中环1号--专项测评结果

中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对上海房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的上海中环1号专项测评报告。

2008年测评结果：A

级别释义：品牌开发商实力雄厚；超级大盘规模优势明显；周边配套生活设施完善，共享大华新界大规模生态界、商务界、人居界完善规划。

项目概况

项目名称：中环1号
    地理位置：宝山区真北路4333弄
    所属方位：中外环间
    投资商：大华集团上海商业投资发展有限公司
    开发商：大华集团
    物业类型：公寓
    占地面积：100万平方米
    建筑面积：200万平方米
    市场价格： 13000元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-4-18）

测评观点

据中环1号各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观经济平稳运行；实力开发商拥有丰富开发经验，保证楼盘良好品质；项目位于大华新界板块内，共享区域成熟生活配套；七号线规划建设催熟区域板块，发展潜力进一步体现。

主要优势和机遇

据市场因素，城市宏观经济健康发展，房地产市场供求活跃，市场机会凸显；
    据企业因素，开发商是上海市唯一一家商品住宅年销售面积总量连续9年进入前5名的房地产开发企业，实力雄厚；
    据项目因素，北中环区域难得一见的超级大盘，规模优势明显；
    据区域因素，紧邻成熟大华社区，共享大华新界300万平方米生态界、风貌界、商务界、人居界完善规划。

主要风险和挑战

据市场和企业因素，宏观调控持续推进，未来市场存在多种变数，对企业抗风险能力提出了较高要求；
    据项目和区域因素，交通配套的完善和成熟仍需要一定时间。

测评得分表

指标版本：规模企业指数样本项目
    指标基准日：2008年4月18日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海中环1号最终综合测评得分为8.20。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座
    邮政编码：200122
    联系电话：021-58201880
    传    真：021-68881202

中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年4月

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