沪楼市结构酝酿变局 为何不搞限价房

在1999年以前，上海存在经济适用房，只不过名称叫做“平价房”、“微利房”等等。2000年以后，随着当时房地产市场的低迷不前，在政府划拨土地上兴建的这类“经济适用房”无论在价格、配套等环节上在市场上占不到任何优势，又被人们诟病为“开着奔驰买经适房”，在价格没优势的前提下，自然对购买人群也无法甄别。最终，上海在全国率先取消了经济适用房，这在当时的市场环境下完全是正确的选择。

进入2003年，房价大涨，保障型住房再次被呼唤，而两个“1000万”正是上海在住房保障上的一种探索。两个“1000万”功能区分明确，前者就是针对动拆迁(因当时上海的动拆迁总量依旧庞大)，而后者就是针对特定收入人群的，原设想就是作为上海的经济适用房。但谁知，情况发生了变化。2005年下半年，由于中央出台严厉的调控政策，上海楼市出现“急冻”现象，一度出现“零成交”。在楼市下滑的背景下，以特定人群为购买对象的中低价普通商品房显得不再急迫，甚至会拖累市场下滑，因而建设速度大大延缓。两个“1000万”也事实上成为一个“1000万”。

市场瞬息万变。中央对住房保障制度的重视令上海加快住房保障步伐，经济适用房因全国统一的称呼、统一的步调，上海再不可能自成一体。同时，近两年楼市上涨速度的再次加快，更令住房保障一刻不得延缓。从中央到地方的楼市调控思路看，已经从直接干预市场转向更多地关注住房保障上，关注住房保障已经成为关注民生、建设和谐社会的重要举措。在目前可见的正式文件中，原来的中低价普通商品房已鲜有提及，而配套商品房随着今后几年上海动迁总量的减少而淡出主角位置，作为住房保障的两大核心，经济适用房和廉租房成为上海狠抓住房保障的两大抓手。

保障型住房占半

上海不搞限价性住房

在上海的住房保障计划中，人们主要看到的是住房保障品种是经济适用房和廉租房，配套商品房目前阶段仍然存在，但在各地被热议的“限价房”却分明没有进入上海住房保障决策者的视野。换句话说，在可以预见的一段时间内，上海将不搞“限价房”。“限价房”，其实应该准确地叫做“两限房”，即“限套型、限房价”。政府在推出建设用地，进行土地招标的时候，开发商比的不是谁出的地价高，而是比谁的方案佳，如果要在“两限”之外再加一个的话，就是“三限”，即“限地价”。换句话说，就是在限定地价的基础上，限定套型比例，最终起到限定房价的作用。

“限价房”已分别在北京和广州推出，引起了市场的强烈反响。今年1月，广州首次通过摇号的形式推出843套保利西子湾的限价房住宅，价格限定在6500元/平方米，比周边的市场价楼盘稍低。按照规定，满足广州市城镇户籍；达到晚婚年龄；以夫妻联名方式申购的，家庭税前收入在20万元以下等条件的首次置业者都可以申请限价房。

同样，北京也力推“限价房”。2007年2月，北京市住房保障办公室正式成立，主要负责对“限价房”等开发管理工作；同年4月北京市规划委、市建委、市国土局联合推出首批“限价房”用地，并公布了《“十一五”保障性住房及两限商品住房用地布局规划》。2007年9月，北京首个“限价房”项目———西三旗两限房正式开工，并于年底确定了18宗“限价房”用地，土地总面积450公顷。今年1月，北京将“限价房”项目列为市政府的实事工程，提出今年建设“限价房”450万平方米。

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