实况：商业地产圈走进中新集团

——商业地产圈08系列活动之二

商业街发展的趋势和特点分析

【董利】非常高兴参加中新集团关于走进中新：二三线城市商业地产的论坛，这对我来说，是一个非常好的学习机会，同时，这么久之后，又是一个朋友大聚会的机会，我更加感觉到高兴。今天新朋老友聚集一堂，都是我们在商业地产或者论坛活动中就商业地产广泛探讨研究的一个圈子的一些长时间结交下来的朋友，所以，今天借此机会非常高兴。还有，没想到中新发展这么好，中新这几年的商业地产发展我们一直有所了解，但是通过刚才徐总介绍才知道中新的商业地产发展应该说在国内众多商业地产项目，商业地产开发商当中已经处于领先地位，它的理念就商业地产发展而言已经非常超前和成熟了，早已摆脱了商业地产发展初期的状态，正在考虑商业地产给它增值倍增，甚至可持续经营，甚至资本运营，这些都是商业地产发展的最高境界。

所以，我觉得中新集团商业地产的发展今后会值得我们更多的关注，当然，这里也有有赖于中新集团在商业地产商季节了这么多商业地产的专业人士，以徐总为主，在商业地产刚刚开始提出来的时候，徐总已经开始引领商业地产一个专业的规划设计团队在商业地产上探讨商业地产的发展之路，还有徐鹏程、杨泽轩等等，他们的背景都有商业，又多年从事地产，他们首先这个队伍非常专业。这是我对中新的一点看法。听了前面几位讲的我也学到很多东西，结合我这块商业街这一点我简单的跟大家就商业街的发展进行一些交流。

【董利】我看了一下题目叫“商业街发展的趋势和特点分析”，我觉得这个题目比较大，涉及方方面面比较多，比如商业街的开发、招商及运营管理，我到今天在这个论坛上我倒想更侧重于商业街的开发谈一谈我对商业街开发市场的一些看法。所以，我觉得商业街开发的趋势特点和分析，这个题目可能更适合今天的这个场合。

中国步行商业街工作委员会秘书长 董利

【董利】商业街的开发趋势和特点分析主要有这么几点，第一点商业街仍然是商业地产开发不可或缺的一种建筑形态和一种业态。首先是商业街历史，它的历史渊源流长，肯定要早于我们的购物中心、百货等等其他各种业态，所以，我觉得商业街首先它历史久远，以及在人们消费心目中的根深蒂固，所以，是商业开发中不可或缺的一种形态。所以，商业街的开发在商业地产开发中这些年一直没有减少，大概占商业地产开发的三分之一左右。还有一点，商业街的开发应该说在前期都获得了很好的市场回报，我想这主要是从开发商的角度，因为过去很多商业街的开发以卖为主，销售市场比较好，投资比较踊跃。开发商的经济回报比较好，对很多商业街而言如果它的问题不是很多的话，因为商业街不像购物中心、百货、大型的集中型商业，它对后期商业统一经营管理的要求不是很高，当然，它也有，但是要求不如购物中心、百货高，所以，有些商业街在销售完之后能够慢慢的发展起来，存活下来，有的还发展得非常良好，它的租金有的几倍增长，售价也翻了多少倍，这种例子在全国是屡见不鲜的，早期的商业街开发从开发商的角度，有的甚至从投资者的角度都获得了很好的经济回报。

【董利】第三点它有良好的社会回报，有些开发得非常好的商业街已经成为了城市的名片，大家耳熟能详的到上海一定要去新天地转一转，上海的新天地、杭州的湖滨商业街、天津的古文化，我觉得这些商业街的发展不仅仅是商业街本身的发展，更重要的是给城市的商业发展带来了一个新的形象，对区域的商业发展带来了一个带动，所以，商业街还有一个良好的社会回报，而且商业街更多的在地方政府的心目中分量也比较高，地方政府的支持也促使了商业街能够有更好的发展。所以，我觉得商业街在商业地产开发中历年来应该说一直占有一个比较重要的一席。这是第一点。

