秦靖：什么样是好企业？外资眼中的四个标准

房天下  2008-03-29 22:07

3月29日，“2008中国房地产百强企业研究成果发布会”在北京钓鱼台国宾馆隆重拉开帷幕，同时还召开了“第五届中国房地产百强企业家峰会”。峰会上，中国综合实力最强大的房地产企业巨头齐聚一堂，共同探讨百强企业在新形势下的发展机遇和挑战。29日下午，在峰会“政策 资本 土地”论坛中，针对“海外资本如何对接中国房地产百强企业策略探讨”，主办方特邀请了行业内、银行高管和百强企业代表，共话资本与“百强”。

德意志银行中国区董事秦靖

资本市场如何看中国的房地产企业，另外从资本市场角度，哪些房地产企业认为是好企业，还是愿意给钱的，第三个是回应你具体的问题，现在中国政策上不停有宏观的调控，包括银根缩紧，包括对土地供应以及房地产企业的限制。在一些新的形势下，我们金融机构是否还看好中国房地产企业这个板块，是否还愿意像以前那样把钱投进来。

从资本市场来看，数据可以看到，回到04年，当时的房地产企业到香港上市，那时有的房地产企业，包括天津顺驰，走到最后一步，因为市场对中国房地产企业看不好，最后他们停下来了，延迟。有一些企业走出去了，那时候上市定价是对净限值的折扣达到40%、50%，是这样的定价水平。回到06、07年，发生了很大不一样，已经上市的房地产企业股价出现了五倍、六倍甚至十倍的增长，而且上市企业的数量从原来两三单变成十几单，这是可以看得见的。资本市场明显觉得中国房地产板块值得投的。

从定价方面可以看到也有很大的变化，比如碧桂园在07年上半年上市后，给的是议价，这就出现了巨大的变化。另外后来协助的几家企业上市也是如此。一些大的公司，包括福力，中远地产，上市后都是议价。从整个市场看，从07年11月之前，对中国房地产企业以及融资达到了狂热。当时我与我们的分析员以及人聊天时，大家对于房地产估值的概念，当时我感觉跟高科技泡沫一样，从一开始用PE，价值跟现金流的比较，到价格跟销售的比较，房地产企业也是这样，原来是NAB，折扣到议价，有的分析报告说，我的企业不能用现存项目和业务量判断价值，要用永续的现金流，这个现金流投入新的项目，再有增长，创造了这样新的估值方法出来，脱离了NAB打折方法。这可以反映出当时资本市场对于中国房地产市场的热情。

现在来讲，到11月以后，随着国家宏观调控政策的出台，包括第二套房屋的贷款，信贷紧缩政策出台，大家突然一下觉得突然看不清楚了，是不是房地产由单边往上的走势开始出现拐点，或者前景不会像以前那么好了。所以资本市场从07年11月到今年3月，很多股价出现大幅度调整，房地产企业平均调了差不多50%左右，这是比较大的改变。为什么我说去年九十月份，做到议价这个水平呢？可能过分乐观，而现在调到打五折六折，可能又过分悲观了，因为大家看不准后续有什么政策对这个板块的打压，包括美国的次贷以及外界金融市场的变化，所以大家对房地产资本市场有一些悲观的气氛。

刚才我跟严动都说了冬天，既然现在是冬天，春天就了，资本市场是忘性很大的市场，可能今天是冬天，到10月可能就到夏天了，这取决于中国政策面的导向。目前认为中国房地产未来走向是好是坏，问题是政策面的影响。如果政府对于房地产发展有个中长期规划的话，那么资本市场还是对中国房地产市场给很公正的评价，而且愿意来投的，这是资本市场的走势和目前状态。

