马骏：每一家房地产公司都要有清晰的定位

3月29日，“2008中国房地产百强企业研究成果发布会”在北京钓鱼台国宾馆隆重拉开帷幕，同时还召开了“第五届中国房地产百强企业家峰会”。峰会上，中国综合实力最强大的房地产企业巨头齐聚一堂，共同探讨百强企业在新形势下的发展机遇和挑战。29日下午，在峰会“政策 资本 土地” 论坛中，针对“怎样实现房地产行业的合作与发展”，主办方特邀请了行业内知名专家和百强企业领袖，共话“百强发展大计”。

瑞银证券亚洲有限公司北京代表处执行董事马骏

对于房地产企业如何估值的问题，在历史上基本方法是用NAB的方法，通过有折扣，07年我们做碧桂园的时候，我们分析员是首次去说服投资者开始看PE。有两点原因，最早的时候我们中国公司到海外上市时，那么回答一个中国风险折扣，随着中国实力的增强，越来越多的中国企业在海外上市，给投资人带来回报，那么折扣在过去一些年不断的减少。甚至在07年我们开始看到，我们企业在海外上市要议价了，因为我们增长比全球同行业增长要高。

回到房地产企业，不能参考PE是不是最合理，但是我感觉，在去年的那种情况下，投资人都开始看PE以及导致最後的结果，这个现象能否持续现在是问号，因为今年还没有房地产公司上市。我个人觉得会有一个回归，就是回归到比较成熟的资本市场，对于企业如何估值，可能会回归到基本面，同时也会参考到中国的特色和中国运营环境以及企业未来增长的情况，来进行参考。

回到刚才讨论的问题，资本市场究竟是看好什么样的房地产公司，刚才秦先生提到，是规模、品牌、成本控制以及管理团队等等，这都非常重要，还有一点我想提一下，就是每一家房地产公司都要有自己比较清晰的定位。比如我是A公司，我跟万科、碧桂园、SOHO、绿城有一些什么不一样，这样的定位是资本市场希望你回答的问题。我们看碧桂园我们会清楚的知道它的特点在哪，比如开始设计投资时，它是能够以较低成本获取大片土地，这些土地不是市中心，是市郊地方，然后成片开发，然后非常迅速的销售，创造高业绩这个特点。SOHO是完全不同，我们发现它土地储备不是很高，它的销售策略等等也跟其他房地产公司不一样。我们从别的角度考虑，我们认为它主要是一个品牌，以及它选择项目的规划、设计等等。除了刚才秦先生提到几点比较重要外，还有一点，就是每家房地产公司可以考虑一下，究竟自己区别于别人不同的，优于别人的地方在哪，这是资本市场希望企业回答的，如果他去上市的话。

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