实况：商业地产圈走进中新集团

——商业地产圈08系列活动之二

天津商业地产的近况

【杨泽轩】很高兴今天遇到这么多朋友，中新在天津的发展也经过了这么一段实践，今天也把我们的心得结合我们的主题探讨一下，中新在天津的发展和在二线城市的见解。第一个问题还是结合这个话题，刚才大家都提到了一线城市，二三线城市的标准划分问题，不是以传统的行政区域的划分概念，从商业来讲主要是按照经济，一些产业结构，居民的消费结构，包括居民的消费文化来划定的，我们很多品牌划定以后我都看到他们的划定，北京、上海当仁不让在前面，但是沈阳由于它的消费文化比较不错，所以，它也列到二线，关于一二线的问题跟行政区划可能没有太多的关系，这是第一个。第二个，我想讲的是北京、上海这样的一线城市和二三线城市在发展商业上的特点，我自己的体会是有这种所谓的波浪演进式的感受，商业从一线城市向二线三线城市是一个逐步推进的过程，也许我们三年五年之后看到今天一线城市的东西就是三年之后，五年之后二线城市的东西，我有一个做商业的同学，它是一个代理商，他自己这些年商业成功的经验就是因为他每次总是从三线城市到二线城市看这个城市的东西，然后他提前三年左右开始介入这个领域，然后基本上他这个地方起来的时候他就是这个领域的老大，这个也间接的验证了这个波浪理论显示了我们要判断的规律，如果我们在二线城市做商业地产我们可能要关注一线城市跟我们的差距到底是几年，然后我要走到它现在的程度大概需要多长时间。这是这样。

【杨泽轩】我们在天津经过研讨，也跟商业圈的朋友一起聊，一起讨论，大概天津和北京的差距在商业方面随着国家逐力的推动三到五年的时间，快的三年，跟北京现在的差距，这是第二个问题。

中新集团天津资产经营公司经理 杨泽轩

【杨泽轩】第三个，我们回头看天津这样的二线城市有一个发展的过程，过去天津是在商业城市等级从行政上和商业上实际上在过去一直被列为二级城市，它整体的商圈发展就是单核心或者叫单中心，过去一直围绕南京路、和平路的商圈发展，现在由于国家战略的发展，天津现在经济发展非常快，我们有一个统计数据，去年2007年的化妆品和珠宝类的销售天津同比增长40%左右，三十七点多，所以，非常可观的看到天津的变化，这个有很多原因，我们也看到城市化的发展和房地产的带动，但是现在能看到的现状就是天津由单核心向多核心发展，商圈开始演变，原来是单中心的感觉，现在除了传统的南京路、小白楼和原来的东马路商圈，还有友谊路，现在还增加了很多新兴的奥运板块的现象。所以，现在的天津我们看到多中心的发展趋势非常明显。这是一个。当然，中心刚才徐总已经做简单介绍，作为我们在天津的商业，我们的项目，包括我们刚才讲的上城公馆，包括国际商务广场和时尚的购物中心都处在天津传统的东马路商圈，我们周边有邻居远东百货，新世纪百货，这是我们看到天津的发展变化，这是第三个。

【杨泽轩】第四个，像天津这样的二线城市下一步的发展，天津本地也在研究，我们也在研究，按照经济学家的观点，城市的经济发展六个阶段，天津现在和很多二线城市一样，它现在正处在一个从起飞阶段向成熟阶段的过程，这个过程按照经济学家的研究我们看到的第一个我们想到的（英文）这种想法的开始衍生出来，另外一个城市中产阶级的大量增加。第二个我们想举的例子海信广场开店第一天开业卖出去三千个包，另外，友谊商城LV开店第一天的销售据说一天销售700万，所以，整个天津的市场我们通过这两年的发展的最终变化我们看到了它正在从二线城市向一线城市的路上进军，当然具体是五年还是三年，我们不好做评价，但是我们应该可以感觉到这种速度，这是从天津的经济我们看到的一种。对应到商业的发展上，我们认为天津哪个方面，刚才讲的一个是的方式，跟购物中心的商业地产模式是相关的，另外休闲娱乐，这些商业也会有好的发展。另外，对应国家对天津的经济战略的支持，商务，都是综合体的这种模式可能会发展有更好的前景，随着这个过程。这是第四个。

