京城一季度写字楼成交活跃 空置率小幅下降

机构统计显示，2008年第一季度，写字楼市场在元旦和春节过后逐渐回暖，出租与出售活动较上一季度更为活跃与频繁。整体租金保持平稳并略有上升，但升幅甚微。高端项目空置率略有下降。分析人士认为，在新增竣工面积增加的同时，市场需求得到良好的释放。同时，由于强劲的经济增长和第三产业的进一步扩张，投资机构依然对优质写字楼表现出浓厚的兴趣。

■二季度将有8个项目入市

高力国际提供的数据显示，2008年第一季度，北京市写字楼市场上有6个项目竣工，共为市场提供390290平方米新增面积，与2007年第四季度新增供应量342270平方米相比增加了48020平方米, 环比上升14.03%。其中CBD区域的新增供应量较大，为市场提供256020平方米的新增写字楼面积，较上一季度增加25045平方米，占季内新增供应总量的65.55%。另外，中关村区域在连续两个季度断档供应之后，季内分别有北大科技园创新中心和国际财经中心两个新项目竣工入住，共为市场提供56100平方米，占新增供应总量的14.36%。但就北京甲级写字楼市场而言，本季内仅有一个项目竣工入住，是位于CBD区域的华贸中心二期，为市场提供10万平方米的新增供应量。

第一太平戴维斯的分析报告也指出，北京市场在一季度对写字楼面积的吸纳超过了预期，净吸纳量达209354平方米，而2007年第四季度仅为87627平方米。共有8个新项目预计在第二季度进入市场，总建筑面积为559583平方米。

■部分写字楼上调租金与售价

数据统计显示，2008年第一季度，北京写字楼投资市场相当活跃，尤以金融街区域为甚。据高力国际的分析师透露，北京甲级及超甲级写字楼的平均价格持续上涨，约在每平方米22010人民币左右。而一季度，整售交易在金融街区域相当活跃，投资机构主要源于保险业和银行业。据悉，中国太平洋保险集团以人民币22亿元收购由北京荟宏房地产开发有限公司开发的丰盛大厦，总建筑面积70818平方米。而中国光大银行则收购了金融街控股股份有限公司开发的F3项目，总建筑面积9万平方米。

此外，中国进出口银行签下凯晨世贸中心47000平方米的面积，成为本季内租赁交易中的大单之一。据悉，金融街区域写字楼租金目前已按季上升1.24%，市场的平均租金报价为每月每平方米219.51人民币。相比之下，CBD区域的市场平均租金报价则略低，为每月每平方米204.31人民币。分析人士认为，部分写字楼上调租金的缘由仍在于市场对于优质写字楼的强劲需求。

■高端写字楼集中供应将带来新竞争

2008年第一季度，北京市甲级写字楼整体空置率下降至14.59%，环比下降0.04个百分点。分析人士认为，空置率的下降原因主要是一些区域新增供应量不足甚至为零。统计显示，燕莎、中关村等区域都没有新的项目投入市场使用，空置率不同程度有所下降。

统计显示，预计2008年北京写字楼市场全年总新供应量将达到3175559平方米，同比上升14.65%。甲级写字楼市场和乙级写字楼市场的总供应量会分别扩大到1008739平方米和2166820平方米。对此，高力国际分析人士指出，高端写字楼项目的大量集中供应将会给市面上旧写字楼项目的租赁市场带来更激烈竞争。而鉴于大量的新供应使得市场需要一定消化期，预计2008年北京市甲级写字楼整体空置率短期内将会继续呈现小幅上升的趋势。

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