发改委:股市转“熊” 二季度房价上涨压力加大

发改委价格司昨日发布一季度住房市场价格形势分析，对一季度楼市给予了“房价总体涨幅明显趋缓，住房成交量持续下降，住房市场呈现一定观望氛围”的评价。但同时报告也作出判断，认为“部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势”。【延伸阅读：发改委发布3月份房价报告 北京涨幅排列第四】

导读：

房价上涨四大压力

发改委报告基本情况、走势判断及建议

房企利润下滑，碧桂园遭“腰斩”

首季房市量价双双走弱

报告显示，今年一季度，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8%，但1-3月环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%，明显低于去年月均1.0%的涨幅，且3月有13个城市出现房价环比下跌。而二手住房价格运行态势与新建住房价格运行态势也基本一致。【延伸阅读：一季度70大中城市房价同比涨11% 交易量锐减】

分地区看，广州、深圳等珠三角主要城市新建住房价格今年以来一直呈负增长，个别楼盘的价格比其前期最高销售价格下降较多；杭州、南京等长三角城市房价基本稳定；北京、天津、石家庄等环渤海主要城市房价则小幅上升，但涨势趋缓。此外，乌鲁木齐、银川等西北主要城市的房价涨幅高于全国平均涨幅。

同时，房价走弱并未带来住房成交量的增长。一季度全国商品住房竣工面积6397万平方米，同比增加27.4%；销售面积9500万平方米，同比则降低0.3%。报告分析，虽然商品住房销售面积仍大于竣工面积，但销售面积已呈现小幅下降的趋势，未来住房供求矛盾会有所缓解。【延伸阅读：一季度京津地区住宅成交量下滑 房价再掀狂潮】

土地交易价格明显上升

但是，报告也显示，房地产投资快速增长的态势未变。一季度，全国房地产开发投资总额4687亿元，同比增长32.3%，涨幅也同比高出15.4个百分点。其中，住宅和经济适用房的开发投资总额分别为3316亿元和120亿元，同比分别上涨34.7%和36.7%。【延伸阅读：国土资源部：08年地价水平仍将保持上涨趋势】

另外，房地产开发交易成本也持续攀升。如土地交易价格明显上升，去年四个季度的居住用地交易价格同比涨幅分别为8.9%、16.2%、17.4%和11.2%；而今年一季度，居住用地交易价格更同比上涨21.7%，明显高于去年同期涨幅和住房价格上涨幅度。

报告还指出，住房开发建设和交易成本增加进一步推高了房价。如资金和劳动力等生产要素价格逐步上升、强制型住房节能环保标准的实施、拆迁费用的提高、建材价格的上涨等，导致住房开发成本持续上升，对房价特别是中小城市房价产生明显影响。

全国房价整体仍将上涨

报告从四个方面阐述了全国房价整体仍将继续上涨的压力来源：一是从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；二是钢材、人工成本的快速上升，也会推动住房价格特别是中小城市住房价格的上升；三是近期股市深幅调整，大量资金逃离股市，同时随着我国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，从而拉动房价继续走高；四是居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。

“从2005年5月至今，我们一次又一次看到，政策对中国房地产市场具有直接的显著的影响。但是，我们也看到，只要中国经济仍然处在增长周期，政策的影响在一年甚至更短时间会被市场消化掉。受长期利好因素支撑，相信房地产仍将持续发展。具体到2008年，一季度各地区房地产市场将继续调整；二季度开始，部分地区估计将率先回暖。”易居房地产研究院的分析师认为。

不过，也有人士指出，各级政府在下一步调控时，应当促使房价有序回落或以实现房地产“软着陆”为目标，“毕竟经济运行还是以平稳为佳，宏观调控的目标就是尽可能熨平经济波动的幅度，防止市场大起大落，如此才能从根本上有益于国民经济的发展。”

四大压力

发改委价格司发布一季度住房市场价格形势分析报告，从四个方面阐述了全国房价整体仍将继续上涨的压力来源：

一是流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；二是钢材、人工成本的快速上升，也会推动房价上升；三是近期股市深幅调整，大量资金逃离股市可能选择再次进入房市从而拉动房价继续走高；四是居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。

