结算纠纷不得影响交房 失信企业需交30%保证金

从4月份开始，房地产开发企业和施工企业需交付合同总价款10%的工程支付和履约保证担保金；同时，凡根据房地产开发企业和施工企业相关信用记录，列入“重点监管企业名单”中的房地产开发企业、施工企业，其工程款支付担保金额或承包履约保证担保金额要达到合同总价款的30%。

这是市建委在最近颁布实施的《关于进一步规范房地产开发项目工程保证担保的暂行办法》中规定的，是北京市在工程担保制度上实施信用差别化管理，首次对信用不同的企业实行不对等金额担保，对违约失信企业实行信用惩戒，提高其市场经济准入标准的一项重要措施。

延期交房 质疑开发商资金能力

近年来，由于社会信用体系不健全，建设市场各方主体的信用信息不能得到及时、有效的披露，相关的信用约束和经济制约机制尚未建立，市场中“违约失信”问题比较突出，工程建设合同当事人不按照合同约定履行义务的现象时有发生，特别是一些房地产开发项目由于合同履约争议间接影响了购房人或农民工的合法权益，拖欠工程款、拖欠农民工工资以及由此引发的延期交房等问题不但使人对开发商的诚信度产生质疑，更使人不禁要问一句：开发商究竟有没有钱？开发商的钱用到哪里去了？

为了解决这些问题，市建委创新建筑市场信用约束机制，规范工程建设合同当事人依法诚信履约的行为，结合2006年实施的《关于工程建设保证担保的若干规定》（京建法〔2006〕938号），制定出台了《关于进一步规范房地产开发项目工程保证担保的暂行办法》。

列入警示名单企业需交30%保证金

《办法》针对存在失信行为的企业设立了“警示名单”，即凡存在“未从事过房地产项目开发建设的；已经人民法院判决认定拖欠工程款，但不按判决偿还拖欠工程款的；与施工企业另行签订违反备案合同实质性内容的合同或协议，造成工程价款结算纠纷的；发生合同履约争议或纠纷后，拒不配合政府部门协调解决，损害农民工或购房人合法权益，造成恶劣社会影响的；在人民银行信贷征信系统中有不良行为记录的；存在其他违法、违规等不良行为记录”6类情况之一的房地产开发企业，以及存在“未在京承担过工程造价30万元以上或者建筑面积300平方米以上工程项目施工的；将工程转包或违法分包的；房地产开发企业已按合同约定支付工程价款，施工企业未按合同约定完成工程建设的；发生合同履约争议或纠纷后，拒不配合政府部门协调解决，损害农民工或购房人合法权益，造成恶劣社会影响的；在人民银行信贷征信系统中有不良行为记录的；存在其他违法、违规等不良行为记录”6类情况之一的施工企业，在新开房地产项目施工合同备案之日起前二年内，均应当记入“重点监管企业名单”。

未列入“重点监管企业名单”的房地产开发企业、施工企业，其工程款支付担保金额、承包履约保证担保金额不低于施工合同总价款的10%。重点监管企业的工程款支付担保金额或承包履约保证担保金额不得低于施工合同总价款的30%。

担保须办强制执行效力公证

此外，《暂行办法》还对房地产开发项目工程款支付担保和承包履约担保的保函应办理赋予强制执行效力公证，对专业担保机构资金实力、承保能力、资信状况等方面的要求等进行了规定。房地产开发企业和施工企业因工程款结算发生争议的，房地产开发企业应当按照合同及变更协议的约定将双方已经确认数额的工程款支付给施工企业，为其提供业主工程款支付保证担保的保证人有责任督促房地产开发企业及时支付工程款。对存在争议的工程款，房地产开发企业和施工企业应协商解决，协商不成的，应根据合同及变更协议约定的争议解决方式，向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉，但不得以工程款结算争议为由拒绝或延期将已经具备竣工交付使用条件的房屋交付购房人。

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