商业街开发亮点不少，问题也多

【董利】第二点，商业街的开发过程中亮点不少，问题也多。刚才我们前面已经讲到了很多商业街成为了城市的名片，但是也有很多商业街开发完之后闲置在那儿，搁置在那儿，伸直长时间变成一个烂尾，对城市整体的风貌形象都是一个很大的打击和影响，有的甚至变成城市的牛皮癣，政府甚为头疼，但是又没有办法，因为早期的商业街以销售为主，投资者、开发商、政府对这些商业街都毫无办法，只能随着市场的发展，消费力的提升，区域价值的提升慢慢的被消化。所以，商业街开发的亮点不少，前面已经讲过了，真的有些开发得很好，假如到一个城市中，每次到那儿走走都不会厌烦，比如刚才前面讲的那几个商业街，但是有些商业街的开发也不尽理想，出现了很多问题。

【董利】亮点不少，出现了很多特色的商业街。商业街过去传统的印象中一提就是王府井、西单、前门，如果是上海，南京路、淮海路等等，在一些各大城市都有这样一两条伴随城市发展的传统的综合性的商业街，包括重庆的解放碑，武汉的汉正街，广州的北京路，天津的和平路等等，但是应该说这些商业街的发展尽管这些年仍然在调整和发展过程中，但是我们新开发的商业街应该说这几年特色非常多，在突破了原有综合性商业街的框框，开始出现餐饮街、美食街、茶叶一条街，家具一条街，还有很多以其他各种业态为主的比如服装一条街、文化产业一条街，各种特色商业街纷纭而出。很多特色的商业街功劳应该记在开发商的头上，这些方面我们感觉，这几年商业地产的发展这些街发展起来了。如果去成都，我们觉得有一个地方大家可以去看看，文殊院是新近改造开发的一个以老的传统的文殊院为主的老的街区正在发展起步，大家可以看看，这些都是我们开发商做的贡献。

【董利】问题多的还有一点，现在仍然有很多商业街以售为主，尽管商业街的发展对后期的管理要求不像其他的业态要求很高，但是商业街的总体发展如果有这些统一的经营管理已经好于那些没有统一经营管理的，所以以销售为主的商业街发展都比较困难，压力较大，尤其售价较高的商业街，因为它售价非常高，所以，拉动的租金的大幅度上升，而租金的上升直接造成商家经营上的压力，所以，商家的进入就会迟缓，而整个商业街商业的气氛形成提升也就变的迟滞下来，所以，商业街的发展目前来说还是有一些问题，尤其以售为主的商业街，我觉得如果有可能的话，未来进入商业地产或者商业街开发的开发商如果有实力的话尽量考虑商业的整体经营，这样对商业街的发展肯定是一个良性的推动和促进作用。

商业街开发趋势殊途同归

【董利】第三点，商业街的开发趋势殊途同归，回归本质，我觉得是这么一点，我觉得开始回归文化，比如我们刚刚在北京大家开始感觉到我们愿意去的一个地方叫锣鼓巷，当然外地也很多，为什么到上海愿意去新天地，因为它有很深的文化的积淀在里面，不仅仅是坐在那儿喝喝茶，吃吃饭，更多的体验的传统文化的一种人文，一种底蕴，更多的是一种体验式的消费，所以，现在新开发的商业街应该考虑文化的因素，开始回归文化。第二回归商业街本身，商业街的本身一定有它在建筑规划设计比例和尺度上的要求，甚至在商业经营上的要求，这几年在全国各地走访考察项目当中发现有些它自己本身叫商业街，但是我们看它真的很勉强，十几米，二十几米宽，一两公里，甚至三公里长，庞然大物，摆在城市的某一个角落，这些街没有考虑一个商业街应该是什么样，这个街本身建筑规律的要求，所以，我觉得过去的那些商业街出现了很多问题，现在的开发商在开发商业街的时候有这些例子在那些摆着，应该在新的商业街开发的时候他们开始已经考虑什么样的商业街是一个正确的商业街，所以，商业街开发又回归本身商业街的一些具体的标准的研究和要求。

