政军】另外针对房地产市场的调控，主要是要倾向于控制房价的快速上涨，这对于房地产业的角度来讲。07年房地产业并购出现了一些升温，比如说万科收购了恒达地产五个项目，以及富地参股正大房地产股份。这可能与几个关系有关系，就是实行土地招拍挂后，对于企业拿地要求提高。另外信贷紧缩也使得整个房地产业资金形势和往年发生了比较大的变化。接下来我想提几个方面的问题。在目前形势下，中国房地产企业应该如何发展？第二个问题，海外资本会发现什么机会？第三个问题，贵公司在战术上如何考虑的。

【严勤】今天高兴参加这个座谈，我是上海爱家集团有限公司总裁助理严勤，我们企业是一个性的房地产企业，作为上海一家本地企业，刚刚主持人提了一些相关问题，对于银行的钱是我们关注的。刚才提的问题一个是针对房地产企业的，一个是针对我们同行的，我认为两个问题都相关。

【严勤】对于我们公司，我们觉得未来的发展，现在也有两派说法，有拐点论，还有认为是持续着发展。未来房地产如何发展呢？有一句话是走自己的路让别人去说。有一点是，在这个过程中企业坚持自己有特色的、有核心竞争力的东西，这是支撑我们企业发展之路的核心。作为我们爱家来讲，我们会既在比较关键的时间段，对国家的一些政策进行良性的了解，而不是矫枉过正，或者做一些悲观的认识。我们认为未来的发展还是良好的，只是在这个阶段如何结合目前的政策导向，怎么结合目前市场的发展趋势，来做良性、理性的微调。

【严勤】目前我们爱家更多是在土地储备方面做一些准备，另外在现金流方面我们也要做一些准备。有人说冬天快要来了，但是我想无论是冬天还是春天，马克思说过，现金是王。我觉得房地产多做一些这方面的筹备，对于我们的发展总是好的。这是我们企业未来，或者是近阶段我们在做的准备。之外海外同行，我刚才说的，我们愿意与他们做一些接触，在这个阶段，刚才主持人也提到了，人民币在，美元要涌进来，我想这是个机遇，但是对于房地产企业来说也是个机会，双方来说都是机遇与挑战并存的时机。我的发言是抛砖引玉，下面听一下台上台下更多的朋友进行的探讨。

【秦靖】目前的情况，作为一家金融机构更主要是如何利用海外的资本平台和债务市场，为国内房地产企业进行服务。在房地产市场好的时候我们很高兴，因为有很多上市的机会以及上市前的融资机会。但是目前说是拐点也好，调整也好，对大家来说更好的是想清楚，如何在新形势下利用我们的产品，为国内房地产企业去进一步的发展和扩大。从我们德意志本生角度来说具有相对的和比较好的产品，因为我们的产品首先在次贷里面受的影响比较小，另外在前期房地产融资里有直接融资，包括债务、股本、直接、上市和后期融资，产品链比较长，所以我们寻找的机遇是如何与的房地产企业，与他们一起渡过冬天，去迎接春天的来临。主要是这些想法。

【马俊】我就简单的谈一下资本市场对于房地产企业意味着什么。去年是好的年景，我们可以看到从年初的时候一直到年后，SOHO在香港上市，还有其他公司在香港上市，另外还有一些其他产品，比如增发股票。一个原因是大势强，今年来看，头三个月，刚才教授谈到，现在资本市场比较波动，尤其是IPO市场比较弱。如果回到房地产，可以看到恒达地产搁置了上市计划。对于整个资本市场来说，这个通道现在并不是很通畅，但是我认为可以利用在目前阶段，除了自身，一方面要把自己企业做扎实，业绩做出来，另一方面从我们的角度考虑，可以考虑一些其他的市场品种，比如说与债相关的或者与债券挂钩的产品来进行融资。

【马俊】我们相信中国房地产市场，长远来看我们看好，首先每个经济实体，房地产行业都是重要行业，其次你看到目前正在进行的城市化进程，市场都看好的。我们也不例外。我想说的是，08年一季度或者上半年，或者说下半年的前景，我们看到的是不确定性比较多，但是一旦资本市场人气回升后，对于即将上市的公司来说，这个通道会完全打开。就讲这些，谢谢！

