易宪容：房地产行业融资困境为何不可化解？

最近，关于房地产资金压力的消息铺天盖地。有股市融资受阻，也有从紧货币政策下银行信贷的紧缩；有国外资金严格限制进入，也有国内民间信贷资金成本提高；有土地成本推高导致房地产企业负债率高企，从而使一些企业面临资金链的断裂……特别是央行上海分行下发《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，要求相关银行对上海市房企资金情况进行抽样调查，以便跟踪房地产信贷政策效应，更是导致上周地产股的大跌。

于是，有人呼吁：政府不仅要救股市，也要救房地产市场，否则形势进一步恶化会导致“行业崩盘”，并由此引发国内银行危机、经济危机。比如有人就公开放言：如果房价进一步下跌，房地产市场的风险全面释放出来，最先死的是银行而不是房地产企业。而政府对此却不可掉以轻心。

对于这些传言，至少有几点是可以确定的。一是从政府公布的数据来看，大量银行信贷资金流入房地产市场，比如１－２月份房地产开发资金达５６５３亿元，其中国内银行增长最快而且所占的比重最高（达２７７９亿元，同比增长３１．９％，总开发资金占比为４９％），但是房地产商为什么总是感到资金紧张？这其中既有宏观政策改变的原因，也有全国房地产开发快速扩张的原因。更为重要的原因是，任何政策调整都是利益关系的改变，总会有人出来反对，希望通过对“话语权”的掌握来维护其利益。

因此，房地产市场的政策刚刚改变并导致价格理性回归，就有人来质疑政策的合理性，要求政府重新审视这些政策。但是，目前房地产市场出现融资困境的关键是什么？仅仅是房地产政策调整、货币政策从紧、股市低迷等外部原因吗？其实，不仅今年一季度流入房地产市场信贷资金没有减少，而且金融市场的流动性也没有萎缩，否则央行从紧的货币政策早就逆转了。

就目前的情况来看，房地产开发商与央行及相关监管部门在房地产政策上又展开了一场博弈。这有点像２００３年１２１号文件推出时的情况。央行公开的数据表明，大量的银行信贷资金流入房地产市场，但房地产开发商则通过各种舆论工具高呼房地产业由于政府从紧的货币政策而资金全面紧张，甚至有“断链”的危险。因此，政府应该重新检讨从紧的货币政策并改变方向。

实际上，房地产开发商的舆论博弈要想重现２００３年的结果已经不可能了。因为，首先是十七大报告及政府工作报告对房地产市场的宗旨及目标已经有了明确的界定，即民生的房地产市场。其次是美国次贷危机的教训已经改变了政府对房地产市场的根本认识，从而把防范房地产市场的风险，特别是防范银行信贷的风险，摆在了重要位置。在物价与楼价高企的情况下，要想在短期内改变从紧的货币政策是不可能的。三是一季度的银行信贷增长放缓重点不在企业信贷增长放缓而是个人银行信贷放缓，其最为核心的部分是个人住房按揭贷款。在个人住房按揭贷款增长快速减少（少增８９１亿）的情况下，即使让大量的银行信贷流向房地产开发商，也只能增加更多的房地产供给，促使房价调整。于是，房地产开发商银行信贷增长所面临的风险就会越来越高。对此，央行监管部门应该比本文认识得更清楚。

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