合肥拍地政策被"变相"操作 首场土地拍卖"流拍"

图为去年合肥市一场土地拍卖会现场（资料图片）

法制网记者 李光明

　　日前，安徽省合肥市2008年度第一场土地拍卖会如期举行，原定拍卖的12宗土地中，由于11宗土地的竞买人未达到指定数目，因此全部流标，仅剩的惟一1宗土地在拍卖过程中，也因未达到预先设定的竞拍底价遗憾“流拍”。整场土地拍卖会从开始到结束，全过程不到10分钟，被业内称之为“合肥土地拍卖会有史以来最为迅速的一次拍卖”。
　　合肥的状况不过是全国的一个缩影。今年以来，从北到南，土地市场出现了一股强劲的“流拍”风潮。春天里，合肥的流拍现象只不过表明土地拍卖市场仍没有回暖罢了。事实上，土地拍卖市场的冷清，已随着房地产市场交易量萎缩而在国内不少城市蔓延。

　　土地频频“流拍”让政府进退两难

　　很明显，热门地块接连爆冷流标一个重要的因素是国家实行货币从紧政策以调控房地产市场，致开发商获取资金难度增加甚至无法获取贷款。业内人士说，之前开发商拿地资金主要有两个渠道：上市公司主要通过增发来获取资金，而非上市公司则主要通过银行贷款。现在两个渠道全部紧缩，开发商完全要依靠自有资金拿地，只有少量开发商有这个实力，大量开发商不敢轻易去拿大块地，否则资金链就要受影响，增加后续开发难度。
　　而土地新政也给了开发商当头棒喝。2007年10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确，受让人必须付清全部土地出让金，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。一些开发商坦言，土地新政无疑给他们拿大宗地造成很大融资难度，加之房贷紧缩，土地频遭“流拍”正是近期市场的正常反应。
　　“地市持续萎靡令政府进退两难。”一位县区国土资源部门的负责人说，一方面，土地出让金是地方政府的主要收入来源，另一方面，保证土地供应量是抑制房价上涨的前提条件，“现在拍地受到了限制，土地市场萎靡，令地方政府同样头疼。”
　　面对频频流拍寒潮，一些地方的国土部门或调低标底反复招标，或转招标为挂牌，降低门槛，但仍遭遇冷场。无奈之下，有的地方不得已推迟土地入市时间以应对。然而，土地入市时间不可能无限期拖延，转入下一季度入市也为未来增加了压力。
　　合肥市则采取了较积极的措施，该市国土部门在遭遇流拍后表示，合肥市将在长三角、珠三角等地区加大土地的推介力度。今年上半年准备携近2万亩商业地产和房地产项目赴上海招商。据合肥市土地储备交易中心披露，合肥今年计划供地5600亩，从4月开始陆续推介，届时是否有人“埋单”，引人关注。

　　政府拍地政策被“变相”操作

　　土地频遭“流标”、“流拍”不仅只是楼市寒流的一个证明，业内人士表示，近年来，一些地方政府采用挂牌拍卖方式出让土地的过程被变相操作，一味追求土地市场价值的最大化，导致地价飙升，从而助推房价上涨，土地频遭“流标”、“流拍”就真实地暴露出拍地政策存在操作弊端。
　　安徽新华房产集团一位负责人认为，目前，地价飙升形成的逼涨房价效应正在逐步加剧。不少地方政府在“招拍挂”出让土地的操作过程中，“招拍挂”变相成为“出价高者得”的结果，一些“出价高”的开发商竞得土地之后，不是开发住宅，而是以更高的价格“炒卖地皮”。
　　国内地产大鳄潘石屹在接受媒体采访时也认为，房地产与其他行业不同，购买土地这种原材料，不光是为了建造房子，还可以囤积土地等待升值，特别是在股票市场火爆时。有了大量“土地储备”就可以上市，或在股市上发行新股，不用建房子，直接募集资金。这就导致很多开发商用他们的金钱和时间去大量囤积土地，从而使土地市场价格上扬。
　　建设部原副部长杨慎在出席全国工商联房地产商高峰论坛期间指出，目前不少地方实行的“招拍挂”出让土地操作是有问题的。“招拍挂”没有成为一项建立在土地自身价值和土地周边环境基础上的竞拍活动，而是成了一些地方政府垄断定价行为，与市场经济的要求和国家有关政策的精神不相符合。

　　对供地制度应实行“政企分开”

　　今年1月7日，国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对规范土地市场作了明确的指示，并在“严格执行闲置土地处置政策”部分中明确指出，“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”。
　　“一些上市房企有明显的囤积土地现象，政策出台后地产板块受到严重冲击股价大跌。”中国科技大学经济管理学院教授程希骏说，土地政策明显严厉起来，因为担心被没收，一些开发商有意转让的项目突然增多。
　　他认为，国家对规范土地市场的强硬态度，以及针对房地产的银根紧缩，共同构成中央政府抑制房地产投资过热、房价上涨更快的系统调控体系。而今后土地70%供应廉租房、经济适用房、两限房、中小套型住宅的政策，更是在传递一个重要信息：中国房地产正在朝有限市场化转型，政府对房地产的介入将会越来越多，越来越有针对性。
　　“但这还不够，现在地方政府已经习惯了‘卖地生财’。”他表示，这就造成了用地项目的不确定性，政府不愿意把土地“割”出来用于城市低收入者的经济适用房项目，因为这样就无法产生大的利润，对GDP乃至政绩没有贡献。所以，目前需要完善土地供给政策，改变目前不合理的土地供给制度，避免政府成为推高房价的始作俑者。
　　“这就要实行‘政企分开’。”有专家认为，目前地方政府“政企不分”所带来的后果是地方政府热衷经营商业地产，疏于低收入者保障房建设。如果要真正解决目前所面临的问题，就要将从事商业地产的国企和从事低收入者保障房建设的国企实行分开管理，后者由国家直接控制，而前者则应设立一个第三方的经济实体来管理。这样就能兼顾双方，从而解决住房问题和土地利用问题。

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