房地产：双核城天津房地产市场调研

市场概况：

天津市场较一线城市落后一个节拍，未来将形成环城四区和滨海新区两个核心市场。前者发展相对平稳，整体开发能力和物业管理能力是开发商竞争的关键；后者的发展则更多受到开发区政策及其落实情况的影响，拿地能力是该区域内开发商竞争力最重要的体现。

未来展望：

考虑到近两年土地供应偏大、自住型需求难以支撑市场全面上涨，我们认为天津市场的发展将跟随一线城市波动，但振幅相对较小。天津市场真正的大机会来自于滨海新区相关政策的逐步落实，从而带动经济发展和外来人口的增加。目前预计年成交量将稳定在1000万方左右，房价也将温和上涨。

相关上市公司：上市公司方面，我们最为看好天津万科的发展，其次为招商地产。

万科在天津深耕15年，已经形成了全面的产品线和全方位的布局。而招商地产以直接切入高端市场的策略进入天津市场，目前运作的两个项目市场前景良好，有利于建立品牌号召力。

投资建议与风险提示：

随着环城四区市场的成熟，提前在该区域内布局的项目往往具有成本低、增值快、体量大等特点，前景看好，例如万科的东丽湖万科城。

另外，在未来开发重心——滨海新区具有拿地优势的企业也具有一定的成长机会，例如万通地产。我们将于近期另行发布万通地产的调研报告予以介绍。

风险提示：虽然相对平稳，但天津市场与一线城市的联动越来越明显，在紧缩期同样难以避免调整。开发商今年的销售压力较大，投资者需要充分跟踪项目销售情况。

我们于近期调研了天津房地产市场及相关上市公司。我们认为，天津房地产市场较上海等一线城市落后一个节拍，正处于加速发展阶段，未来将形成环城四区和滨海新区两个核心市场。前者是中心城区饱和后市场外扩的必然趋势，因此也是大多数自住型购房者的置业之地，其发展比较稳定，整体开发能力和物业管理能力是该区域内决定房开商竞争胜负的关键；后者的发展则更多受到开发区政策及其落实情况的影响，从调研的情况来看，我们估计该区域内投资性购房比例较大，目前入住的客户很少，当前的房价更多是在反映预期。因此，购房者最挑剔的是楼盘在开发区的地理位置，兼之开发区面积有限，未来可供出让的优质地块不多，由此推论，拿地能力将是该区域内竞争力最重要的体现。

考虑到近两年土地供应偏大、自住型需求难以支撑市场全面上涨，我们认为天津市场的发展将跟随一线城市波动，但振幅相对较小。天津市场真正的大机会来自于滨海新区相关政策的逐步落实，从而带动经济发展和外来人口的增加。预计年成交量将稳定在1000万方左右，房价也将温和上涨。

上市公司方面，我们最为看好天津万科的发展，其次为招商地产。万科在天津深耕15年，已经形成了全面的产品线和全方位的布局。而招商地产以直接切入高端市场的策略进入天津市场，目前运作的两个项目市场前景良好，有利于建立品牌号召力。

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