房贷“紧缩” 房地产业密切关注4至5月的销售量

2007年的高额预收账款可以基本保障2008年的业绩,唯一不确定的是成交量和房价的发展趋势

从去年11月开始，房地产板块已经连续调整了近5个月，申万地产股指数从11月初的5850点下跌到近期的3500点，跌幅达40%，其中一线地产股万科和保利地产最大跌幅达50%，金地和招商地产最大跌幅达60%。

地产股前期的连续下跌主要受到三个方面的因素影响：一是房地产市场本身仍处于成交量大幅萎缩的观望阶段。二是开发商面临融资紧张和6月闲置土地清查大限的双重压力。三是保障性住房政策的进一步落实和细化，保障性住房的供应将对中低档商品房房价和需求造成一定的压力。

针对房地产业的宏观调控政策历来都是埋藏在房地产板块的非定时炸弹。长城证券的分析师刘昆认为，中国房地产市场的长期发展趋势依然向好。宏观经济的高速增长、城市化进程的逐步推进、人口红利下财富达到快速积累、人民币加速升值、以及拉动内需的重要手段，这些都是促进房地产市场长期繁荣的因素。房贷紧缩是今年最严厉调控政策

2008年房地产市场面临一些新的变化。首先是紧缩的货币政策，将同时影响商品房的供给和抑制商品房的需求。

另一方面，开发商在银行、股市的融资渠道受阻，且商品房销售回款不畅，只得求助于公司债和房地产信托。2007年度，每股经营性现金流低于－1元的有17家地产上市公司，而每股现金流净额高于1元只有19家公司。自有现金流方面，只有26家公司为正值；另外有6只股票每股现金流量净额同时为负。

其次，住房保障制度在2008年得到进一步落实。目前全国各城市大都公布了2008和2009年住房建设计划，其中保障性住房占新建住房比例为10%－40%。

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