发改委报告：

一、基本情况

（一）房价涨幅总体趋缓。今年1季度，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8％，1-3月环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%，明显低于去年月均1.0%的涨幅，今年3月份有13个城市为负增长。二手住房价格运行态势与新建住房价格运行态势基本一致。分地区看，广州、深圳等珠三角主要城市新建住房今年以来一直呈负增长，个别楼盘比其前期最高销售下降较多；杭州、南京等长三角城市房价基本稳定，北京、天津、石家庄等环渤海主要城市小幅上升，但涨势趋缓。乌鲁木齐、银川等西北主要城市涨幅高于全国平均涨幅。

（二）住房成交量持续下降。1季度全国商品住房竣工面积6397万平方米，同比增加27.4%；销售面积9500万平方米，同比降低0.3%，虽然商品住房销售面积仍然大于竣工面积，但销售面积已呈现小幅下降的趋势，未来住房供求矛盾会有所缓解。

（三）房地产投资快速增长。今年1季度，房地产开发投资总额4687亿元，同比增长32.3%，比去年同期涨幅高15.4个百分点。其中，住宅和经济适用住房开发投资总额分别为3316亿元和120亿元，比去年同期分别上涨34.7%和36.7%。

（四）房地产开发交易成本持续攀升。一是土地交易价格明显上升。随着征地制度和土地使用制度改革和严格土地管理等措施的逐步深入，土地资源价值显著提升。2007年1-4季度，居住用地交易价格涨幅分别为8.9%、16.2%、17.4%和11.2%。2008年1季度，居住用地交易价格上涨21.7%，明显高于去年同期涨幅和住房价格上涨幅度。二是住房开发建设和交易成本增加进一步推高房价。资金和劳动力等生产要素价格逐步上升，强制型住房节能环保标准的实施，拆迁费用的提高，建材价格的上涨，导致住房开发成本持续上升，对房价特别是中小城市房价产生明显影响。

二、走势判断及建议

从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；钢材、人工成本的快速上升，也会推动住房价格特别是中小城市住房价格的上升；近期股票市场深幅调整，大量资金逃离股市，同时，随着我国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，从而拉动房价继续走高；居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。我们认为,部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。

当前，要密切关注住房市场发展情况，加强对房地产市场走势分析和预判，继续贯彻落实国务院已出台的政策措施；着力稳定住房价格，防止出现过快上涨趋势。

一是要着力解决城市低收入家庭住房困难。要按照《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）的要求，进一步建立健全城市廉租住房制度，逐步扩大廉租住房的保障范围，合理确定廉租住房保障对象和保障标准，切实落实廉租住房保障资金，多渠道增加廉租住房房源。要改进和规范经济适用住房制度，合理确定经济适用住房建设标准，规范经济适用住房供应对象，严格上市交易管理。

二是要调整居住用地供应结构。在严控土地管理的同时，要调整用地供应节奏，调整用地比例，加大居住用地供应规模，盘活存量土地，增加中低价位、中小套型商品住房土地供应规模，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。同时要合理引导住房需求。严格控制第二套住房的信贷政策，抑制不合理住房需求。

三是要加强房地产市场监管。要严格经济适用住房价格、廉租住房租金标准和政策租赁性住房租赁价格管理，使经济适用住房销售价格和廉租住房租金与城市低收入家庭经济承受能力相适应，切实体现政府给予的各项优惠政策。要明确对限房价、限套型的普通商品住房的销售价格实行政府指导价管理，按照低于周边同品质普通商品住房销售价格的一定比例，合理确定最高销售价格。同时，要加大市场整治力度，制止哄抬房价等违法违规行为，合理引导正确的舆论导向，促进住房市场健康发展。

附：发改委报告相关分析

从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；钢材、人工成本的快速上升，也会推动住房价格特别是中小城市住房价格的上升；近期股票市场深幅调整，大量资金逃离股市，同时，随着我国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，由于投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，从而拉动房价继续走高；居民在观望后也会逐步进入住房市场。我们认为,部分城市经过一段时期调整后住房交易将有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。

