开发商拿地底气不足 流拍现象向二线城市蔓延

最近半年时间，北京、上海、南京等一线城市已有超过４０宗土地“流标”“流拍”，引起部分城市房地产市场的波动，而市场状况一直比较平稳的合肥市、芜湖市等二线城市日前也出现了“流标”“流拍”，让不少人跌破眼镜。

据了解，合肥日前计划拍卖１２宗土地，结果１０宗“流标”、１宗“流拍”、１宗转挂牌；芜湖２宗土地结束挂牌准备拍卖，结果１宗“流标”、１宗“流拍”，这说明土地“流标”“流拍”已经呈现出向二线城市蔓延的趋势。记者综合土地、房产、金融等行业的专家观点，信贷紧缩导致的开发商资金短缺，无疑是土地“流标”“流拍”的最直接原因。

信贷紧缩，银行放贷更加谨慎

４月２５日开始，金融机构存款准备金率上调至１６％，这也是今年第３次上调存款准备金率。据央行统计，以金融机构人民币余额为基数计算，３次上调存款准备金率相当于冻结了约６０００亿元资金。

“存款准备金率再次上调，被冻结在央行的资金增加了，银行发放贷款的规模也就缩小了。”工商银行安徽省分行副行长朱文信说，最近两次上调存款准备金率相隔仅１个月，这使得一些银行调整放贷计划。

合肥一家房地产开发企业负责人向记者透露，他们一个多月前就开始向浦发银行申请贷款，各项申请手续和资质也都符合要求，可是钱还是贷不下来，而以前申请类似的贷款只要半个月时间。该负责人坦言，目前房地产业风险较大，放贷时银行比以前更加谨慎了。

安徽中信房地产评估有限公司董事长虞浩东也告诉记者，目前银行向开发商发放信用贷款的情况几乎没有了，都要求开发商以实物作担保，开发商想玩“空手道”根本就行不通了。

资金短缺，开发商拿地底气不足

合肥市土地有偿使用服务中心负责人张克旺在分析合肥１２宗土地拍卖结果时认为，８宗离市区较远，面积也偏大，而且价格也不算便宜，但市区内的“黄金”地块也卖不出去，真正的原因可能还是开发商资金短缺，拿地没有底气。

张克旺给记者算了一笔细账，以一宗１００亩的地块为例，出让金就将超过２亿元，如果一家开发商想参加竞拍，就需要缴纳至少４０００万元保证金，而竞拍的开发商必须达到３家以上才达到拍卖条件，也就是说要占用３家开发商总共至少１.２亿元流动资金，这不是一个小数目。

据介绍，在挂牌出让前，前来购买标书的房产开发企业多达１００多家，来咨询的企业就更多了。在竞标拍卖的当天，人气也很旺盛。张克旺说，这说明房地产商对市场的热度不减，企业还是看好合肥的房市的。至于观望者多、竞买者少，主要原因还是当前房产商的资金限制。

房地产管理部门统计数据显示，合肥房屋的空置率已经从去年的６．６％左右下降到目前的约３％，这说明房屋销售情况并没有出现不顺畅的情况，开发商资金回笼应该不存在问题，但开发商为何不拿地呢？

合肥市房地产管理局总工程师李慧秋一语道破“天机”：目前开发商的资金自有率普遍只有２５％左右，也就是说约７５％的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到３５％才能申请委托贷款。“很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商肯定不敢轻易拿地。”    

风险加大，开发商出手更加理性

４月初，福州融信地产宁愿损失７０００万元保证金，退掉了去年９月高价拍得的一块“黄金地”，在房地产业激起了千层浪；一些知名房地产企业也因资金周转问题导致项目“流产”，少数城市土地价格还出现了下降。这使开发商不得不反思以前疯狂“抢”地的行为，出手时也更加理性。

“目前许多城市房屋销售市场充满了观望的气氛，房子卖不出去，资金就不能回笼，也就没钱再拿地。”浙江一位开发商在参加长江三角洲地区房地产业协会联系网第十四次会议时告诉记者，以前拿了地即使不立刻开工，囤地也可以赚钱，但现在新政策规定囤地要收土地闲置费甚至被收回，还有可能贬值，“如果拿了地又迟迟不能开工，无异于‘飞蛾扑火’”。

“现在很多城市的形势都不太好，有的城市不仅房价不稳定，土地价格也在波动，贷款又那么难，谁还敢轻易买地啊？”一位参加合肥土地拍卖会的开发商无奈地说。

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