【董利】第三，回归商业，商业街没有商业只能称为街。有商业的基础和要求进行开发，首先商业环境要有人口，要有消费力，有消费力这样才能有商家进去，没有消费力商家进去是不挣钱的，也留不住，所以，有人口，有消费力，有商业环境，有商圈，这样的商业街成功的前景会更好，所以，商业街的开发现在开始回归商业。刚才我想到了这三点，这样商业街成功的前景变得美好起来。我前面说到为什么开始回归商业？因为这几年走访也看到，很多商业街为什么说摆在一个角落里，有的甚至一个很大的庞然大物摆在一个荒郊僻野里，在完全没有消费力的地方摆在那儿它不会兴旺起来，不会发展起来，甚至很长很长的时间人口达到多少万以后，这样的商业街给我们开发过程中做了一个很好的警示作用。商业街开始回归文化，回归商业街本身的建筑要求，回归商业。

商业街更适合走进二三线城市

【董利】最后一点，商业街应该是更适合走进二三线城市，我想它可能有这么几点原因。第一，二三线城市应该说商业环境和基础较好，过去很多二三线城市都是单一核心商圈，更多的是通过商业街来满足区域商业购物的需要，甚至很多小城市就是由商业街构成的，所有的街道都有商业。第二，空间较大，不像一线城市，再拿一块地做一个商业街已经很困难了，我想在一线城市如果再有一块地已经会做城市复合中心，购物中心，一些大型的商业融合体，做一个商业街空间已经没有了，但是在二三线城市还有这样的空间。还有一个是消费力，满足一个大型的购物中心和现代百货的消费力在一二三线城市还不足，但是对一些商业街而言是适合的，所以，我觉得有这么几点。当然，还有区域的文化，一些城市在区域文化的基础上开发一个包含城市区文化的商业街我觉得也是可以的。比如刚才的文书院可以去看，刚刚开始，还不尽理想，但是我觉得它将来会发展起来。文书院的发展它的基础是来源于文殊院的寺庙文化，当然把其他的商业文化结合进来。

【董利】所以，我觉得从这几点讲商业街的发展应该说使我们看到更多是代表良性化发展，二三线城市有更多的机会，今后一段时间之后我们将来在全国各地在走访过程中会发现更多更好的商业街，也期待我们开发商开发出更多更好的商业街，谢谢大家。

【主持人 徐鹏程】谢谢总秘书长，可能商业街比较长，用的时间也比较长一些。刚才董秘书长提出一个以前我没听的观点，商业街要回归文化，我估计今天咱们这个论坛开过之后可能会有一些业内的专家，包括一些开发商讨论商业街回归文化的商业开发的问题，这个话题可能会引起舆论的导向。我们今天还请来来北京浙江商业企业商会的副会长，北京今日潮流商业策划公司的董事长陈俊先生，请他讲一讲关于商业地产的项目策划与招商怎样有机结合的问题。

商业地产的项目策划与招商怎样有机结合

【陈俊】很高兴出席今天这个论坛，与各位专家共同交流。大家都知道，浙江商人做生意做的都比较敬业，走遍全世界各地，我今天讲的契合这个主题二三线城市商业地产发展，我谈我的看法，我认为二三线城市商业地产的发展是中国50年之内的必由之路，未来之路。50年这个政策不变，都是商业地产商，因为住宅也是这样的，有国家政策方方面面的限制，商业地产我也仔细的研究了国家的一些政策法令，对商业这块没有很严格的限制，从我们浙江商人的角度来说没有政策就是好政策，赶紧做，做五十年不变，这是第一点。