【关树茂】对于主持人问的个问题，对于房地产资本运作，在开发过程中我们对于资本运作这一块钱几年一直做的不好，因为什么呢？国家政策对于河南这一块，沿海地区和发达的一线城市，房地产过热时，河南这里一直没有热起来，从92年到现在，我们一直是持续平稳的发展，现在大家说的拐点这些问题我们也没有感觉到。从角度来说，与银行对接起来是最稳定、最安全的。刚才韩女士讲的在纽交所上市的公司与我们是一样的企业，当时我们一直拼，拼到最后别人上市了，我们晚走了一步。不是说上市对企业发展有多大作用，但是毕竟上市了，规模扩大了。所以政策对于企业以及资本运作对于房地产企业影响大的，这也是我们来之前一直反思的。所以我们希望与机构和银行多接触。

【汪妹玲】我来自与苏州博思堂，我们坚信团队共同合作才能创造价值，因为最近金融调控，国内房地产企业上市受限，银根紧缩，如果这时候海外资本能够进入，那么是国内百强企业的战略机遇。如果与国外资本、技术、产业相结合，必将是战略的机遇。一方面实现资本渠道的多样化，同时借鉴海外资本运作的模式，协力中国的金融市场，能够共同借鉴创新，引导国内资本平台的突破。

【汪妹玲】另外海外资本的进来能够提升房地产业的技术进步，这也是房地产业健康持续发展的必要保证。相对于国际而言，国内行业研究，包括公司治理，包括产品设计方面、客户服务方面，都相对比较落后。假设中国房地产企业百强能够借鉴本地一些跟国际一些资本来对接，引进国外的技术和人才，将会提审房地产企业的技术进步。

【汪妹玲】第三方面很重要一点，还能调整中国的产业，博思堂很重视对于地产业的挖掘，一方面注重建筑本生，另外也注重建筑与其他产业链接，包括旅游业等等，博思堂另外一家企业是与同济堂合作，做着生物医药基地，这充分挖掘了地产价值，还对税收、就业岗位、高级人才引进做了贡献。我相信海外一些在商业、科技方面，在旅游方面发展比较成熟的公司，如果针对中国产业政策、区域调整做一些引进和发展，对于中国产业提升、调整、经济进步都会带来很大的帮助。当然在这个过程中还要关注几个问题，一个是信息的对称化，第二是进入和退出的法律法规机制的健全，还有很重要的一点，因为国内企业应用海外资金少，现在面对这样一个机遇，我觉得也不能盲目。企业可能面对自身，包括像资本使用限制，这都应该跟企业自身战略发展相结合，尤其在企业使用资金效率上和规范程度上也需要提高。当然这可以从企业自身评估体系或者利用外脑这个机会共同合作，包括中介公司、顾问、等。

【汪妹玲】博思堂有个战略事业部，专门研究这方面的链结，也玩主海外资本和海外的市场，我想有机会可以相互学习和相互合作。

【刘晓兰】高兴与我们张先生第三次合作对话，、二位嘉宾都用到一个词，冬天来了，第三位告诉我春天了，大家都探讨一个话题，都体会到房地产市场。次与张先生合作，是前年，那时候大家也是谈这个话题，到去年已经是半成熟阶段，很多成功企业在国内外上市了，今年走过一个高潮后，我想进入了冷静思考期。这位女士说得好，这么多产品进入到中国，有这么好的机遇，我们要什么？刚刚听了韩小姐的介绍，我感受上市不一定代表成功，而是让成功的企业更好的发展。不管是冬天还是春天，对于我们来说就是做好准备，当春天来的时候就是春暖花开。我们企业和大家一样，都是在做准备。我想就从我们公司的内部、管理、全方位做好资源整合，我们一起等待这个春天。

