丁祖昱：北京楼市成交量要到下半年才有起色
房天下 2008-03-29 23:40
3月29日，“2008中国房地产百强企业研究成果发布会”在北京钓鱼台国宾馆隆重拉开帷幕，同时还召开了“第五届中国房地产百强企业家峰会”。峰会上，中国综合实力最强大的房地产企业巨头齐聚一堂，共同探讨百强企业在新形势下的发展机遇和挑战。搜房网记者时间对上海易居中国房地产研究院副院长丁祖昱进行了专访。
上海易居中国房地产研究院副院长 丁祖昱
百强评选对房地产企业的促进作用功不可没
记者：首先感谢丁总接受我们此次的采访。易居中国已经连续四次参加这个百强峰会了，首先想请您谈谈对百强峰会的一些看法。
丁祖昱：从四年前我们就开始参与百强峰会，这个活动本身对行业有大的意义，它在评选的过程中让我们每一家企业看到自己的，也看到自己的不足，并且让这个行业增加了更多交流的因素。地产行业实际上是需要交流的，是我们营销代理行业，我们不能把自己仅仅局限在一个小的范围内做运作，更多的是我们希望大家能够一起来思考，一起来为开发商做更好的服务。Top Ten这样的一个平台也是，最后我们得到的是我们对这个行业未来很多前瞻性的或者发展上有利的一些信息，我们在这个过程中也在不断的进步。
我觉得从这一点上来说百强评选为这个行业做了很大的事情。对开发商来说可能意义更大，我注意到你们有很多的研究报告，我也注意到每一次评选出来的企业和前一年比自身有很大的进步，事实上你们也在促进房地产企业的发展，我相信这个活动能够继续办下去也会变成中国房地产的发展史。
“稳定”是行业领导者的共性 好企业会慢慢趋同
记者：感谢丁总对我们的肯定和鼓励。百强办了这么多年，每年的获奖企业构成都是变化的，您认为在当前的房地产大环境下，具备什么样素质的企业会生存得更好？
丁祖昱：愿意做长的企业才能胜出。虽然每年的百强有很多的变化，但是越靠前变化越小，前五十强的变化可能小很多，前二十强更小，前十强我们会发现这个队伍就稳定下来。事实上中国房地产行业也需要这些标杆企业来为我们，为老百姓，为这个行业做更多的事情。和我们今天六万家开发企业来比，这个一百强实际上就是标杆，就是这些开发企业学习的榜样，如果从这个角度上来讲，每年尽管有变化，但是榜样的力量会让每个企业，整体上的水平会趋同，好的企业的水平会慢慢趋同，这对行业是好的一件事情，这些企业也是未来服务我们行业的重要力量。
记者：这些百强、十强企业的通性在哪儿？
丁祖昱：我们可以注意这些十强从前几年做产品，到三、五年前开始做品牌，到今天已经形成了一套企业自身运作的标准。比如万科有自己的标准，它的各项流程、各项体系是今天任何一家开发企业都不能比拟的，所以说今天标准已经成为百强企业的代名词了，他们已经开始做标准了。当然品牌、服务也都是他们关注的，很多企业每年都要做客户满意度的研究，这也是作为评选百强企业很重要的一个指标。事实上房地产到今天来说它不是一个区域性的概念，更多的是一个性拓展的概念。好的概念在各线城市都能做出的产品，这就是百强企业的共性。
信息化将成为房地产企业发展的必要条件
记者：谢谢您对行业的总结，咱们回到易居，请您介绍一下易居中国从前几年到现在这样一个发展历程。
丁祖昱：事实上易居中国是在2000年成立的，我们2001年开始做营销代理的业务，到了四年前我们参加百强评选的时候我们已经在范围前列了，到去年，我们整个的营销代理的业务已经遍布30个城市。去年8月8号易居中国在美国纽交所上市，这也对我们提出了更高的要求，我们内部有一句话，“上市实际上是成功者的起点或者叫致远者的起点”，我们每一个人都把这句话作为鞭策我们发展或者进步的很重要的警句，作为致远者的起点，所以，我们今年的目标会比2007年、2006年有一个大的增长。
