观望情绪浓厚 京房景气指数十年最低

二、一季度“京房景气指数”处于景气波动周期历史低位

从1997年以来的景气指数波动序列看，房地产开发景气指数（以1997年3月为基期）波动轨迹大致可以分为四个周期。

第一周期从1997年至1999年末，是我市房地产市场起步阶段。1998年实行住房分配货币改革，“京房景气指数”由不景气区间进入景气区间，并迅速走高，1998年4月达峰值108.2。与房地产建设周期一致，同时受当时市场需求量制约，在经历一段时间开发高峰后开发市场逐渐沉寂，景气指数也呈回落态势，1999年4月抵波谷101.5。

第二周期从2000年至2002年末，是市场起步发展阶段。随着市场需求量的复苏，开发市场也随之繁荣。2000年以后，开发投资高速增长，2001年达到50.1%的高点，景气指数连续两年维持在106以上的高位，并于2001年7月达到历史最高112.1。由于这个时期房地产开发处于起步发展时期，市场秩序还不规范和完善，反映在房地产开发景气指数波动上，虽然景气水平总体走高，但是震荡较大，峰位较高、谷位较深，房地产开发市场很不稳定。

第三周期从2003年至2005年上半年，是市场调整阶段。为了更好地引导房地产业向规模化和规范化运作转型，2003年以后国家宏观调控开始介入，对稳定房地产开发市场起到了积极作用。2003年11月，景气指数达波峰值107.2。2004年4月出台《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作通知》，明确2004年8月31日后，仍以历史遗留问题为由协议出让土地的要从严查处。这一政策的出台对我市房地产开发市场影响深远，当年开发景气指数应声回落，11月跌至波谷102.3。土地的“8.31”大限政策是我市“京房景气指数”波动轨迹的一个分水岭，此后景气指数波动由过去的振荡剧烈、谷峰差距较大转向平缓，峰谷差距也由第二周期的9.3缩小为4.9。但是开发市场也由此进入一段低迷期，为后来供需矛盾凸显，价格迅速上涨埋下伏笔。

从2005年下半年起，国家宏观调控力度进一步加大，我市房地产开发景气指数进入新一轮的周期波动阶段。受国家抑制固定资产投资过快增长政策影响，2005年下半年景气水平较为低迷，全年房地产开发投资增速仅为3.5%，处于1998年以来的最低点，景气指数运行于102-104区间。2006年房地产开发投资增速有所反弹，随着市场需求的日益旺盛，商品房价格快速上涨，开发建设供给也随之回升，“京房景气指数”平稳回升，基本运行于105-107区间，8月达峰值108.4。2007年我市商品房价格已经在高位运行，并且增速突破两位数；同时，受央行连续加息、第二套房贷等政策出台，以及市场对保障性住房和限价房预期等因素影响，市场出现观望情绪，商品房销售面积持续大幅下降，房地产开发建设速度放缓，“京房景气指数”开始低位小幅波动并逐渐走低。今年一季度，景气指数下滑趋势明显：完成土地开发面积和竣工面积快速下降，分别比上年同期下降79.3%和26.3%；同时，商品房销售面积在上年同期下降36.8%的基础上，继续下降46%，商品房销售价格涨幅开始有所调整。2月份“京房景气指数”跌至1998年以来的历史最低101.4，3月份仍低位徘徊于101.8。(本文来源：北京市统计局　国家统计局北京调查总队)

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