北京首个“信托式”物业小区业委会陷入危机

她进一步解释说，按照《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会选举出来的执行管理机关，但是绝非凌驾于业主之上的组织，应该还是在业主的监督之下开展活动。在物业管理领域内，首要的关系应该是业主自治机制问题。如果出现对于业主委员会的监督的失控现象，后果不堪设想。

 　  王忠认为，信托涉及每个业主所有权的处分。每个业主都需要进行授权来实现物权的让渡。信托本身就存在经营风险。共有部分的权利如果让渡给物业服务企业，而企业在经营过程中出现危机，财产是强制执行的。这就出现了建筑物区分所有权中的共有权能，能不能被法院强制执行拍卖的问题，这里隐藏着巨大的法律风险。

金锦萍认为，信托财产的独立性是为了确保信托财产可以获得“破产隔离”，为此法律还规定了大量的规则。但是“信托式”物业管理模式中，作为信托财产的“物业管理权”是否可以同样适用相同的规则没有法律支持。

专家：信托合同应与单个业主签

王忠还认为，如果业主实施法律意义上的信托，必须将其权利让渡给物业服务企业，由服务企业经营。但是经营本身存在很大风险，一旦物业企业经营失败，财产强制执行时，“物业管理权”能不能被法院强制执行就存在很大的法律风险，业主和物业服务企业的权益都无法得到司法救济。

《中华人民共和国信托法》起草人之一的张天民博士指出，根据《物权法》规定，业主可以设立业主大会，也可以不设立业主大会，这是法律赋予业主的权利。因此，“物业管理权”最终的权利人实际是每一个业主，所以设立信托的也应该是每一个业主。

按照《朗琴园物业管理权信托合同》规定，如果以单个业主一套房为例，小区假如共有1000套房，作为单个业主的权益只能占共有权益的千分之一，那么怎么能够行使其他业主的权益呢？怎么能替代全体业主组成的业主大会呢？单个业主如果要解聘物业管理公司，怎么就能对其他业主发生作用呢？作为一种处分，信托涉及每个业主的所有权，因此，要想实施真正法律意义上的信托，必须由每个业主对自己的区分所有权进行让渡，这在具体操作上得不到法律支持。

记者从《物业管理条例》相关条文中看到，业主在物业管理活动中，享有提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议、提出制定和修改管理规约和业主大会议事规则的建议、参加业主大会会议，行使投票权、监督业主委员会的工作等权力。

专家：“信托式”物管理论还不完善

2007年11月，朗琴园小区业主委员会与新聘用的北京嘉浩物业公司签署了一份《物业管理权信托契约》，至此，朗琴园小区成为北京首个启用该模式的小区。如今时间过去了还不到5个月，小区便陷入了严重的经济危机。专家认为，该模式理论还不完善，如果在小区内推广，全体业主的权益将无法保障。竞报记者　王喜江

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