【刘晓兰】我借这个机会把一个问题问大家，也是刚才一个记者问我的问题我没有回答出来。现在海外资金看好中国的房地产市场，但是国家对于外资进入中国市场有一些规定，尤其是今年提出来，让外资进来，对于土地储备等有比较明确的规定。几位嘉宾如何看待这个问题？如果你们与中方谈的过程中，大家如何面对这个问题？中国是一个很大的市场，可是我想这是个挑战。今天有这么多，很多企业也有很好的答案，借这个机会回答刚才记者问我的问题，我也在思考。

【秦靖】资本市场如何看中国的房地产企业，另外从资本市场角度，哪些房地产企业认为是好企业，还是愿意给钱的，第三个是回应你具体的问题，现在中国政策上不停有宏观的调控，包括银根缩紧，包括对土地供应以及房地产企业的限制。在一些新的形势下，我们金融机构是否还看好中国房地产企业这个板块，是否还愿意像以前那样把钱投进来。

【秦靖】从资本市场来看，数据可以看到，回到04年，当时的房地产企业到香港上市，那时有的房地产企业，包括天津顺驰，走到最后一步，因为市场对中国房地产企业看不好，最后他们停下来了，延迟。有一些企业走出去了，那时候上市定价是对净限值的折扣达到40%、50%，是这样的定价水平。回到06、07年，发生了很大不一样，已经上市的房地产企业股价出现了五倍、六倍甚至十倍的增长，而且上市企业的数量从原来两三单变成十几单，这是可以看得见的。资本市场明显觉得中国房地产板块值得投的。

【秦靖】从定价方面可以看到也有很大的变化，比如碧桂园在07年上半年上市后，给的是议价，这就出现了巨大的变化。另外后来协助的几家企业上市也是如此。一些大的公司，包括福力，中远地产，上市后都是议价。从整个市场看，从07年11月之前，对中国房地产企业以及融资达到了狂热。当时我与我们的分析员以及人聊天时，大家对于房地产估值的概念，当时我感觉跟高科技泡沫一样，从一开始用PE，价值跟现金流的比较，到价格跟销售的比较，房地产企业也是这样，原来是NAB，折扣到议价，有的分析报告说，我的企业不能用现存项目和业务量判断价值，要用永续的现金流，这个现金流投入新的项目，再有增长，创造了这样新的估值方法出来，脱离了NAB打折方法。这可以反映出当时资本市场对于中国房地产市场的热情。

【秦靖】现在来讲，到11月以后，随着国家宏观调控政策的出台，包括第二套房屋的贷款，信贷紧缩政策出台，大家突然一下觉得突然看不清楚了，是不是房地产由单边往上的走势开始出现拐点，或者前景不会像以前那么好了。所以资本市场从07年11月到今年3月，很多股价出现大幅度调整，房地产企业平均调了差不多50%左右，这是比较大的改变。为什么我说去年九十月份，做到议价这个水平呢？可能过分乐观，而现在调到打五折六折，可能又过分悲观了，因为大家看不准后续有什么政策对这个板块的打压，包括美国的次贷以及外界金融市场的变化，所以大家对房地产资本市场有一些悲观的气氛。

【秦靖】刚才我跟严动都说了冬天，既然现在是冬天，春天就了，资本市场是忘性很大的市场，可能今天是冬天，到10月可能就到夏天了，这取决于中国政策面的导向。目前认为中国房地产未来走向是好是坏，问题是政策面的影响。如果政府对于房地产发展有个中长期规划的话，那么资本市场还是对中国房地产市场给很公正的评价，而且愿意来投的，这是资本市场的走势和目前状态。

【秦靖】在现在这么差的市场气氛状态下，什么样企业我们认为是好企业，还能够从资本市场融到资，人还愿意给他钱，有几个标准，首先个是规模。今天的规模和去年讲规模有点不一样了，去年讲规模往往是单方面讲到土地储备。比如说八百万平米、一千万平米，大的像碧桂园达到4500万平米，跟前几年不一样了。而今天说的规模已经不单纯看土地储备是不是很大，同时还要看你的开发规模。就是最后你的土地这么大，到两三千万，你开发部出来也是白费。市场要看你的话是看你两边要均衡。比如万科，他今天估值，这一轮调整他跌的，因为市场认为他已经成熟了，他的土地储备和开发量两边是平衡的。比如土地储备达到一千万平米，同时开发规模达到一百万平米以上，这两者是的，你有着五到十年的土地储备。现在看的不是说你的土地储备越大越好，越大可能也越怕。这是规模新的定义。

