易宪容：土地市场的泡沫破裂意味着什么？

最近土地流拍之风潮已经开始在全国范围内蔓延。这与2006~2007年全国各地“地王”频出的现象，已经有天壤之别。2007年，这种“用股市圈到的钱来推高土地的价格，囤积土地；用囤积的土地来推高上市公司价格，大量圈钱”的模式，不仅短时间内推高房地产市场产品的价格，也造成了土地市场及房地产上市公司的两大泡沫。

然而，这种模式已经随着政府新的土地政策出台及牛市的淡化而改变。房地产开发商不仅无法从股市中获得大量囤地的资金，而且随着股价下跌，股本摊薄严重，再融资成本上升，再融资获批的可能性也越来越小。同时，新的再融资条件不允许房地产公司用股市获得的资金来囤积土地。新土地政策明确地表示房地产开发商必须全部交清土地出让金才能获得土地证。这些都表明以前房地产市场“空手套白狼”的经营模式已完全被堵死。可以说，这种“圈钱-囤地”模式的改变是土地市场泡沫破裂的一个原因，但还不是最重要的原因。

更为重要的原因是2007年以来国内房地产政策的根本改变。这种房地产政策表明，未来中国房地产市场是一个民生的市场，是一个解决及改善全体人民住房条件的市场。那么以前那种房地产以投资炒作为主导的市场就会发生根本性的变化。

有研究认为，中国的房地产市场不会出现拐点。但实际上，不管这种拐点是指政策还是指价格，当房地产市场发展模式发生根本性改变时，这种拐点出现是基本的事实，房地产开发商比我们更明白。他们或是降低价格，先他人一着而大量销售。他们或是知道房地产市场未来的发展变化，不敢进入土地市场来拍卖土地。

土地价格的高低完全取决于房价的高低。因此，土地市场的价格是房地产市场价格的先行指标，如果大量土地流拍，如果全国土地市场的价格全面向下运行，也就预示着未来房地产市场的价格会走向哪里。

房地产开发商已经清楚地意识到房地产市场将发生根本性的变化，意识到整个中国房地产市场的逆转，这就是国内土地流拍及市场泡沫破裂的意义所在。

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