北京首个“信托式”物业小区业委会陷入危机

朗琴园信托物管遭遇维谷   

朗琴园小区业委会首次试水“信托式”物业管理模式却发生了小区物业管理纠纷不断的现象。业内专家认为，该模式理论还不完善，如果在小区内推广，全体业主的权益将无法保障。

记者日前了解到，朗琴园小区业委会由于对物业管理费用监管不力，导致小区物业管理纠纷不断。

去年11月，小区业主委员会与新聘用的北京嘉浩物业公司签署了一份《物业管理权信托契约》，至此，朗琴园小区成为北京首个启用该模式的小区。然而，小区启用该模式还不到5个月，小区便陷入了严重的经济危机。

法官：单个业主无法起诉物业

参与协调朗琴园小区纠纷的张女士告诉记者，曾经在小区内推广“信托式”物业管理新模式的“专家”向其表示，以往物业公司服务不到位的时候，单个业主无法起诉物业公司。而采用“信托式”物业管理模式后，物业公司不履行义务，单个业主就可以起诉了。

该模式的起草案人向记者表示，“信托式”物业管理模式最突出的优势是“每一个业主都可以行使委托人的权利，根据《信托法》原则，赋予了每一个受益人，享有委托人的权利，单个业主觉得物业公司不好，便可以行使业主大会的权利，提出诉讼。”据此，北京市第一中级人民法院的王忠法官对此予以反驳，王忠告诉记者，单个业主就小区公共权益起诉物业公司根本得不到《民事诉讼法》的支持，因此业主必须承担法院不予受理的法律风险。王忠还表示，社区自治机构的建立和社区的成长本身都必须经历一个缓慢的过程，因此希望一部法律的出台，一个模式的出台，就能够把物业管理中存在的问题全部解决是比较理想化的。“信托式”物业管理模式就存在着这样的问题，“信托式”物业管理模式从设计上来看应更倾向于公益性。但是在司法实践中会遇到很多障碍。首先国务院颁布的《物业管理条例》对此没有明文规定。其次在物权公示方面，如何对这种“物业管理权”进行登记，这个技术难关过不去，信托就有名无实了。

学者：业委会需要监督机构

对于朗琴园小区启用“信托式”物业管理模式出现经济危机的问题，北京大学法学院房地产法研究中心金锦萍博士却认为，该模式没有建立业主监督机制，业主对于业主委员会的监督问题无法解决，所以解决小区物业纠纷问题的关键在于构建业主自治机制。

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