在现在这么差的市场气氛状态下，什么样企业我们认为是好企业，还能够从资本市场融到资，人还愿意给他钱，有几个标准，首先个是规模。今天的规模和去年讲规模有点不一样了，去年讲规模往往是单方面讲到土地储备。比如说八百万平米、一千万平米，大的像碧桂园达到4500万平米，跟前几年不一样了。而今天说的规模已经不单纯看土地储备是不是很大，同时还要看你的开发规模。就是最后你的土地这么大，到两三千万，你开发部出来也是白费。市场要看你的话是看你两边要均衡。比如万科，他今天估值，这一轮调整他跌的，因为市场认为他已经成熟了，他的土地储备和开发量两边是平衡的。比如土地储备达到一千万平米，同时开发规模达到一百万平米以上，这两者是的，你有着五到十年的土地储备。现在看的不是说你的土地储备越大越好，越大可能也越怕。这是规模新的定义。

另外是品牌和平台，往往资本市场看你品牌概念和消费这看是不一样的，你有品牌代表着你的产品质量好，售后服务好，代表着你的价值在这里。但是从资本市场看你的品牌，因为你形成品牌是如何形成的，因为你形成了完整的开发平台，也就是你这个企业达到一定的规模，你从土地的获取到产品的设计，到建筑、施工，到产品的销售，你形成了完整的品牌和定位，之前我们与地产开发商聊时，他的平台形成了，比如早上阳光100这一块，就是很明显的例子，就是针对白领这一块，他形成了这样的平台。包括爱家也是这样，在二线城市打品牌，从人力资源供给这一块都形成了平台。这和一般短时间冒起来的企业不一样。另外市场单边往上走的时候，有一些是一两百万平米的开发商，很快就发展起来，但是在市场调整时，还能否做的很好就不一定了，在调整时还是那些做的比较稳，有整个开发平台，人力资源可以跟上的，这些开发商能够抵御过寒冬，在春天来的时候发展更快。

第三是成本控制的概念，成本控制与一般生产类型的企业不一样，生产类型是过程控制，而房地产企业成本控制加了一条，就是你获取原材料、获取生产资源的控制，就是土地怎么控制。一些上市公司上市后表现并不太好，因为他总是拿“”，这并不是好事，人家不一定拿，一样很拿到地，那么创造利润就比你高，所以者并不喜欢拿的企业，总体是你如何把成本控制好，通过灵活、多种手段拿到土地资源，然后再过程控制中把你的生产、建设成本控下来，销售成本能够控制下来，这是成本控制大的概念。

最后一条，也是最重要的一条就是管理团队，者这时候看的时候，看你这个管理团队摸爬滚打，具有相对的经验，因为这因可以让者看到希望。现在有这么多的不确定性，外资是不是还愿意进来，首先一个，我觉得从外资进来中国房地产的目的，这要搞清楚。像你刚才说政府对于外资进来进行控制。我个人认为外资进来不能排除部分是热钱来炒钱，但是不光是为人民币而来，因为房地产行业本生高利润率也意味着有高风险，很多外来资金进入到中国房地产，本意不应当集中在汇率波动上。相对于美元、欧元、日元等各种全球主要货币兑美元都在贬值，人民币并不一定有比较大的。从人民币开始到目前不到15%的水平。而欧元了将近一倍，去年接近30%。但是并没有大部分热钱涌入到欧洲房地产市场。

是一个因素，提高了中国房地产板块的，但不是外资进来主要的目的。另外更主要的想法，是它看到中国房地产经过这么多年的发展，已经进入到高速发展期，开始进入到回报比较高的阶段。从98年开始商品房出现，到今年将近10年，中国房地产从个人信贷，从开始零到现在将近万亿，消费市场开始活跃，外资觉得中国房地产板块值得，开始选择的挑选一些项目、企业进行操作。到目前为止，虽然有国家一系列的调控，毕竟国家调控的本意不是把房地产打死，是为了房地产企业能够稳定、健康的发展，毕竟前几年，大家认为每年40%、50%高速增长，长期来看不能持续的，对于房地产本生来说也不是健康的发展。所以政府调控政策，如果在短期内让中国房地产行业维持5%到10%这样稳定的发展，回归到理性发展的轨道上来，反而对外资的吸引力更大，因为外资不是追求暴利，是追求合理利润，而且在有序的环境里更想进来，更有利于他们进来。

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