我们想抓住2008年这样一个发展契机，因为我们都发现2008年是行业转型的机会，整个的宏观调控之后行业在转型，这样一种机会如果能抓住，如果能抓住和一些大企业长期合作的机会，易居也能够更上一层楼。
记者：易居面临这样快速增长的挑战，你们急需克服的问题有哪些？
丁祖昱：宏观调控从某种程度上说对我们这样的企业是有一定好处的，我们今天会发现专业大家都需要了，包括我们提的信息化，原来大家用不用电脑都无所谓，但今天会着重对信息化的要求，对信息数据的掌控，因为市场不像前两年只要到时候能够排队叫号卖房这个房子就搞成了，不是这么简单的事情，我们今天也会看到有滞销的楼盘，土地中也有拿贵的，这些情况都发生了，从这个上面说整体形势是对易居有利的，由于易居面临快速的发展，易居自身也要克服在快速发展中的矛盾，人力资源不断跟进的矛盾，因为大家都知道这个行业人还是比较紧张的，人力资源这一块都是我们同行的一种瓶颈，比如专业的不断提升的，因为我们是做服务商的，我们要做开发商的服务商，如果专业上不能持续的提高，不能领先一步，开发商用我们的意义也就不大了，对我们内部的压力也会大，当然也有进入各个城市之后地域文化的习惯问题，因为我们已经进驻超过30个城市，原先我们是从上海起家的，所以，和各个城市的文化融合也是我们易居做的很重要的一件事情。当然，由于解决了资本的通道，在做这些事情的过程中，我们有的时候可能会相对来说比前几年更加顺畅一点。
信息化让行业变得“扁平”资源与经验共享
记者：还是回到房地产信息化建设这一领域，对于这个行业来说，这一块儿之前是比较陌生的概念，但是现在已经成为一个必不可少的工具，想请您谈谈易居在这方面的成功经验？
丁祖昱：信息化作为易居内部的核心竞争力，作为我们和其他的同行差异化的在做的，从2001年我们开始做这块的时候，我们就把它作为对营销的重要的专业支撑和支持，我们2001年做了一个上海的房地产的数据库，做的过程中我们发现逐步逐步的掌握信息之后对整体的研究，对整体的判断，对于具体的技术都有极大的作用。我举个很简单的例子，比如我今天可以预测，我预测今年下半年深圳市场整个成交量会慢慢起来，为什么我能做预测呢？我是对整体整个中国各个城市的发展周期以及深圳供求关系的数据都掌握了，掌握了这些信息我才能做判断，这是原先我们对信息化，我们内部作为核心竞争力和专业资源的想法。
去年上完市之后发现不是我们内部需要这些所谓的信息，整个行业都需要，我们很多的合作伙伴在这个过程当中，我们这样一套信息系统，我们（GIS）的信息系统进入到30个以上的城市，这套信息系统如果能成为行业内每一个主体的基本的信息库会对行业专业的提升起到很大的作用。我们今天如果能站在一个水平面上，你作为一个区域性的开发商能掌握的数据的话，我相信对你的专业，对你的开发水平一定有提升。有一些企业，我们举一些区域性的小的开发企业它如果要参考其他企业一些项目的情况它马上可以从数据库中得到这些资讯，行情、外立面、建材、装修等等都可以获取。比如一些大的企业要做整个市场监测的时候，它有了这些数据也可以很大程度上节约它的人力、物力，提高获取数据和准确分析的度。所以，我们希望信息化能够成为可以应用的信息化，能够让的行业内的主体，不管是开发企业，者，还是设计单位、营销服务机构都能够把这套东西成为他们最基本的工具，或者作为他们最基础的平台，对他们整体的专业提升有一定帮助，那这也是我们今天在做这个信息化的目标和目的。
北京楼市观望气氛仍将持续很长时间
记者：刚才您提到了深圳的市场状况，您能谈谈您对北京市场的分析和预测吗？
