京、沪、穗二手房市场回暖 京成交量涨158.41%

随着3月传统楼市回暖期的走过，全国各大城市的楼市也都出现了不同程度的变化，鉴于此，北京中原三级市场研究部的专业人士通过对北京、上海、广州、深圳等城市二手房市场的分析，推出“中原中高档二手商品房领先指数报告”，给准购房消费者们在分析市场走势等方面提供了帮助。

一、京、沪、穗、深3月价格走势：深圳下浮，其它三城市均上涨

北京、上海、广州的三月份中高档二手商品房价格都有不同程度上涨。其中广州的涨幅最微弱为0.1%，北京居中，涨幅为1.45%，上海最高，2.07%。三大城市价格的上涨也预示，随着三月天气转暖，楼市也开始逐渐回暖。当然，从价格的绝对值变化上看，四大城市中深圳中高档二手商品房价格在3月仍有0.7%的微幅下调。

二、四大城市价格走势原因分析

（一）、共性原因分析

春节前的市场清冷期的房市自身调节，众多开发商选择在3月开盘上市。而作为消费者，在观望了这么久以后，也逐渐的意识到楼市的上涨趋势和回暖走势，有合适的项目就可以考虑成交，因此也促成三月楼市的整体繁荣。

（二）、四大城市价格变化各自原因分析

1、北京

据北京中原三级市场研究部对监测楼盘统计可知：2008年03月份北京中高档二手房成交价格为13692.77元/平方米，03月份二手房买卖领先指数为227点，环比2008年02月份上涨1.45%。而2008年02月份环比2008年01月份价格增幅为0.66%。可见，03月份中高档二手房价格增幅明显，在该月有了突破性的1.45%的明显上涨。同时，2008年03月份北京中高档二手房买卖成交量环比02月份也有了158.41%的巨幅上涨。由此可见，北京中高档二手商品房市场在2008年3月份回暖，并呈现出价量同升的态势。

03月份京城中高档二手商品房市场回暖，价格涨幅明显，原因如下:

1）春节过后，进入3月传统的市场回暖期，众多业主、客户都期待也选择在此时进行房产置业，房产市场受到众多人群的关注。

2）许多一手房项目选择在3月开盘，但新开盘项目的一半以上都位于五环以外的远郊区域，限制了一部分的购买人群。而城区个别楼盘的后期价格仍然与消费者的心理预期相差较大，因此，也促使准备在城区置业的消费者关注二手房，从而带动二手房市场的回暖。

3）即将开通的地铁十号线，京津城铁等交通设施改善，仍旧带动着周边区域房产市场的前进。

4）奥运临近，个别区域被投资者、自住者看好，尤其是这些区域的业主也对自己的房产项目的未来趋势很有信心，并看到回暖的走势。因此，包括商业，住宅各方面不错的相关板块的房地产受到更多人群的关注，从而造成区域价格上涨明显。

2、上海

2008年3月中原（上海）领先指数为158点，样本成交均价为18128元/平方米，环比2月上涨2.07%，根据中原的成交数据统计显示，3月份二手房成交量几乎比2月份翻了一番。在成交量大幅弹升的同时，二手房成交价格亦大幅上扬。

究其原因，主要是伴随着被称为楼市风向标的“3月房产交易会”的举办，带动客户的心态普遍转好。

因此，3月上海二手房成交活跃，交易量大幅增加。这主要是由于经过数个月的政策消化后，一些刚性需求开始释放，使得3月份的成交较2月明显活跃，尤其是以自住需求为主的区域成交量增幅明显。 而另一方面由于去年年末受到加息政策及银根收紧的影响，多数刚性需求的客户未得以释放，本月伴随着客户需求陆续释放带动了成交的放量。因此，也在一定程度上带动价格的上涨。

3、广州

3月，中原（广州）领先指数为166.7，样本楼盘成交均价为8270（元/平方米），环比轻微上涨0.1个百分点。虽然幅度不大，但这是继去年12月份下跌以来，价格指数的首次回升。受到房贷新政等因素的影响，中原价格指数在去年12月份一下跌即触底反弹，降幅逐月收窄。到本月指数上升，仅用了短短两个月的时间。可见利空因素对楼价的影响只是暂时性的。

就其价格上涨的原因来看，对价格最大的支撑莫过于成交量的增加。3月份，二手市场成交量环比上月增长一倍以上。年后入市的自住客是支撑成交的中坚力量，而且3月买房的人群中，外地人、年轻人居多，成交以中、低端物业为主，并且有相当一部分是为了结婚而置业。这种种的刚性需求，带动需求量的上涨，促进价格的上扬。

4、深圳

2008年3月中原（深圳）领先指数为221点，样本成交均价11726元/平方米，环比跌幅0.7%。根据深圳中原的数据统计显示，3月成交面积环比2月大幅上涨204%，但成交价格变动较小，与上月基本持平。同时，3月深圳二手房市场开始出现了回暖的迹象。

三月份的成交反弹有季节性的因素，以往由于春节期间的成交量往往有较大的跌幅，三月成交恢复正常之后，环比会有一定的增幅，但这次的成交反弹增幅之大明显超出了往年，其中另外一个原因就是价格水平的下调促使原本受到压抑的购买力得到了释放。在三月来看，由于二月的成交量很低，使得成交增长的幅度被放大了，实际比较一月的数据来看，三月的增长在80%左右，虽然仍然距离去年的峰值有一段距离，但是已经是十分可喜的上涨了。虽然价格环比微有下浮，但已经开始逐渐回暖。

通过对五大热点城市（北京、天津、上海、广州、深圳）的08年 3月份中高档二手房价格的对比分析，北京中原三级市场研究部的专业人士发现虽然各地的房产市场的价格有涨有跌，但细述原因发现，随着天气转暖，宏观政策被人们普遍接受和适应，五大城市的楼市在成交量均保持上涨的态势，这也预示着楼市开始由冷转温，价格普遍有所回升。

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