潘石屹：房地产企业在"百日剧变"中将力保京沪

近期我得出“百日剧变”这个结论，有三个理由：第一、发生在美国的次贷危机直接影响到国际资本市场；第二、国内从紧的货币政策；第三、去年开发商买地花的钱太多，入不敷出。从4月25日起银行的准备金率将再提高0.5%，这使得从紧的货币政策更加紧张了，市场上的资金更少了。

“百日剧变”后，行业调整最可能出现的格局是：房地产企业出现分化，通俗讲就是“冰火两重天”。这种变化不取决于房地产企业规模的大小，主要取决于它的财务状况是不是健康，负债率是不是高，调整的方向是不是正确。那些负债率特别高、超出自己偿还能力范围的企业将是这次变化中调整的对象。

经济形势和金融环境比较好的时候，考察房地产企业主要是看它的净资产值、营业额、土地储备；但在经济形势和金融环境不好时，衡量一个房地产企业健康或不健康的主要考核指标就是它的负债率以及立即偿还贷款的能力。

这次调整之后，我想对市场的影响首先是房子供应量会减少。因为市场上要形成房子的供应量，主要取决于土地、钱和开发商这三个因素，而从目前来看，土地和开发商并不缺，所以未来市场上房子的供应量主要取决于“钱”。在此期间，一部分房地产企业可能会采用降价的方式回笼资金，但有许多尤其是在去年圈了许多土地的企业，它们手中绝大多数的资产是土地，而不是房子，想低价销售房子，手头也没有。

但同时，我们需要看到市场的另一方面，即需求方面，因为按揭的从紧，需求也可能会下跌。所以，单纯地去谈房价是没有任何意义的，看房价的变化趋势，最关键的是要看房价背后的供求关系，影响供应和需求的力量是否会发生变化。

另外，房地产企业也是有地域性的。今年北京和上海这两个城市受的影响不会很大，因为在北京和上海开发的房地产企业一般都比较有实力，而那些全国性开发的房地产企业在资金紧张的情况下，也必先保北京和上海的项目。而其他城市的变化则可能要大一些，那些全国性开发的房地产企业可能会“舍卒保车”，延缓甚至牺牲这些城市的项目来保住北京和上海这些大城市的项目，因为大城市有足够的市场，收益率也较高。

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