商业地产要同城市化和谐统一

【陈俊】第二点，商业地产一定要同城市化，刚才朱老师讲了城镇化建设的建成有机的和谐统一。刚才徐总反复提到重庆，实际上个月的这时候我也在重庆考察，也对重庆的商业地产总裁班发表了自己的观点。我认为做一个二三线城市商业地产必须要吻合这个城市的城市化进程的发展和这个城市的文化底蕴，这个城市区域的定位，也就是你这个商业地产的定位必须要吻合这个城市的定位，这个是大前提。比如说重庆，重庆现在城镇一体化进程加快，速度很快，中央也在搞试点，根据它执政的风格，肯定也是大力发展城镇化的建设，也大力发展商业。在这个过程中必须要遵循我一直认为走差异化的道路，不能造成千城一面，千街一面，商业街不能搞成千街一面，也不能搞成千城一面，一定要抓住个性，用个性来进行招商。商业地产最主要的核心我一直认为是商业，只有把商业发挥到最大化，地产才能发挥到最大化，商业中的最最核心又是招商的“商”字，商人、商户、商业，离开了“商”字商业地产就是一句空话。

只有城才有市

【陈俊】我很赞成刚才朱老师讲的一句话，城市只有城才有市，市是做生意的，市又要同市场结合起来，有市才有场，不能说有场才有市，有市之后这个场就好做了，有场没有市变成一个社会场。城市要用经营城市，要当成一个市场来经营。在这个过程中，二三线城市大家不妨仔细观察一下，在我们浙江绝大部分城镇都是属于二三线城市，比如像台州、义乌、永康都是二三线城市，交通过去十分闭塞，一点资源都没有，等等各方面的条件都比较恶劣，但是经过十几二十年的发展，变成了赫赫有名的商业地产的典范，比如义乌现在发展成国际小商品批发城，每年由经贸委国家举办的一个义乌小商品节，广交会，义博会，国家举办，一个县级市，我们那边的小水泵，小家电，帽子有好几千种，现在成为帽子之乡，皮鞋之都，这已经是很特色的，就根据这个区域的发展形成很特色的一个区域的经济的商业地产。

【陈俊】在北京大家都知道木樨园浙江村浙江人做的，把商业发挥到最大化，淋漓尽致，五平方公里全是浙江人盖的，形成一个巨大的。现在地产增值每年可以赚30个亿。还有一个马连道茶叶一条街，十几年前摊位没人要，福建人，浙江人进去，由这帮商户创造了历史，创造了之后才宣武区什么政府命名它什么一条街。所以，我认为这个是抓住了商户才能达到商业的最大化。这个是个源头资源。我也十分赞同朱老师提的一句话，在二三线城市投资商业地产既有挑战，也有机会，挑战面对的是开发商的挑战，是经得起时间和资金的考验这块，资金这块说句实话哪个开发商都说缺钱，都缺钱，几百亿，几千亿的都说缺钱，它资金运作的能力胡雪岩讲的八个坛子七个盖，盖来盖去不穿帮，在浙江开发商业街或者盖什么城都是用民间集资的方法，不是开发商大包大揽，大包大揽开发商压力太大了，当然这个是浙江特色，能不能推广参照或者借鉴那是另外一码事，大家都是民间集资的。

北京今日潮流商业策划公司的董事长 陈俊

【陈俊】我也很赞同董秘书长讲的一句话，开发商业街必须同文化结合起来，老在讲商业文化，文化商业，我一直把它理解为做到一定程度的商业必须要用文化底蕴做支撑，否则这个商业是走不长，走不远的，只能做小生意，小买卖，不是商业，是生意，做生意和做商业是两回事，文化产业必须要用商业的市场化的运作来这个文化才能深入人心，走进千家万户，形成文化产业。在这块大家也不妨观察一下潘家园文化商圈，早四年前，五年前我参与策划的，组织招商，我对它的定位是充分利用中国的新三民主义的概念进行策划，民族性、民间性、民俗性，最中国民族的东西才是世界的东西，我利用新“三民主义”大打出民族牌，这个古典是中国民族古典的东西，所以，有一句口号不吃烤鸭枉来北京，不到潘家园枉来北京，一定要有一个差异化把这个商圈充分提炼它的个性。

