从佳程上市引发对国内REITs的思考

现有的房地产开发商资金链紧张，利用传统负债模式来支付房地产投资只能使市场恶化。所以无论是开发商还是政府机构，都盯上了资本市场。

把国内好的商业地产打包上市，并非难事，至少佳程做到了，但是金融环境是在香港，香港的金融体系更加贴近国际资本市场。如果换到国内，金融环境又是否适合REITs呢？

虽然央行发表报告，督促REITs上市，但是至今也没有真正的行动，虽然一直流言今年下半年会在上交所挂牌，但是真正的是否会成功，要靠实践来验证，一些适合REITs的政策也是在实践的过程中，慢慢完善的，不是一蹴而就的。

佳程上市资料的造假，是给REITs抹上了浓黑的一笔，也算是给监管部门做了最好的提示。诚信对于金融体系来说是生命线，当造假变得如此明目张胆，REITs的上市只会给股民带来灾难。租金对于REITs来说很重要，它是带给投资者收益的重要指标，租金也是最直接可以回报投资者的。

对于目前国内的大环境下，房地产代理行内的人都明白，价格存在太大的虚拟空间，如东方广场，报价在210元/平方米•月，实际做过单的都知道，实际交易价格比这个低很多，可能在140元、150元，如果是老租户，又扩租很大面积的，实际价格会更低。而不同的代理行可以拿到的价格也是不一样的，对于国际大的代理行，还可以拿到更低的价格。而对于新上市的写字楼，为了拉到大租户，甚至不惜本钱，给出更低的价格，做出更大的让步。这样也造成了市场的非健康发展。

如果在REITs上市前，做写字楼的价格评估，衡量标准就是一个很大的问题，如果按初期为了拉到顾客的合同价格来定，这个价值是被严重低估的。可是如果按照报价，又存在很大的泡沫空间。而目前，国内是没有统一的标准，如何去量化，这个需要专业房地产市场去尝试评定然后再做调整。

长期以来，在国外，REITs是被房地产投资者看做股票的，股票投资者则将它看做房地产。可是从国内的角度来看，实际上它更像基金，我们日常说的基金是共同基金，由专业的团队来打造——管理募集资金的用途，无论是用于购买股票还是债券，在资本市场进行投资。而REITs是把募集的资金用来购买房地产，投资实业，用资本增长和租金收入来付给投资者。如果REITs要在国内上市，目前能够被大众接受也就是以基金管理的方式，主要用来购买房地产的基金，有专业的房地产管理团队购买和经营，就如同基金经理一般，而现有的成熟基金市场，在发行方面可以为REITs提供更好的成长沃土，这样的发行也会更加被民众认同。

在目前不景气的股市，某些重要的股票跌破发行价已经不再是新闻，如果REITs在相对不成熟的股市中上市，它的跌破会带来的负面影响力将会是整个行业的暗淡前景，更加会造成以后其它REITs的上市困难。如果是以基金的净值方式来计算，小的波动和稳定的收益都会吸引更多的长期投资者。

诚信是金融市场一贯的交易砝码。REITs的上市对开发商可以增加开发资金，对民众可以投资好的商业地产，对银行可以减少风险，是一个三赢的局面。而REITs只有以公信的方式计量房地产价值、以民众容易接受的稳健的方式发行、以诚信专业的方式管理房地产，才是三赢局面的根本。

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