【秦靖】另外是品牌和平台，往往资本市场看你品牌概念和消费这看是不一样的，你有品牌代表着你的产品质量好，售后服务好，代表着你的价值在这里。但是从资本市场看你的品牌，因为你形成品牌是如何形成的，因为你形成了完整的开发平台，也就是你这个企业达到一定的规模，你从土地的获取到产品的设计，到建筑、施工，到产品的销售，你形成了完整的品牌和定位，之前我们与地产开发商聊时，他的平台形成了，比如早上阳光100这一块，就是很明显的例子，就是针对白领这一块，他形成了这样的平台。包括爱家也是这样，在二线城市打品牌，从人力资源供给这一块都形成了平台。这和一般短时间冒起来的企业不一样。另外市场单边往上走的时候，有一些是一两百万平米的开发商，很快就发展起来，但是在市场调整时，还能否做的很好就不一定了，在调整时还是那些做的比较稳，有整个开发平台，人力资源可以跟上的，这些开发商能够抵御过寒冬，在春天来的时候发展更快。

【秦靖】第三是成本控制的概念，成本控制与一般生产类型的企业不一样，生产类型是过程控制，而房地产企业成本控制加了一条，就是你获取原材料、获取生产资源的控制，就是土地怎么控制。一些上市公司上市后表现并不太好，因为他总是拿“”，这并不是好事，人家不一定拿，一样很拿到地，那么创造利润就比你高，所以者并不喜欢拿的企业，总体是你如何把成本控制好，通过灵活、多种手段拿到土地资源，然后再过程控制中把你的生产、建设成本控下来，销售成本能够控制下来，这是成本控制大的概念。

【秦靖】最后一条，也是最重要的一条就是管理团队，者这时候看的时候，看你这个管理团队摸爬滚打，具有相对的经验，因为这因可以让者看到希望。现在有这么多的不确定性，外资是不是还愿意进来，首先一个，我觉得从外资进来中国房地产的目的，这要搞清楚。像你刚才说政府对于外资进来进行控制。我个人认为外资进来不能排除部分是热钱来炒钱，但是不光是为人民币而来，因为房地产行业本生高利润率也意味着有高风险，很多外来资金进入到中国房地产，本意不应当集中在汇率波动上。相对于美元、欧元、日元等各种全球主要货币兑美元都在贬值，人民币并不一定有比较大的。从人民币开始到目前不到15%的水平。而欧元了将近一倍，去年接近30%。但是并没有大部分热钱涌入到欧洲房地产市场。

【秦靖】是一个因素，提高了中国房地产板块的，但不是外资进来主要的目的。另外更主要的想法，是它看到中国房地产经过这么多年的发展，已经进入到高速发展期，开始进入到回报比较高的阶段。从98年开始商品房出现，到今年将近10年，中国房地产从个人信贷，从开始零到现在将近万亿，消费市场开始活跃，外资觉得中国房地产板块值得，开始选择的挑选一些项目、企业进行操作。到目前为止，虽然有国家一系列的调控，毕竟国家调控的本意不是把房地产打死，是为了房地产企业能够稳定、健康的发展，毕竟前几年，大家认为每年40%、50%高速增长，长期来看不能持续的，对于房地产本生来说也不是健康的发展。所以政府调控政策，如果在短期内让中国房地产行业维持5%到10%这样稳定的发展，回归到理性发展的轨道上来，反而对外资的吸引力更大，因为外资不是追求暴利，是追求合理利润，而且在有序的环境里更想进来，更有利于他们进来。

