实况：京津冀一体化下的楼市新格局

——大话地产之京津论坛

房地产的6个驱动力

【张乃剑】我认为要想你们保持现在这几年的业绩，保持这个路子走下去，不会出重大的闪失，经济效益和社会效益达到预期的效果，这个在战略上要重新的思考。现在我们讲房地产的驱动力是6个驱动力，这6个动力就决定了我们不同企业的房地产都发展要这6个动力来推动。哪6个动力呢？政府是第一大动力，因为中央财政分配比例大于地方财政，所谓地方财政是什么？地方动力、政府动力的主要之一。

【张乃剑】第二个是金融动力，这几年我们国家的金融，因为走向市场化企业化的管理，一旦企业管理金融部门也要进入企业的效率，现在房地产收益、土地的抵押，土地一抵押在银行帐面上反应的东西不像其它的贷款那么明显，所以银行有积极性，银行有动力，这是第二个动力。第三个动力就是说有我们的房地产建筑商，房地产开发商和建筑商的动力。

【张乃剑】第四个动力是什么呢？正常的需求动力。第五个动力是什么呢？就是投资动力，现在社会上股票有股界权，其他的投资不理想，把现在的钱，老百姓的钱，还有其它企业的钱投资到房地产上去，实际上这几年投入房地产上确实效益明显，那么就变成投资的驱动力。最后一个动力是叫外资投资动力，国外的资本，国外的资本现在动力很大。

【张乃剑】这六种动力支撑我们国家这几年的房地产。那么作为这种情况，现在国家进入宏观调控，六个动力有三个动力是最厉害的，在这个问题当中，房地产形势就会出现新的格局，我们的房子卖不出去，逼着你降价，这是必然趋势。

京津冀人口集聚导致城市房地产需求

【张乃剑】那么北京、天津、廊坊的特点是什么，我要谈我的看法，京津冀地区的房地产都会出现大起大落，有涨价可能，但是幅度不会太大，下跌也有可能，但是下跌的幅度也不会太大。这个里边说明依据在什么地方？依据是北京是个大城市是全国性的城市，世界的人口，全国的外流人口是在这两大城市集聚，这种人口的集聚导致了这两大城市的楼市需求，这是主要的。

【张乃剑】另外说投资，主要的国家投资房地产消费，投资消费这一方面，在调控力度上有所考虑，调控力度有所限制，那么这个房地产的市场它会有平稳，但是总趋势不会大涨也不会大落。北京、天津、河北，第二阶段的竞争的话，不是说我的房子卖出去，盖起来不愁卖，那么现在的公正就是功能的竞争，文化内涵的竞争、服务的竞争，都要加强在这方面的考虑，我认为是京津冀地区的房地产的老总应该在这方面下工夫。

【张乃剑】三个因素会让消费者买房，尤其到郊区买房，有三个因素：一个是人脉的因素，就是这个地方，我喜欢它的人情和风情。第二就是自然的环境，那地方有山有水。第三是服务的因素。如果这三个因素达不到，那么郊区的房子很难卖出去。第二个因素，房地产北京天津的房地产除了城市和流动人口外，还应该定位河北省和北京郊区的县区，老百姓的需要。因为今后的发展，北京郊区的老百姓富裕了，河北省老百姓也富裕了，但是这些购房的房价，它的功能就要按照需求进行考虑，进行设计。

【张乃剑】那么现在在廊坊地区它的劳力化的程度有多大？北京一年、天津一年的总人口是多少？有多少老人需要？那么到廊坊地区是适宜的，这种理论上的筹划是有道理的。但是现在细细想一下，如果按照这种情况计算，不考虑区域的经济，不考虑区域的特点会出问题，因为医疗改革这个问题是个大问题，廊坊这个地区能不能实现一卡通，那么现在我们要考虑一下。它的居住人群，它的功能的定位、文化的因素，多种因素来考虑，我认为才能适应这个大城市房地产的第二阶段，功能竞争，质量上的竞争，服务上的竞争，这是对大城市房地产老总，我认为应该考虑的。

【徐晓晔】谢谢张先生。下面请黄总谈谈。这样的市场格局肯定会在这一两年内改变，我想请黄总谈谈对未来这一块市场变化的预期？

北京万年基业建设投资有限公司总经理 黄玺庆

京津冀城市群能不能发展取决于河北

【黄玺庆】（博客）京津地区楼市的新格局，其实楼市还是相对窄一些，因为这个楼市不一定都是房地产的。刚才三位开发商同行对房地产的项目对楼市有非常好的信息，刚才张所长作为第三方对我们房地产进行了评价。现在楼市格局是怎样形成的？楼市受制于什么，在我看来楼市除了受制于国家的宏观政策以外，主要是限制与区域的社会经济发展，因为经济不发展，或者经济发展落后，这个楼市就不会有很高级的住宅。

【黄玺庆】（博客）这个楼市是一个区域的社会经济发展，那么咱们看看什么叫经济一体化，经济一体化表现的不是行为上的一体化，也不是地域上的一体化，主要是社会的、经济意义上的一体化，这样一体化说明什么？说明了协同发展，那么一体化，就是意味着京津冀城市功能，或者是区域的功能，以及产业的功能，就要进行重新的规划，不可能是各自有各自的定位，原来京津两个城市互相对立，这就不叫一体化。所以说京津冀一体化了，首先带来的是城市功能不同的定位，以及产业功能不同的定位，这种发展，这种变化，实际上直接带来了楼市的格局，因为楼市住宅是为人提供居住空间的，这样的人群是受制于就业人群，人们买房子有钱了，不可能不在我居住的附近买房子。

【黄玺庆】（博客）并不是说产业功能分化到那个方向，那是因为没有钱买不起房子，实在买不起了北京的房子，就去香河、廊坊买。这也说明过去发展的不平衡，开发的时候没有考虑到周边的就业人群，没有考虑到周边的产业定位，由于它的产业定位所带来就业人群的特点。我想过去是这么个关系。那么京津冀现在在一体化，还叫做做京津冀城市群，咱们有珠三角、长三角，还有一个叫环渤海，我认为首先发展的是环渤海北京地区，除了在规划上，行为思想区域以外，发展的不是很好，为什么呢？

【黄玺庆】（博客）因为这个冀有很大的问题，既然是一个城市群，它最主要的内涵是什么？就是它的体系要非常清楚，这样作为一个城市、作为一个群，它的产业功能，它的人才人口才能够有效地去分流，但是京津冀城市群的河北，没有相应的大城市，京津是一个超大型的城市，人才不愿意去河北，北京去天津还可以考虑考虑，说我凭什么要去比较远的地方，例如石家庄，因为石家庄城市社会发展的规模与北京、与天津相差太远了，所以京津冀城市群能不能发展，取决于河北。

【黄玺庆】（博客）对于我们的企业来讲，我们在京津都有项目布局以外，从今天开始我们更加着重地瞄准了河北，瞄准了那些正准备升级换代的，比较好的大城市，能够和京津两个城市能够对接上的，我们选择这样的区域进行大规模的发展。我想京津冀一体化，国家定了这么一个决策，将是产业、城市的功能在三个地区有不同的规划。这样才能导致我们京津冀这些地方楼市的格局非常丰富多变。

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