实况：京津冀一体化下的楼市新格局

——大话地产之京津论坛

【徐晓晔】我相信会引起大家很多关注，比如说王总一直在联络您。

【徐晓晔】谢谢李总，那么下面我们请富力的邬总来讲一下富力目前的情况，因为刚才王总、李总谈到的都是很大规模的概念，富力相对更专注。我想了解一下，富力在京津两地的进展情况，和目前有什么战略的考虑。

 富力（北京）地产开发有限公司副总经理 邬　琳

我们隔壁是万科 “卖的怎么样”是共同话题

【邬琳】先讲我们公司，因为整个北方区的重点城市，也是全国的重点城市，就是北京和天津。我们在北京的项目是大家知道的，东三环的富力城、写字楼富力广场商场项目也会投入使用，包括我们的万里酒店也将投入使用，这是我们北京的项目。另外我们有一个位于东南五环的项目，其实主要是中高档的居住小区为主，大概总面积是85万平米，那么其它富力应该是今年和明年北方区销售的重点。

【邬琳】还有就是西三旗北边有一个富力桃园，这个项目在今年的话，也是属于支持我们北京地区销售业绩的一个重点楼盘。北京现在还有一个重新包装推出的，也就是我们一个写字楼项目，总共推出8万平米的。我们商业街重新包装以后，引入了一些超市、电器城，包括一个服装城马上就推出。另外，预计6月底之前在顺义有一个别墅项目推出，极具风格，整个面积在15万平米。在这个项目当中，当然不会一年卖完，6月份就推出，这是比较值得期待的。还有一些项目，包括我们在六环那边还有大麦小镇项目。如果准备好也会尽快推出市场。这就是北京公司目前的一个销售的情况。

【邬琳】天津那边也是我们的重点城市当中的重中之重，天津那边有几个长期持续销售的大盘，也是我们作为天津公司的一种旗舰的项目。今年的目标都是京津联动的方式，在北京的总部那边也会开始分式的战场。天津人在北京工作的应该知道，在北京战场当中了解天津的金融部项目，就可以看出这个项目比较特殊一点，住宅的类型有40平米到80平米的，韩国人比较多，他会做投资比较多。

【邬琳】另外就是90平米到180平米的居住洋房，还有一些是超级豪宅，300到400平米的那些，到后来还有低密度的别墅，会出现在我们岛上，因为我们这个项目最大的特点是自然环境，应该是我们公司开发这么多项目以来，最大的湖面面积。还有一部分，我们公司除了有利于对公司的打造以外，我们还关注整个项目的配套。

【邬琳】我们在开发产品的同时也引入了商业的配套，天津数一数二的小学，包括一些中学和高中一体化的学校，也是为了能够支持到我们这个项目以后入住客户子女就学问题。另外，商业街在今年十一会后全面落成，我们将会引入一些电器产业也好，大型超市也好，包括银行、移动，我们都在按部就班地做这个事。

【邬琳】我们五一的时候还会开一个新盘，在天津富力桃源，总面积是41万，13.3万是我们的商业。这个也是居住区，包括我们公司也是花了力气做传统方法，做配套、做样板房，把产品做好，希望这方面会给市场一个温馨的感觉。其它的项目我就不多做介绍了，包括万科那边我们也经常聊天，我们是相互学习、相互交流，因为万科有时候就在我们隔壁，我们聊聊天，看看他们卖的怎么样，我们卖的怎么样。

【邬琳】富力万项目不太大，也是25万平米的项目。还有一个在位于小白楼地区，我们今年已经开工的项目，就是商用物业，一共是15万平米，这个项目推出市场，我觉得也是应该没有问题的。最后一个是我们已经签了的万豪酒店，它今年要开始动工，有3万平米的商场，包括一栋写字楼等等。那边有地铁，非常方便，我们希望是配套的全面结合起来做这个项目。这个是我大概说了一下天津这几个项目的情况，也希望各个同行，可以帮我们项目指正一下，看我们做的好不好，我们互相学习一下。