【马俊】秦先生说得完备了，我也没有什么补充了，对于房地产企业如何估值的问题，在历基本方法是用NAB的方法，通过有折扣，07年我们做碧桂园的时候，我们分析员是首次去说服者开始看PE。有两点原因，的时候我们中国公司到海外上市时，那么回答一个中国风险折扣，随着中国实力的增强，越来越多的中国企业在海外上市，给人带来回报，那么折扣在过去一些年不断的减少。甚至在07年我们开始看到，我们企业在海外上市要议价了，因为我们增长比全球同行业增长要高。

【马俊】回到房地产企业，不能参考PE是不是最合理，但是我感觉，在去年的那种情况下，人都开始看PE以及导致最後的结果，这个现象能否持续现在是问号，因为今年还没有房地产公司上市。我个人觉得会有一个回归，就是回归到比较成熟的资本市场，对于企业如何估值，可能会回归到基本面，同时也会参考到中国的特色和中国运营环境以及企业未来增长的情况，来进行参考。

【马俊】回到刚才讨论的问题，资本市场究竟是看好什么样的房地产公司，刚才秦先生提到，是规模、品牌、成本控制以及管理团队等等，这都重要，还有一点我想提一下，就是每一家房地产公司都要有自己比较清晰的定位。比如我是A公司，我跟万科、碧桂园、SOHO、绿城有一些什么不一样，这样的定位是资本市场希望你回答的问题。我们看碧桂园我们会清楚的知道它的特点在哪，比如开始设计时，它是能够以较低成本获取大片土地，这些土地不是，是市郊地方，然后成片开发，然后迅速的销售，创造高业绩这个特点。SOHO是完全不同，我们发现它土地储备不是很高，它的销售策略等等也跟其他房地产公司不一样。我们从别的角度考虑，我们认为它主要是一个品牌，以及它选择项目的规划、设计等等。除了刚才秦先生提到几点比较重要外，还有一点，就是每家房地产公司可以考虑一下，究竟自己区别于别人不同的，优于别人的地方在哪，这是资本市场希望企业回答的，如果他去上市的话。

【严勤】目前如果想上市，要有个长远发展，要做好工作，什么是工作呢？几年前与海外同行接触，他们会说我没有时间他们，我自己的业务都忙得不行，我哪有时间什么都不懂的中国企业，我没有时间。当时我们觉得碰了一鼻子灰。为什么这两年更多的同行开始觉得他们愿意我们了，这也跟我们内地企业，我们中国房地产企业开始做一些自我有关系。我们发现，我们之前可能跟海外同行、海外基金对不上话，他们说的不仅仅是英文、中文问题，而是一些成熟的商业模式、成熟的运作手段，我们根本不理解或者难以理解。随着这几年的对接，我们企业也开始做了一些自我的工作，这是我们企业自己要做的。

【严勤】另外一方面，正好投行也在，很多投行也设立了中国团队，我们投行也应该做一些工作，也跟我们一些房地产企业，尤其是良性发展的房地产企业，一些有社会责任感的，有好的目标企业，做一些工作。让他们知道除了做实业的同时，我们的商业模式、核心竞争力，或者我们如何对接资本市场，应该如何去做。今天在座的两位，包括德意志银行和瑞银已经做到步，首先你们坐在这里就是对我们了。这是我们双方面都要提升的。

【严勤】目前我们的房地产如何发展，无论是春天、冬天、拐点，我想把自己的企业做扎实，做好了，可能目前没有赶上的时机，没有关系，只要是的企业，我相信我们的投行也好，基金也好，都会持续关注你，未来业界也会关注你。作为爱家来讲我们也在这方面寻求的不同定位。我们的成熟商业模式是什么，我们核心竞争力是什么。我们爱家提出，我们是以国际化的视野进行本土化的开发。利用我们在海外开发的，因为爱家在北美、加拿大地区也有别墅项目的开发，我们把海外一些好的想法引进国内。我们未来说的是，不仅仅是卖房子，更是卖一种生活方式。就像我们的名字所说的，爱家爱生活，这也是我们在竞争激烈的房地产行业中我们所要表达的，这是我想说的，谢谢！

【主持人 张政军】本轮对话到此结束。谢谢各位嘉宾。

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