拐点真相：十年一轮回 地产界洗牌已不可避免

流产 流拍 调控 洗牌

潘石屹把眼镜往上顶了顶，然后揉了揉眼睛——他不是在做眼保健操。这是在某门户网站举办的年会现场，坐在嘉宾中位席的潘石屹所做的一个下意识动作。连日来马不停蹄的“赶场”，又不断的倾听各种声音，并发出更多的声音，潘石屹显然有些累了。但与不少同行相比，老潘无疑又是幸运的。搭上了2007年年末的上市末班车后，SOHO中国的现金储备量一下子达到了150亿元，在现金为王的背景下，重金在握的潘石屹有了足够的底气，去引用恒大上市折戟的案例大谈“百日剧变”。

2007年是中国“地王”层出不穷的一年，在高涨的房价和上市筹资的乐观预期下，过去一年里，不少房地产公司卯足了劲头在土地储备上做文章，大型房地产企业集团已经占用了一半以上的土地储备。“中国虽然面积广阔，可供开发的优质土地还是很有限的。”IFCA北京总经理缪德飚对《当代经理人》表示。IFCA是一家总部位于马来西亚的跨国房地产信息化管理咨询公司，已经走过21年的历程。

物极必反。大举跑马圈地、土地储备量最多的恒大（4580万平方米）很快成了倒霉的典型：上市“流产”后，欠了一堆债的恒大不得不寄望于私募资金伸出援手。未来一段时间，如何找到救命的资金稻草，避免失血过多而亡的结局，将是恒大们，以及“那些离开了银行还没断奶的地产公司”，所面临的最大挑战。历史上这种教训太多了，孙宏斌泣卖顺驰的案例多次被拿来当作反面教材。

与上市的“流产”同时出现的另类情景是“流拍”，据统计自去年10月份以来，全国流拍土地超过40宗。很显然，在各级政府钱袋鼓鼓的背后，疯狂圈地的地产商严重透支了体力。事实上，舆论一直认为，政府在土地出让以及银行贷款上所扮演的角色一直是房价高企的重要原因。

“内地95%都是国有银行，在资金的放贷上，也许国家会受损失，但是另外一些人，在表面上没有违反政策的情况下，可能会坐收巨利，所以导致在贷款方面很难控制。”张甲伟表示，他同时对政府的监管效果作出了悲观预期，“政府的主观愿望是好的，但是现实中资本是逐利性的，个人也是逐利性的——有的是政治利益，有的是经济利益。要靠一个宏观的政府去盯着每一个开发商或者每一个企业，政府很难做到的。”在接受《当代经理人》采访时，张甲伟还引用了陈良宇的案件来说明贷款方面监管的难度，“如果好控制的话，那还会出现陈良宇的案件吗？”

“其实政府有点冤大头，其实他的根本目的是想解决老百姓住房问题，但是没想到整个房地产行业被一些开发商给操控了。”缪德飚对本刊如是说。缪对政府的调控持肯定态度，“是人，都要有东西控制，否则那就是仙了，是魔了。前一阶段对开发商太宽松了，所以现在要收缩他们的口袋，掐他们的脖子，否则老百姓怨声越来越高。”

他认为，随着政府执政经验的积累，调控措施越来越得力，地产界洗牌和寡头现象不可避免，“洗牌其实是回归自然规律。中国是一个大的地产市场，要十年一轮回。马兰西亚一个国家才相当于中国一个省这么大，地皮很快就开发完了，三年就一轮回。我们已经在国外做了21年的房产信息化，走了几个轮回，什么现象都经历过。”

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