戴德梁行报告：深圳房产市场一季度楼市分析

成交量逐渐回升价格回归理性

据深圳国土资源和房产管理局网上公布的数据统计，2008年1-3月全市商品住宅的成交量为51.95万平方米，同比下跌70.67%(见表2)。去年9月底新的贷款政策出台，市场成交量骤减，观望氛围一直持续到今年初，虽然市场自住需求并没有减少，但由于房价高企，买卖双方入市信心不足，依然出于僵持状态，加上春节长假影响，造成1-2月全市成交量再度下降，1月住宅日均成交量70套，2月跌至27套。节后各大楼盘开始采取不同的促销手段，积极入市，压抑几个月的需求逐渐释放，市场渐渐回暖，部分楼盘呈现热销景象，促使3月日成交套数达112套，比1月上升60.00%。

在一季度各区商品住宅的成交中，关外市场仍然占主导地位，宝安因为供应充足，成交量保持第一位，为18.69万平方米，但比去年下跌71.41%，龙岗成交量居第二，为17.52万平方米，同比下跌58.42%。两区一季度均有大盘入市，加上开发商出于整体销售额考虑，部分项目入市定价趋于理性，从而给市场带来热销景象，如宝安中心区的深业·新岸线三期凭着合理的定价，开盘当天取得了销售50%的好成绩，成交接近500套。金地梅陇镇、万科第五园等楼盘凭着促销活动及给老业主的补偿计划等营销手法，也达到热销的效果，禧园、茗萃园等靠近边缘片区的楼盘因房价相对较低也成为热销楼盘。关内各区因为供应本来较少，加上房价较高，不少已入市楼盘都门前冷落，一季度成交也大幅下跌，其中福田跌幅最大，同比下跌82.39%。

房价回归理性

在经历去年底的理性调整后，一季度深圳房价整体呈下降趋势，1月因为入市多为普通住宅，且观望氛围浓厚，环比12月下跌9.77%，2月受春节长假影响，成交量骤减，均价也略有下降，3月，在货币政策紧缩、市场调整等大气候的影响下，之前推迟入市项目在年后纷纷面市，并采取各种促销措施进行营销，致使房价整体回落，全市均价跌至13618元/平方米，环比下降16.53%。尽管房价呈下降趋势，但1-3月深圳整体商品住宅均价达14699元/平方米，同比增长29.19%，仍处于高位运行(见表3)。

在各区房价中(见表4)，盐田由于一季度有万科东海岸等高端项目的入市，带动了全区均价快速攀升，达22948元/平方米，同比上涨109.52%，成为全市本季房价升幅最高的区域。福田在售项目多位于CBD周边，且有香蜜湖1号这样的高端项目成交带动，因而全区均价被拉升至22728元/平方米，同比上涨63.78%。而龙岗因为在售项目多为普通住宅，且在边缘片区，加上万科第五园等项目理性定价入市，所以均价处全市中最低，为9756元/平方米。