当前，要密切关注住房市场发展情况，加强对房地产市场走势分析和预判，继续贯彻落实国务院相关措施；着力稳定住房价格，防止出现过快上涨趋势。

市场观察

通胀提升成本 房价在涨房企利润却在下滑

尽管部分城市房价仍处于上升通道，但由于土地成本及原材料价格的提升，部分房地产公司的利润正在下降。昨日，绿城中国控股有限公司(03900)(以下简称“绿城中国”)发布2007年年报称，“物业销售成本中撇除土地增值税后，经调整销售毛利率自2006年的44.3%减少至36.1%”。

绿城中国年报显示，2007年，销售及行政开支，共增加107百万元(或27.9%)，至490百万元，占营业额百分比从2006年6%，增加至8.5%。绿城中国称，较高的建筑成本，“在一定程度上可能影响了毛利率”。

昨日，方兴地产(00817)年报亦显示，2007年度，销售和营销开支约为49.2百万港元，2006年为13.1百万港元。2007年销售和营销开支占集团总收入之4%，而2006年为2%。

佑威房地产研究中心分析师认为，从长期趋势来看，房价是会上涨的。新建的、产品更为先进、配套更为齐全的新房，价格将越来越高。

绿城中国称，2007年，销售均价由2006年的8077元/平方米，增加8%，至2007年的8725元/平方米。年报同时称，2007年，上海绿城三期的总销售额达到1624百万元，销售均价也从一期的6526元/平方米，上升94.3%，至三期的12677元/平方米。07年销售、预售面积较2006年的74万平方米增长115%；销售、预售金额较2006年的71亿元增长113%。

从部分地产上市公司的年报来看，宏观调控下，去年北京的房价仍同比出现不同幅度的上涨。

SOHO中 国 有 限 公 司(00410)发布的年报称，2007年，公司结算物业的平均售价由每平方米20403元，上升至2007年的24441元/平方米，增长幅度达到20%。

当房地产市场处于观望状态的时候，土地成本、建材成本的增加部分，必然将由开发商自己承担。一位房产业内人士曾对《每日经济新闻》表示。

碧桂园元老甩卖5000万股杨惠妍3亿港元接盘

4月21日，股价早已被“腰斩”的碧桂园(2007.HK)暴跌6.1%，收报5.97港元。然而，当日匆匆离场的散户可能没有想到，就在他们“出逃”之际，大股东杨惠妍已经在场外增持了5000万股股份，卖盘则是来自公司元老杨二珠。

港交所的权益披露资料显示，碧桂园大股东杨惠妍于本周一以每股6港元的作价增持公司5000万股股份，涉及资金3亿港元，目前杨惠妍的持股量由此前的58.19%增至58.5%。此次在场外出售碧桂园股票的是持有16.32亿股(约占9.98%)碧桂园的杨二珠，出售完成后，杨二珠的持股量降至15.82亿股(约占9.67%)。

碧桂园表示，大股东增持股份充分显示出主要股东对公司未来发展充满信心。至于公司为何不选择直接在二级市场回购股份，碧桂园发言人向《每日经济新闻》解释，碧桂园一直有意增持公司股份，但碍于港交所对上市公司公众持股量的规定，所以只能让其他股东“割爱”。

据了解，碧桂园股份目前的公众流通量只有16.86%，如果在市场上回购，可能会令公众流通量低于15%的要求 。一般上市公司要求公众流通量在25%以上，但碧桂园因市值较大，故获豁免降至15%。

杨二珠是碧桂园元老级人物。虽然与碧桂园当家杨惠妍无任何亲属关系，但跟杨惠妍的父亲杨国强亲如兄弟，在公司成立后出任腾越及顺德碧桂园公司的董事兼副总经理，主要负责房地产开发项目及装修的管理，还负责采购部及工程招标管理部的协调和管理工作。目前，杨二珠担任碧桂园执行董事。