京一季度商品住宅供过于求 价格微涨

在本文中，我们将对北京一季度商品住宅的供求关系和市场均价深入分析，并解构商品住宅平均价格形成的关键点，探寻这一“敏感指标”的变化根源。

研究表明，一季度北京商品住宅供销萎缩，供求比例超过1；均价近3万的公寓项目对商品住宅价格影响较大，12000-16000价位的商品住宅销售量变化对均价具有统计显著性，经济适用房竣工面积、销售面积占总体比例较小，目前对整体房地产市场高价位的影响不大。

商品住宅供求对比分析

2008年一季度北京市商品住宅供求比为1.26，呈现供大于求局面。主要是本季度供给及需求量双双萎缩，与06年一季度和07年一季度的热供、热销形成强烈对比。

受市场观望气氛影响，本季度商品住宅签约量下降幅度较大，同比下降40%左右，导致供求比大幅上升。北京5月中旬房展会即将召开，有近60个新盘也蓄势待发，种种迹象表明5月的供应和需求均有所释放，具体走势我部将密切关注。

商品住宅市场价格分析

从上图可以看出2005年以来，北京市商品住宅销售价格总体呈上升趋势；07年前三季度销售均价迅速拉升，四季度，价格涨幅放缓，增长率仅为1.41%；

07年底均价同比06年底提升幅度超过30%。08年一季度，虽然成交量大幅下降，价格依然以4.12%的幅度上涨，达到12830元/平方米。

各价格档次交易量分析

统计表明，16000元/平方米的住宅签约量变化最为平缓，说明高价位住宅需求对于价格的敏感性不大，签约量的需求弹性相比较小；中等价区间（8000至12000元/平方米、12000-16000元/平方米）的变化幅度较大（其中12000-16000价位位于总体均价之上，此区段的商品住宅的签约量过高、过低的变化，对北京住宅均价的形成影响较大。尤其在交易量较少的市场中，其影响权重将更大，因此在综合分析城市商品住宅交易均价中，应结合对交易结构的分析）；而低价位住宅（4000元以下）供给量及需求量均较小，签约量变化幅度也相对较小。

住宅类型分析

从商品住宅各档次签约价格来看，公寓项目价格依然最高，虽在2月签约价格小幅下降，3月又大幅提升，公寓签约均价达到29155元/平方米，公寓价格大幅上涨，也带动了商品住宅整体均价的提升；普通住宅签约价格在2月小幅上升，达到12914元/平方米，3月签约均价于1月水平相当，为11797元/平方米；经济适用房价格走势与商品住宅走势大致相同，均为先升后降，3月签约均价为2840元/平方米，经济适用房本季度竣工面积占总商品房竣工面积的5.83%，销售面积仅为4.46%，在市场影响力度仍旧较小；别墅项目仅在3月有少量交易，签约均价为18788元/平方米。

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