油价接轨等于房价暴跌？四大因素阻拦房价大跌

有关房价何时下跌的问题现在已转为了国内油价何时放开的问题。对国内房地产价格，我总结成一句话：“油价接轨，房价暴跌”。高油价击溃了美国经济原有的运行模式，引爆了次级债危机，欧盟在《京都议定书》的约束下，提前适应了高油价的挑战，因此经济总体保持了健康运行。而中国经济还很难适应高油价，这就是为什么一季度以来全国闹油荒最严重的广东房价下跌最猛的原因。

我最近准备改行，离开股市去房地产业发展。这并非因为我看空股市而看好房地产业，而是我认为此时此刻的中国房地产行业比股市更需要有创新的金融工具来化解这些年累积起来的巨大风险。未料，大多数人听说了我的决定之后，首先问我：“房价什么时候会下跌？”他们不想听我的论证，只是希望我把房地产价格走势的预测化作一句最简单的话，“就像你预测股市时常说的通胀无牛市那样直截了当”。我理解这些朋友对于金融学的美妙框架和理论或者政府的复杂条例及政策都不太关心。所以，我打算先回答他们最关切的问题。

对国内房地产价格，我总结成一句话：“油价接轨，房价暴跌。”

近3年多来，我一直认为：只有当人民币对一篮子货币升值才会导致房价下跌，除此之外的其他任何政策都只是让政府增加税收，或者让国有商业银行增加利息收入。自从人民币汇率改革以来，大家没有看到房价下跌，就是因为人民币在对美元保持稳步升值的同时，美元对各主要国家货币快速贬值，致使人民币实际有效汇率不升反贬。新任商务部部长已明确表示：反对人民币快速升值。由此可以判断，人民币升值之后房价将下跌的预测基本前提已经不能成立。

在我看来，货币就如同一把尺子，用来度量房价时，如果尺子缩短了（贬值了），那么房价该就上涨；如果尺子拉长了（升值了），那么房价就该下跌。但是，近日有朋友指出我的这个分析存在缺陷。美国房价在急速下跌，而美元同时也在贬值。按照我上述的理论，美元贬值时美国房价不是该上涨吗？对此，我必须做个全面的分析，来答复这位细心的朋友。

从2001年起，美元进入贬值通道。一开始，美国房地产市场确实出现了繁荣，一切看上去都是那么完美、那么符合金融学的规范：当一国货币贬值幅度高于其国债利率时，该国出现通货膨胀的压力。但是，好景不长，石油价格的上涨击溃了美国的地产繁荣，导致了次级债危机的爆发。

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