房价下降已成定局 京城“地主”日子很难熬
| 搜房编语 |
| 此一时彼一时,去年用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模,今年则看重现金量和存款量。目前,业内资金风险迫近,盲目跟风的中小企业和太过狂妄的地产巨头正在走向末路。但对于优质房企来说,却是“抄底”的好机会,它们耐心的等待着失败者吐出的黄金地块。如今严峻的市场形势,并不能验证“囤房、囤地者必将自食其果”,而是再次说明,永远不要成为冒进者。做一个出色的投机主义者,谨慎是第一要务。 |
| 新闻导读——资金短缺致命 房价下降已成定局? | ||
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房地产调控,正在迫使炒房者和开发商囤积的住房向市场释放,这将使供应成倍放大。另一方面,从2003年至今,持续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人群的退潮,也在从根本上改变商品房的供求关系。因此,所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言,商品房其实是供大于求的。
4月24日,我在《上海证券报》发表了《房价整体下降已成定局》一文,从资金入手,推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。这篇文章引起业界强烈反响,赞同者与反对者都不少。今天,我再从供求角度,再对房价的趋势进行判断。
从经济学的角度来看,商品的价格是由供求关系决定的,当供给大于需求时,价格会下跌,反之会上涨。由此,有一些开发商认为,由于新增需求(如,每年都有大量婚龄青年购房)、升级需求(弃旧房换新房)的持续强劲,中国房价在未来一个相当长的时期里都是供不应求的,因而,房价也是只涨不跌的。这种理论重复得多了,就真的成了真理,吸引了大批投机者、投资者涌入房地产市场,这导致大量商品房被囤积,加上开发商自己囤积的商品房,人为地减少了商品房供给,从而,推动了房价的上涨。
最近,从一线城市到二线城市,大量土地流拍现象,再次成为开发商鼓吹房价将上涨的一个依据。他们认为,房地产投资动力不足,将成为推升房价上涨的一个重要力量。在外行人看来,这是非常有说服力的,因而具有很强的欺骗性。
但是,我们不要忽略了,投机性(低买高卖赚取差价)与投资性购房(购房出租)行为都是建立在对未来房价将上涨这一预期基础之上的,一旦这种预期被打破,此前囤积在流通环节的大量住房将突然释放出来,将有效供给成倍放大,从而,导致房价的下跌。因此,在住房历史上有一个“加速”现象,一旦房价步入上涨轨道,由于囤积等因素,尽管商品房投资增长很快,但有效供给却相对减少,房价不仅涨幅快,也会持续较长时间,而一旦房价步入下跌轨道,囤积的住房释放出来,尽管商品房投资放缓,但有效供给成倍放大,这时,房价不仅跌幅大,而且,下跌同样会持续较长时间。
这样的例子不胜枚举。1993年6月,受国家宏观调控(即6号文)影响,北海、海口等地的房地产泡沫破灭。其中,海口市积压的空置商品房264万平方米,“烂尾楼”400万平方米,沉淀资金264亿元,这些积压的空置商品房直到2004年还没有完全消化完。
现在,我们房地产界面临着比1993年时更严峻的压力。一方面,为了化解通胀压力,政府调控的力度在加大,从信贷紧缩到土地审批到打击炒房等,全方位调控。另一方面,我国房价已经经历了一个接近10年的上涨周期,在这个周期里,有大量商品房被投资者和投机者占据。在南方的深圳等市,有媒体调查发现,超过80%的购房者目的在于炒房而不是居住。【观点:经济学家李开发称:今年房价下降可能已成定局】
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