【徐晓晔】谢谢邬总，光是您的介绍，我们看到这个盘不下于十个，我估计还有没说的。下面我是想请张所长给我们谈一谈。我们开发商往这两个城市布局，扩展的时候，很重要是跟城市经济的发展、跟规划是相关的。我很想问的问题是：作为京津和河北地区，怎么样实现对接、互补、拉动，以及我们政府部门在这方面应该加大哪些方面的工作？

千家万户都在谈房地产问题

【张乃剑】刚才几位房地产的老总谈了当前自己做的房地产的项目，根据谈的情况，现在目前国家做的很好，对于前途充满信心，这个我听了以后还是很高兴。现在大家讲房地产的问题，最近议论很多，房地产的问题成为社会热点问题，引起中央的高度重视，千家万户都在谈房地产的问题。对房地产的前途、下一步怎么走，这个不仅仅是我们房地产老总的问题，对我们房地产企业来说生死有关、利益有关，对目前形势发展的，政府也感到不安。

【张乃剑】房地产实际上走了两个竞争阶段。我们国家改革开放30年来，房地产企业从兴起到整个发展实际上是20年，高速发展飞速型发展是这几年。房地产这20年来，实际上处于第二阶段，第一阶段的竞争是什么呢？是产业一般性的竞争，规模性的竞争，这个表现在什么地方，就是现在这个情况，因为中国房地产过去缺的太多，现在需求的市场比较大，就是谁有实力谁搞规模性的产业，这是平等的，这是第一阶段。

中国管理科学研究院区域发展研究所所长 张乃剑

【张乃剑】现在进入第二个竞争阶段的标志，第二个阶段的竞争是什么？是房地产质量的竞争，功能的竞争。现在我们今天在座的几位房地产的企业老总，主要是北京、天津，京津区地区，廊坊这几个大城市搞房地产问题。区域经济来说，这个房地产按照区域的产业来说很好，京津冀地区于全国产业，其它地区的产业相同点和不同点在哪里？

【张乃剑】我就是说如果要分清这个东西，才确定我们未来的发展战略，我们今后的企业走向怎么样？这个盘子越来越大，蛋糕做的越来越大，在京津冀地区能站住脚，那重要因素在什么地方？因为现在对每个房地产来说危机感都在加剧，因为房子的涨价幅度已经超越了一般居民正常消费的能力，到一定程度，超过老百姓的承受极限、承受程度，就要爆发。当这种阻力出现以后，将会形成国家的关注，就会是发展到一个社会问题。

房地产健康不健康得看三个标准

【张乃剑】那么现在这个房地产健康不健康，作为我们区域经济来说，长期研究，得出三个标准，哪三个标准呢？第一个标准是供给之间是否平衡。

【张乃剑】第二个标准就是说你房子的消费结构，消费结构里边，使用消费的比例和投资消费的比例得当，如何使投资消费的结构变大？因为买房子结构问题，我们买房子的目的是投资，这一个投资如果发生变化，那么房地产市场不会健康，一般来说，在投资消费购房当中，如果超过15%到20%左右，这个房地产将会出现问题。我们现在有些城市，上海、北京很多已经超过10%以上，因为这里边有一个无法统计的事情，就是你是自己需要实用的还是投资呢？

【张乃剑】第三标准，就是房地产开发资金和各方面资金的比例要得当，这个怎么解释？就是说房地产开发，你们开发十几平方公里，你的资金占的整个比例要得当。如果这样的资金比例不协调也会引发房地产业的危机出现。如果现在房地产开发商，这个资金投资越来越好，那么房地产出现问题的时候，就把银行捆绑进去，如果购房当中，购房者自有资金不足，一个是贷银行的款，在房地产出现危机的时候，整个危机就出现了。我们就是这三条标准衡量房地产业健康和不健康，这是我谈的一个想法。

【张乃剑】就我们北京、天津、河北房地产开发的问题，结合区域经济谈一下房地产。这几年根据我们的观察，和你们自己谈的时候，你们的业绩是不错的，业绩的不错除了正确引导之外，你们在竞争当中，在管理水平在不断提高，这是你们经过这几年积累的基础所在，但是我在想天津、北京、河北周围的城市，在今后还是不是这么顺？我估计你们也在讨论，这个事情值得研究。

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