丁祖昱：我对北京市场是这样看的，我分析北京在售楼盘和新开的楼盘我们发现北京的打折和的打折是有很大区别的，北京就是打折而打折，没有真正的把价格进行相应的调整，从某种程度上说它还是属于一种高位的盘整，它会带来的一个直接结果就是目前的大多数项目都会陷入到成交量不够的情况，我看过新开盘的项目，基本上销售率和去年同期相比要差很多，由于大家都不愿意真正的在北京，因为对的开发企业来说，基本上有一个等同的实际上是有战略的情况，整个北京的调整会持续比较长的时间，这个成交量可能一直都上不上来，比较乐观的估计也要到下半年整个成交量才会恢复到去年或者前年比较正常的水平，现在整体市场会陷入到卖也不降，买也不买这样基本的局面，这是关于市场情况的判断。
记者：这种观望还会持续一段时间？
丁祖昱：持续相当一段时间，北京的观望会比深圳、广州的观望时间还要长。第二个谈一下我们系统的应用，我们今天已经把它变成把地理信息系统、卫星照片、房地产系统整合到一套系统里，目前有五千多家开发企业在使用这样一套系统，它把它作为自己的一套基本的数据库在用，我们的使用者当中，包括我们的产品当中分成三个部分，一个是我们标准化的产品，大数有五千多家在使用，第二个是我们信息的服务，今天做一个什么调研，项目的跟踪判断，这个也有几百家企业使用服务。第三有一个定制服务，大的企业都有一些个性化的服务，标准服务满足80%的需要，更多的还是有一些个别性的需要，像万科，龙湖，他们都采用我们对他们的一些定制服务，比如他们要专门做一个和他们项目相关联的市场监测，他们自己项目周边的的竞争对手都能够在时间检测好，对它自己项目的运营销售它也能时间了解到。
比如举一个简单的例子，某一个月在某一个城市卖十套，说它卖的好还是不好？有的城市十套就很好，但也许有的城市很差，必须把周边市场和它自身的销售额结合在一起进行市场的检测，有一些化运作的企业已经用这些个性化的系统。
另外，我们专门为设计公司做的产品库，他们可以在这个产品库中获取产品房型、立面、小区、景观的数据。我们也为广告公司专门开发一套广告库，媒体库，他们可以了解中国的房地产媒体的投放情况和的广告的运作情况，把这个库在和销售实际成交的库结合在一起，我们就可以很简单的得出哪个媒体效果好，或者哪个媒体对哪一品类的效果好，这个我们都可以得出相应的结论。基金、人开发一套企业库，我们对的上市企业都做动态的业务跟踪，他们可以打开这个库看到他们关注的上市公司拿了一块地，这块地合算不合算，都能够时间了解到。除了我们的标准平台我们还针对不同的行业主体开发出不同的功能，大致是这样的情况。我们虽然对外推出时间不长，半年左右时间，现在已经有五六千家企业在使用了。
记者：您的信息服务跟以前基础的市场调研相比较来说是不是的特点是它更立体，更全面，它是一个全行业的？
丁祖昱：我们希望它变成一个全行业使用的平台，某种程度它可以替代原先一般的市场调研功能，我能够确保这个数据最全面、最准确、最及时，这是我们想替代的工作，大家都知道，一定的时候系统一定会替代很多人工的概念，我们也想替代这个，但是我们不想全部取代这个，我们想把最基本的，最基础的信息平台替代掉，但是对于研发平台、专业的分析平台这样的一些东西我们认为还是要靠人脑做，靠专业的人员做，我们把信息放在你面前，你就可以做很多的东西，做很多的判断，每个人根据同样的信息可能会做出不同的判断，这也是我们想替代的是最基础的信息平台工作的原因。
记者：感谢丁总的介绍。您的介绍让我们对易居的产品有了比较深刻全面的认识。
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