“地王”成“包袱” 上海高价拿地企业难开盘

上海泰麒房产工作室分析师何凌飞指出，“90/70”以及土地集约利用的政策执行严格，高价拿地的企业必须调整原有的开发模式，“不少高端项目只能通过提高容积率，开发高层加联体别墅的产品形态，但事实上这种产品并不一定如预期高价入市。”而值得注意的是，按着以往的开发经验，企业为保证后期现金流稳定，首批房源追求实现快速销售，回笼资金。

何凌飞认为，如果迟迟不能开盘，无法保证后续资金到位，亦给今后的销售造成压力，企业将承担销售不畅引发连锁反应的风险。

佑威机构研究部主任薛建雄也坦言，“从目前市场反应来看，去年高价拿地的开发商大多承受着资金流动性的巨大压力，土地储备很可能从优质资产变成企业负担。”拓宽融资渠道防范风险事实上，早在合生珠江集团拿下“地王”新江湾C1地块时，由于项目楼面地价不菲，企业内部一度担心初期楼盘预售并不理想。

消息人士透露，珠江方面曾与上海城投协商获准先给予土地证，而约定期限内支付剩余土地款项，以减轻资金压力。

此后，珠江方面试图通过海外发行公司债券进行融资，另一方面则降低营运成本，通过低价开盘的销售策略，压缩利润空间等待市场回暖。

但如今深陷困境的沪上开发企业并不能照搬前人模式，原因在于其不仅在销售环节上面对压力，融资渠道收紧在不少业内人士看来是“雪上加霜”。

上海荒岛房产工作室研展部经理闵益飞表示，海外一些有实力的开发企业会选择市场低谷期大量购地，而国内的开发企业仍没有逃出追涨之窠。

深圳国泰君安证券分析师姚峣认为，2007年集中出现高价拿地的主要原因在于，开发商对市场过分乐观，同时股市一路向上，使得房企上市融资更为方便，另一方面人民币流动性过剩，追逐有限资源的体现就在于不计成本竞价拿地上。

“现在这些高价拿地的开发商如果希望快速回笼资金，就必须保持项目价格稳定或采取变相降价的销售方式，同时利用基金、信托等金融创新类产品拓宽融资渠道，而将项目转让或合作开发也是可行的选择。”闵益飞建议。

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