二三线城市的商业地产发展要实事求是

【陈俊】在这个基础上，我认为我们在二三线城市开口闭口要与世界500强接轨，这是我听的。一听一提开口闭口要同世界500强接轨，这个轨好接，车怎么开？特别是中国的二三线城市，不到一定的程度世界500强能来吗？来不了。我认为还是走中国民族的东西，拉动内需的东西。我们中国国内现在内需很旺盛，非要搞世界500强干吗？世界500强也不会一下降落到你的二三线城市，这是一点。当然，二线城市重庆、长沙这种城市是除外的，我上月的这个时候，3月14—19号在重庆考察，解放碑等等，又到大渡口、万州、福林了解他们的商业，我印象最深的重庆有个地方叫磁器口，同北京的磁器口一样，给我留下了很深的印象，它这个地方充满了文化，比如树了一块碑叫什么××逃难处怎么怎么，它作为一个文化背景在这里，在这个碑前面它把中国红色传统的文化融进街里，这条街又有历史，当地人告诉我以前的帮会就在这里，帮会开会就把几个人一召集，用现在讲的商会行规行令来统帅这块商圈，解放前没出过什么大的乱子，就在这个码头上，家家户户这条街生意兴隆，它形成了一条集旅游、餐饮一条街的一个很特色的东西。我看了以后，磁器口对我的印象特别深。

【陈俊】听了徐总讲的有个新的理念也深受启发，开发的项目50%以下是购物其余的休闲娱乐，这个颠覆了传统的百分之百都是购物，你进来全是买东西，这种新的理念吻合以后的商业地产发展的趋势。一个人进到一个大趋势，大商场他不纯粹是为了购物而来，可能是某种休闲娱乐，这种购物一体化的目标，不纯粹就是购物，这个理念很新，我认为是以后的发展放心。

【陈俊】刚才我还听了董秘书长的一句话，这个我也有同感。记得有一年我同董秘书长到内蒙考察，到了一个城市，当时我们去看，它的规划做的特别好，也特别大，人站在玻璃台面上看这个规划，我走了几步几圈以后，我说商业的繁华应该是在这儿，不应该是在这儿，他说你怎么知道？我说凭我的直觉，也可能凭我的经验，我说你放到现在这一点，一个荒郊野外，城市到你这儿交通不便，没什么辐射能力，你办什么商业？商业两句话，人气人气还是人气，地段地段还是地段，既没人气又没地段你干什么商业？所以，这个地方就不好做，又加上是新城，我问他几个简单的问题，你这个新城有多少人口？他说目前有30万，五年内增加到100万，这100万人口都增加进来，每人的收入最高讲一年收入多少？他说四千。我说四千是欧元还是美金还是人民币。他说人民币，那么一个月平均三百块钱的消费，三百块钱基本生活都解决不了，你还把市场办在这儿，肯定要死定。结果现在死定了。

做商业还要蓄水养鱼

【陈俊】做商业还要蓄水养鱼，有些开发商急于求成，今年投入下去多少，明年就要回报多少。一个商业地产有培育期，一个孩子生下来，没有两年三年他不会走路，你还要抱在怀里，给他饭吃，两年三年才能走路，学跑步，做商业地产也是一样的，蓄水养鱼。

【陈俊】还要讲一个道理，开发商业地产，地段地段还是地段，也讲到商业地产项目的辐射能力，最近我碰到一个项目，在淮北苏北的一个项目，据说很好很好，要同我们浙江永康的小五金市场接轨，接轨好啊，我说你同永康的小五金市场接轨，小五金都到你这儿经营那十分了得，你把资料寄过来，他资料没寄过来，人过来，我一看县级城市，不是他所描述的二级城市，我就问他你县级城市周边的辐射能力多少，招商的商怎么解决？讲的俗一点你把这个茶杯卖出去怎么卖？所以，我认为商业地产这个核心是商业，商业的核心是商铺。谢谢大家。

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