《珠海市物业管理条例》今起实施

——物业服务内容及收费要公示

备受市民关注的《珠海市物业管理条例》（以下简称《条例》）今日起正式实施。业内人士认为，新的《条例》对物业管理的基本原则、业主投票权、物业服务企业应当承担的责任等问题作出相关规定，今后物业管理企业和业主在各自行使权利、履行义务时将具有更强的实际操作性。　　
业主空置物业也应交费

“《条例》侧重从引导物业消费意识、强化合同观念、规范物业收费来破解难题，减少欠费发生。”珠海市物业管理行业协会法律顾问刘英律师认为，《条例》有很强的可操作性，可望从新的角度解决物业管理收费难问题。例如，针对那种认为没有使用房屋就不用交费或者因对物业服务不满而拒绝交费的误识，《条例》予以明确，“业主空置物业的，也应交费；业主不得采用拒交物业服务费及其他费用等方式拒不履行合同。”

此外，鉴于物业服务企业收费不透明、不合理是导致业主欠费的一个重要原因，《条例》设定了物业服务内容及费用公示制度，并强制建设单位对公用水电气的设施和场地安装独立计量器，使业主对物业服务是否质价相符、公摊水电费用是否合理的问题一目了然，从而减少纷争。此外，《条例》还强调，业主未按时交费的，物业服务企业可以按合同约定加收滞纳金。

业主委员会职能得到规范

“在处理物业方面的投诉时，最难协调的就是关于解聘物业管理公司、维修资金的使用等公共事务问题，这些都涉及到业主大会、业主委员会的运作。”香洲区物业管理办公室相关负责人朱华胜认为，进一步规范业主大会和业主委员会，充分发挥政府的监督职能，是新《条例》的最大亮点。

小区公共事务的处理是矛盾最多的地方，处理不好甚至影响社会和谐。刘英律师认为，例如居民委员会对业主委员会委员的资格审查，以及要求区物业管理行政主管部门定期对业主委员会依法履行职责的情况进行检查等，这些都体现政府对物业管理领域的重视及参与监管的积极作用。

业主委员会是一个义务性的组织，在人力、物力方面稍显不足，为了保障业主大会所作决策的公平、公正性，新《条例》用了大篇幅规范业主委员会的职能。

“结合珠海实际，根据属地管理的原则，第一次以条例的形式赋予社区街道办、社区居委会行政职能，如业主委员会成员的推选、业主大会意见的决策（如是否解聘物管公司等公共事务）等。”朱华胜认为，当地街道办、社区居委会参与指导可发挥监管协调的作用。

建管分离利于提升物管水平

《条例》第四章明确规定，开发建设单位在取得预售许可证之前必须进行前期物管招投标。朱华胜认为，房产在推向市场后进行招投标，这一新规让建设、管理分离开来，有利于在物业管理企业中形成竞争、达到优胜劣汰的效果。这样一来，不仅有利于有实力、有品牌的物业管理公司扩大规模，在管理水平、管理制度上达到更高要求，业主也能从中得到更大的实惠、享受到更优质的服务。

此外，关于物业管理用房的问题，《条例》第三章也列出条款，规定新建物业必须配置物业管理用房，这就从源头上通过规划部门的核定，对开发商的规划报建提出了新的要求，“物业管理用房从占地面积到使用都有明文规定，其产权归全体业主所有，这有效解决了物管公司移交后管理用房的归属问题。”市民陈小姐认为，这点是对业主权利的最大认可。

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