现金流极度紧张之下 别指望有人会出手救房企

去年此时，股市形势一片大好，银行信贷增长迅速，房价刚刚开始加速，政府正因供地不足而倍受指责，当时各家房企的口气基本上都是缺地，主要工作也聚集于拿地。钱不是问题，只要拿到地，企业的未来就有了保障，上市公司股价就有了支撑，非上市企业有机会挤上IPO的快车，完成鲤鱼跳龙门的飞跃。那时候，衡量一个房地产企业好坏更多地关注土地储备，手上没地的房企说话都没有底气。

今年春天依然如约来到，但往昔的故事已经不再，如果你今天问一个房地产企业的管理者最关注什么，相信答案应该是两个字：“现金”。这方面从上市房企年报可窥一斑。根据上市房企不断公布的年报显示，多家公司的每股现金流出现巨大负数：保利地产(600048.SH)为-7.65元、招商地产(000024.SZ)-4.74元，金地集团(600383.SH)-7.52元。据统计，2007年42家A股房地产上市公司经营活动所产生的现金流量净额为-365.99亿元。以富力地产为例，公司的负债比率为140%，流动负债中的预提及其他应付款约111.3亿元，2007年的总负债约为415亿元，而现金只有13亿元。

出现这种情况其实不难理解，由美国次贷危机引发的金融动荡正在席卷全球，大陆股市已经近于腰斩，抑制通货膨胀在政府眼中已经成为了比经济发展更重要的任务。银行信贷反复收缩，央行存款准备金率年内已经上调三回至16%，房地产信贷更是严格从紧，以至于好企业也很难贷到款。有同行戏称，现在与银行方面吃饭，埋单的已经从银行变成了开发商。房价经过一年的疯狂也疲态尽现，在宏观调控各项政策合力作用下，再无力上攻。更有甚者，由于房价未来走势预期的改变，大面积的观望情绪笼罩了楼市，成交量大幅萎缩的状态让整个房地产市场降入了一种莫名的消沉，甚至多种促销降价手段频出也未能有效刺激市场快速回暖。

在这样的宏观经济背景下，很少会跌停的万科A股跌停了，带领着地产板块一路狂泻。有人说是因为一个关于进一步紧缩房地产信贷的传言，但当央行出面辟谣时，也没见地产股止跌。近期又有不少新闻涉及房地产企业现金紧张，甚至有博客文章称今年房地产企业资金缺口达到一万亿元之巨，虽只是一家之言，相信亦有一定道理。特别是政府一方面紧缩开发贷款、严控购房贷款，另一方面国土部门严格限期开发土地的要求，各家2007年大规模扩张的房地产企业又将面临入不敷出的困境。

因此，控制企业运营风险、关注现金流、强调保证资金链安全是房地产企业目前的必然选择。至于去年房企无比看重的土地，虽不能说已经不重要了，但对某些企业而言，恐怕已经变成了烫手的山芋。特别是那些一不小心拿了“地王”的企业，有钱还好，如果现金流出现问题，地价款交不上，可就有麻烦上身。据了解，已经有企业迫于资金压力，准备将手中已经取得的土地基本上以原价转让。更有甚者，外地某二线城市，一家曾经与万科同时拿地的企业，于不得已之时壮士断臂，将所购土地退回政府，保证金认赔。对于这样的企业，在去年那种整体环境下的决策今天看来是如此的荒谬，风险控制严重缺乏，又有哄抬地价之嫌，可恨还是可悲？万科家大业大，它可不会给你打保票。

还是万科，去年率先“卖拐”，结果年度完成超过500亿的销售，手中执有170亿现金，今年一季度又揽百亿入账。在市场不振时占得先机，不独自己的日子过得不错，还挤压了他人的生存空间，堪称一举多得，属于龙头企业逆境中求发展的高招。比起那些单纯观望、死扛的企业而言，在企业经营战略层面不知高出多少倍。与万科采取类似战略的企业还有不少。

总之今天的市场已经不是昨日的楼市，不能再用老眼光、旧观念考虑问题。2006、2007年的房地产市场可以说是多年来可遇不可求的一次机会，或许和黄金市场一样，多少年才有那么一次。过去了就不能再留恋，更不能一味停留在回味与记忆当中自欺欺人。别认为房价不会跌，政府其实并不在乎房价跌10%(这是格林斯潘对美国房价下跌幅度的预计极限)，因为政府认为有太多的事比房价重要。我们的银行也不会因此而死，更不会如任总所言先于开发商而死。依笔者认为，如果开发商要死，那么终结者十有八九会是银行，银行不仅不会先死，更不会陪着开发商死，只可能是成为那压垮骆驼的最后一根稻草。

别指望有人同情房企，你的死活没有多少人在意。银行和政府都一样。政府最多担心如果大量出现烂尾楼会影响和谐社会，也许还会顾虑影响土地市场收益。而银行只会操心自己的金融安全，未必会真的出手帮企业度过难关，或许也有心无力。政府至今不救股市，更不会救楼市，能救房企的只有房企自己。至于如何救，那就得八仙过海，各显神通了。

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