查处小产权房难点 从土地根源遏制其风险蔓延

近日召开的全国土地执法百日行动成果新闻发布会上，国家土地督察北京局局长樊志全表示：北京已经就小产权房问题对张家湾进行了专项查处。但在张家湾，小产权新房销售热度不减反升，甚至二手房市场也达到供需两旺的境况。

查处小产权房的难点，在于该问题并非对地上附着物——在建或已建项目进行查处就能解决，其更深层次的问题在于土地流转问题。如果要加快小产权房的查处速度，则必须先理清不同属性土地的流转问题，区别对待并实施不同的流转办法，才能从根本上遏制小产权房的规模肆意蔓延。

根据建设使用的土地不同，小产权房可分为两种，一是在农业建设用地、可转为建设用地的农村集体土地上建造的房屋（包括宅基地、公共建设用地和乡镇企业建设用地等），另一种是在耕地或基本农田上所建的房屋。对于后者，基于坚守我国耕地红线的原则，应严格查处并回收。

对于集体建设用地上建造起来的小产权房，应给予变通的空间，但土地使用权的流转应适度限制。原因在于，集体土地使用权的行使、处分均与国家农业政策密切相关，且涉及主体众多，容易造成破坏国家土地利用总体规划、冲击国有土地市场的后果。

与限制流转相对应的是自由流转。自由流转与当前国家财政体制和城市建设体制产生矛盾。由于城市土地及其周边农村土地的升值与国家对基础设施的投资建设密不可分，应当允许国家从中收益并用于财政支出，而自由流转的结果恰恰会减少政府出让土地的财政收入和城市建设资金。

但是，限制不等于禁止。从我国《物权法》151条规定来看，限制集体建设用地使用权的流转为土地使用权流转制度改革预留了空间。

宅基地使用权流转也不容忽视。因为小产权房很大一部分是建造在宅基地之上却未取得其合法使用权，这主要涉及宅基地使用权应否流转及受让对象的问题。鉴于宅基地自身所具有的身份性、从属性、无偿性、无固定期限性以及一定的社会保障等属性，对其使用权流转也应加以适当限制。

至于宅基地使用权流转的受让对象，其关键在于是否准许城镇居民购买宅基地使用权，这直接涉及到小产权房的开发销售是否合法。

从当前的政策及市场环境来看，这种自由受让不宜进行。宅基地使用权流转的限制必然要求对流转中受让主体的限制，这是我国土地状况和农民生存状况所决定的，并不违反“物尽其用”的原则。

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