第五个我想给大家分享一下天津在2007年看到天津经历一个商业飞速的变化，第一个一月份美美百货在天津开业，三月份百丽集团上市之后在天津拿下15万平米来做百丽购物中心。四月份天津第二家奢侈性百货海信广场开业，六月份，伊势丹被收购改造。11月，乐宾百货开业，紧跟着之后LV进驻友谊商场。包括2008年可能我们还能看到香港的恒隆，以及新加坡的仁恒购物广场，以及北京赛特可能都会进入天津，我们看到天津实际上商业的进程会快速的向一线城市推进，所以，我们作为在天津能看到像天津这种二线城市随着国家战略的发展以及这个城市经济的发展带来它的商业的变化，不管是商家的大力的进入，还是城市的商业模式的演变。

【杨泽轩】总结下来，我们能看到实际上我们对天津的看法，像这样的二线城市除了我们跟着房地产开发商市区商业发展很好之外，像天津最主要的是考虑中产阶级这样的商业，像购物中心，休闲娱乐的街区式的商业以及跟商务相关的综合体这样的商业会发展很好，这是我们的看法。下面我把徐总已经做过简单介绍。

我把我们天津的三个项目做个简单的介绍，尤其是上城公馆，这个上城公馆刚才我们看到一个趋势，它是把握了中产阶级，新的生活方式的考虑，所以，我们打造天津的时尚名流会聚地，所以，它是大家看到硬件的形式跟上海的新天地很像，但实际上它的硬件环境比新天地更好的商业项目，中间还有一万多平米的湖。这个项目我们目前已经进入跟我们签约的包括国内的海鲜第一品牌顺峰，包括影业的翘楚华谊兄弟，以及美国的有限美地的西餐厅，以及慈铭灯很多品牌已经进驻，有些已经开业了，还有很多家的顶级的品牌正在收购和洽谈中，所以，从我们自己看到的以及我们自己实际操盘看到的都能看到天津这个时机，第一手一线城市的带动，第二在它的推进步伐正在大力加快。我们还有紧挨着新世界百货的5万平米的时尚购物中心，时间关系，我这里不做特别的介绍了。

【杨泽轩】总结到最后，我想分享二线城市的商业发展特点，第一就是波浪的传递演进的特点。第二是商业的多中心化的发展正在快速进行中，趋势非常明显，这个不仅是天津，包括南京，包括很多二线城市都很明显。第三个一线城市在品牌、业态演进、销售收入租金增长方面仍然不能按照一线的标准来看，它仍然有比较大的差距，处于第二梯队。第四个是它的购物中心的这种商业地产模式，尤其是天津我们看到比较明显，之前都在做百货店，连了宾也是做的百货的购物中心化，而不是购物中心，购物中心正在起势，经济处于起飞的成熟阶段。第五个，包括天津，包括二线城市，大量的沉在那儿的盘，死在那儿的盘，都是因为在商业地产的租售的组合模式以及操作理念上有问题，导致很多盘死在那儿，这个可能要给我们以警钟的东西。第六个，刚才已经提到一个最重要的问题，这是我们招商中实际碰到部分商业好的品牌正在由代销代理转往自营，但是这个仍然需要过程。天津原来有很多品牌都是代销代理的，我们很难引它进来，但是自营的业主想把品牌收回来，短期内还需要过程，很多加盟放出去它已经起来了，你要收回去是很难的一个过程，所以，这个是二线城市目前商业地产正在经历的一些特点。这里跟大家做一些汇报，感谢大家，希望大家有时间到天津看看我们的上城公馆，谢谢大家。

【主持人 徐鹏程】谢谢杨总，刚才杨总以天津典型的二线城市为例剖析了商业地产的发展，参加我们今天论坛的各位嘉宾来自商业地产的各个层面，有行业研究专家，也有大型商业企业的高层，有商业地产项目的运营管理专家，也有商业物业运营管理的专家，当然还有专业商业地产的策划顾问机构，还有商业地产的专业设计机构的专家，另外，我们还请来商业地产投资管理机构的代表，各位嘉宾，今天从商业地产的不同角度，不同层面分别阐述了二三线城市商业地产的发展机遇，全面系统的梳理二三线城市商业地产可能面临的问题和挑战，我们今天举办的论坛非常成功，希望我们今天的论坛对中新集团的商业地产发展有所帮助，更希望通过我们今天的论坛对中国的商业地产尤其是二三线城市的商业地产的发展有所推动。我们商业地产的从业人士背负着振兴中国商业地产这个行业这个产业的重任，让我们继续为中国商业地产的发展共同努力，今天的论坛到此结束，再次感谢各位嘉宾，谢谢大家。

参会嘉宾合影

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