实况：当前及后奥运时期的楼市思考

论坛现场

▲论坛主题：

当前及后奥运时期的楼市思考

▲论坛时间：

2008年4月23日14：00时

▲论坛地点：

昌平区回龙观龙城丽宫国际酒店上海厅

▲论坛嘉宾：

园墅项目营销策划部经理 郝悦

世茂奥林花园项目销售主管 吴迪

▲主办方：

北京昌信回龙园别墅有限公司

将对此次活动进行现场直播，敬请关注。

北京昌信回龙园别墅有限公司营销部总监 高峰

【高峰】今天因为是咱们公司内部的培训，这次采取的形式跟以往稍有不同，采用论坛的形式。是人力资源部和营销部共同举办。今天请来几位嘉宾。世茂奥林花园项目销售主管吴迪；园墅项目营销策划部经理郝悦。今天咱们办论坛的名字，高总也是反复协商一下。针对目前全国北京牛市发展，咱们作为从事房地产开发行业的从业人员，当前楼市发展跟咱们每天工作都是息息相关的。作为从业者如何参与进来，而且从06年、07年国家对北京市楼市进行调控，公司去年也请北京房地产杂志一个编辑，给咱们介绍政策对楼市的影响。随着去年下半年和今年上半年国家相继出台很多政策，对楼市走向产生很深远的影响。今天咱们论坛的题目是当前及奥运时期的楼市走势。

【主持人】各位嘉宾、各位昌信公司老总和员工大家好！我是今天会议的主持人，今天会议主要是内部的培训，但是以地产开发公司的角度看整个北京楼市，我作为新闻工作者来说觉得也是很好的新闻话题。接下来所讨论的话题，不仅是业内从业人员所关心的，也是很多买方人所关心的，所以今天培训会与其说是公司内部的培训，还不如说是一个我们对整体大市场的讨论。所以我希望今天会能够给大家包括我们自己有一些启迪和受益。稍微梳理一下国内楼市发展脉络，不难发现，政策是影响国内楼市发展的决定性因素。当年831政策，房价一路攀升，一直杀到现在还没有下跌的趋势。今天我们讨论楼市发展整体状况前提下，我们首先关注可能政策层面的问题，因为政策层面在我们国内其实对市场有作用和影响力，远远超出我们市场经济因素起的作用。

【主持人】我想问一下各位嘉宾，尤其政府对宏观调控诸多手段和政策出台以后，取得的成效及对楼市整体影响，我们有目共睹。我想先问问高总，这几年政策一路出台，从政府角度希望能够由他们行政干预手段，能够影响市场。其实对市场来说，产生作用未必会像想象中那样。你觉得这些政策是否能达到它本来预期的成效呢？

【高峰】龙城花园很幸运，在真正市场上影响起来的时候，从我们这边销售力来讲，开盘销售率接近100%，其实实质上并没有给龙城花园五期带来很大的影响。但是从整体来说，从一线销售人员对来电来访的统计数字情况来看，也是能够感觉到明显的观望气息。另外从整体市场数据显示，看了一个报告，去年到年底整个北京市整体开盘在售项目400多个，高举降价旗帜40多个，差不多10%项目降价。也是给市场一种感觉，是不是整个大的降价来了。但是仔细看一看，我们周边竞争对手项目，好像一直没感觉到价格在往下调。北京销售来讲，有明显销售淡旺季区别的，大家知道进入每年十月份到来年之后是销售淡季，这种销售淡季带来的降价，是由于政策导致的，还是销售周期导致的，这值得探讨。

【高峰】从另外一个角度讲，政策出台，六次调息，加上对于第二套房贷的门槛的提高，对于后来春节过后成交带来影响也是很显见的。进入三月份，从一些报告可以看到，二月份平均日签约额104套，进入3月份平均140套，平均也在上涨。同比相对于去年整体数字有些下降，我觉得政策调控对房地产市场还是有一定作用，这种作用直接带来效果，就是观望情绪。我们可以看到市场波动是一种非纯粹市场原因导致波动，而是由于政策带来。政策影响对市场刚性需求有多大，这个还需要未来一段时间的市场检验才知道。

【主持人】从我们现在掌握情况看，第一政府会大力推行低价房、两限房、廉租房。同时利率调整也会很大，两方面作用，这些政策层面措施推出对整体市场有什么影响。观望很多程度是很多人觉得这个价格是不是到顶，或者超出我的购买能力，这种方案的产生政策方面因素和市场方面因素怎么样？打破这种僵局的话，从你感觉哪个方面突破会比较好一些？

【高峰】之前中央一直诉求构建和谐的社会，两限房以及廉租房，无疑对将来和谐社会构建作用非常大的。去年整体来讲这种两限房的推出，对整体房价指数下降，带来的效果明显。相信随着今年两限房、经济适用房推出，一定会对08年整体价格指数下降会有一个作用。

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