张颐武:京房价不会跌很快 顺义与北京共发展

北京大学中文系教授 张颐武

水是非常稀缺的资源，人类的发展都是依靠水来生存的，特别是中国北方的城市都面临一个很大的困难，整个城市的运营就发现水资源不足。大家都知道水的文化意义是非常大的，比如说人类重要的景观是威尼斯水城，苏州也是水城，有水居住本身意味着两个方面一个是人依靠水获得生命的活力，生生不息。另一方面水是流动的，水意味着清洁高贵。我们都用一个敬字来说，儒家它讲的尊敬的敬是对人产生敬意，儒家有一个很深的观念，仁者乐山，智者乐水，尊敬对人产生一种敬仰，长幼有序。道家的安静的静，一汪清水让人静下来，所以你会发现点缀的水是不一样的。如果到处都是大建筑，这个时候的感觉就很差。安静的静是中国文化中追求的很重要的东西；道家的静是很高的境界，这个都是需要水来支撑的。水的文化非常重要，中国佛家也是讲净的，这个净也是清洁，没有水没法沐浴，长期不洗澡的人会有意见，没有水人很难有净。从中国传统的儒世道三家，从敬、静、净这三个字你会发现水是三家生生不息的源头。另一方面北京现在是一个发展很快的扩张的全球都市，扩张的非常快。

北京这个地方市中心密度很高，另一方面有洛杉矶的扩张性，你会觉得洛杉矶多中心无主题的城市，公共交通系统是瘫痪的，一旦到了洛杉矶出门就一定要有人开车带着走，洛杉矶是一个多中心的城市，周边全是一串串的镇子。我觉得北京的发展是美国两个发展的观念，一个是郊区化，一个是城市化。外边扩张的速度很快，奥运建设的投入非常巨大，一方面中心区飙升，另一方面扩张很快。大家会看到京津这一带有四五千万的巨大规模，在这个过程中，往往会突破规划。我觉得北京周边的发展速度会非常快，从这个角度看，北京周边会扩张的很快，所谓周边的新城，大家都知道都有规划的说法，如果我们不用这些说法，会发现周边的新城会很快的崛起，这是一个很好的机会，周边有很多星星点点的新城和市区不一样的，这个特色和市中心形成很好的对话关系，这样发展速度是超过人的想象的。北京的周边有很多山，人者乐山容易，但北京的土地很大一部分是荒山，没用的，很早就有人建议租给一些群众，让他们自己建别墅，自己去种树。周边有很多山，但你会发现北京周边的水很少，北京周边的水的亲水空间发展不是很大。北京周边的项目很多，大家一直会看到往南是固安，包括廊坊都有发展，往北昌平也有发展，往顺义更有发展的空间。

我觉得实际上亲水的空间机会并不是特别多，亲水的住宅产生的人和自然之间的关系是很难得的，我觉得这个意义是很大的。类似洛杉矶那样的发展，如果我们假定北京周边的镇子会形成各自的特色，那么亲水就是相当好的区位优势。另外一方面，实际上顺义是一个相当成熟的区域，你会发现北京周边开车出去，有很多地方没搞起来，大家知道要搞起来了，特别是最近的经济情况，但是大家的预期没有像去年那么信心满满。很多人讲股市和楼市是互相翘翘板，实际上不是。股市和楼市要困难一起困难，为什么呢？股市里赚了钱，他就想象自己的钱就多了，手里的钱多了就敢买房，如果股市每天缩水，回家也不敢动自己的钱。北京周边的郊区已经发展相当成熟了，市场经济很大部分是靠人气的，对于股市，大家买的时候都买的很多，都是靠心里文化因素撑着的，靠信心的，从这个角度看，顺义这个区域已经发展高度成熟了。顺义其实已经有大家非常熟悉的别墅区了，从别墅一出去就可以看到各种别墅，它已经发展的很成熟了。大家原来都在这儿买了房了，这时候大家发现多买一套没什么问题，已经有人给你兜底了，前面有人买了你再买，这叫前赴后继。从这几个角度看，在顺义不论是买房还是投资，反正现在股市也就那样，还不如买个房子，从这个角度看，我觉得中国的房价乃至北京的房价是强力支撑的，不是我们自己支撑的，是整个全世界的人支撑的。亚洲的全球都市就几个香港、东京、上海。香港和东京不是内地，但对于房价，香港和东京要比北京贵的多。最近我发现有人说中国的房价比美国的房价还高，他是拿CBD的房价和美国中西部的地方比。美国中西部开车出来全是玉米地，所以这个比是没有意义的。我觉得后弯区这个地方它确实有不可替代的优势和长处。买房要不就在中心区最好的地方买，砸了钱没什么事，要不就在远的地方，现在还便宜，到时候爆炸性起来就可以了，最怕就是在一些不远不近的地方买房子。从这个角度看，开车从洛杉矶出去，每一个镇子的房子都有特色，你会看到本地的文化，在每个特色参观吃饭，本地的生活经验这样的东西在北京很快就会出现，所以将来我觉得北京的大城市大空间尺度是非常大的。天津、河北都会辐射过来，这样辐射效率是非常高的，这个区域可以辐射到整个华北区域。

经济的发展过程是一个复杂的过程，包括东北华中的一部分空间，像北京这样一个全球都市量集，大家都知道珠三角长三角的辐射，但是北京有没有这么高的辐射，到河北就知道了。将来北京周边带动的力量是无限的，从这个角度看像顺义这种地方是一个桥头堡，。顺义这个地方一点问题都没有，从这些区位的角度，一方面是亲水是渐进自然的角度，另外一个方面是无限的机会，从居住的变化，从最早的安居、宜居、乐居，另一方面看有没有发展的机会和价值，现在看起来有发展的机会和上涨的空间这个是最重要的，买房本身既是居住的选择，又是投资的选择，不管怎么说有一个基本点对北京的未来有一个判断。相信北京的发展，你就会觉得在北京周边买一个房子是非常重要的，所以从这些角度看，不仅仅是居住的机会也是一个投资的机会，如果你买一个房子买对了，这一辈子都生活非常好，对下一代都有关系。孩子可以继承房产。中国最大的好处是没有遗产税，外国人就没那么幸运，买了房是一个非常重要的机会，北京现在的状态说高也可以，政府也在控制房价的过快增长，但领导也不会让房价跌的很快，我们要客观的看这个问题，从客观的角度讲；北京有发展，顺义就有发展，顺义有发展金汉绿港就有发展。

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