易宪容：行政金融双管齐下 把投机需求逼出市场

4月25日，“2008第三届中国商业地产&写字楼年会”在上海证大丽笙酒店盛大举行。众多政府官员、专家学者、地产大腕、国内外商家齐聚一堂，共同探讨中国商业地产发展之道。会议间隙，搜房网独家专访了中国社会科学院金融研究所易宪容博士。

搜房记者现场采访中国社会科学院金融研究所易宪容博士

商业地产不是调控关注点

这两年国家相继出台过一些房地产市场的调控政策，但是主要都是针对的都是住宅市场。目前国内的商业地产发展不均衡，在北京、上海、广州等经济比较发达的城市，商业地产颇具规模，但是在很多中小城市，商业地产发展比较局限，没有形成稳定的市场。例如，郑州的写字楼价格甚至没有普通住宅的价格高。所以针对商业地产的全国性的调控政策基本没有出台过，只是地方上，例如北京曾经出台过一些限制社区商业业态的规章条例。

限外令打击投机行为 颇见成效

国家去年出台的限制外资的政策，对商业地产还是有些影响的。但是对于自主、自用性质的外资购买物业的行为限制不大。限外政策主要针对的还是即买即卖的投机行为。去年外资在房地产市场上的交易资金高达600多亿，而从今年一季度的统计数字来看，只有54亿，大大下降。限制外资的政策必将长期存在，因为只要国家的市场没有完全开放，对于外资就一定会限制。这不仅仅是在中国，国外也同样。

投资台湾房产可能性不大

其实相对开放的宝岛台湾的房地产市场，对于外资的限制却是十分严格。这几天很多人跑到台湾去考察了，所以也就引起了台湾的房地产能否投资的讨论。我的判断是不太可能。因为台湾的法律、条令对于进入市场的外资控制得很谨慎。反向思维一下，台湾人比大陆人有钱，如果台湾的房子那么好炒，台湾人自己为什么要跑到大陆来炒房呢?

收紧银根 把投机需求逼出市场

去年出台了一系列文件政策，拔高了银行的信贷门槛。收紧银根的目的就在于将投机需求赶出市场，限制资金流向土地炒卖和房产炒卖。这主要是因为，国家宏观调控的方向是调整房地产市场的结构。未来的市场将以个人住房需求为主导，不断完善住房保护体系，市场供应以中低价住房为主，逐渐形成成熟理性的房地产市场。

商业地产绝不仅仅是一座座的楼

商业地产的开发建设是要有一定的基础的。通常，在固定的区域内，住宅市场发达以后，才会出现人流、物质流和信息流，这些先决条件是孕育商业地产的温床。具备这些主导因素之后，有了开发商业地产的可能，接着就要对项目进行清楚的定位，明确项目面对的对象是谁。进行详细的分析研究之后，就要考虑这样的市场合适提供什么样的产品，以便进行招商。当然，商业地产绝不仅仅是一座座的楼。一个优秀的商业地产不是招商完毕就完成了，持续的经营，提供优质的“售后服务”，形成良性的商业环境，这才是一个成功的商业地产项目。。

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