春展论坛：新市镇主义能否助推房山楼市崛起？

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008-05-15 14:47:00 来源：房地产门户搜房网胡曼琳

春展论坛：新市镇主义能否助推房山楼市崛起？现场展示

▲论坛背景：

众所周知，近年来郊区楼市引发了一个又一个热潮，让大家认识到郊区房产的巨大前景和空间，而把守京郊西南重地的房山楼市则显得有些沉寂。2007年11月7日，北京市规划委员会首次全文公布了《北京十一个新城规划2005－2020》，作为规划的11个新城之一，房山逐渐成为为引发关注的又一热点区域。

距离六里桥仅十余公里，远离城市喧嚣，房山新城已然占据了诸多地理优势，随着地区住宅项目开盘数量的逐渐递增，数十万平米大盘以及别墅项目不断涌现。在目前楼市价格普遍走高的现状下，价格成为房山地区房地产项目的又一显著优势。除此之外，新城规划推进后的轨道交通、配套设施以及楼市未来的升值发展空间等，都成为了购房者们特别关注的内容。

搜房网现诚挚邀请您参与本次论坛，分享彼此的精彩观点，共同探讨房山新城的现状和未来，看新市镇主义能否助推房山楼市崛起！

▲论坛时间：

2008年5月15日上午10：30

▲论坛地点：

国贸春季房展搜房展区直播间

▲论坛嘉宾：

水墨林溪策划总监王红军
　　拱辰星园营销总监梁雯
　　汇金房地产开发有限公司销售部经理苏红
　　亚豪房地产服务机构高级策划经理王靓
　　天恒乐活城主管策划推广工作芦艳

▲论坛主持人：

搜房博客记者胡曼琳

▲以下为论坛精彩图文：

【主持人】搜房网的各位网友，大家上午好。我们今天论坛的主题是“新市镇主义能否助推房山楼市的崛起？”。在我们论坛开始之前，我们给大家介绍一下到场的嘉宾，我身边的是北潞尚界的王总，这位是水墨林溪的王红军，中间这位是拱辰星园的梁总，这位是世界名园的苏总，这位是我们天恒乐活城的芦总。大家都知道房山区域是北京很重要的一个区域，这个区域从04年开始，这个项目越来越多，受到了很多人士的关注，这个区域在开发的过程中，开发商做了很多很多的努力，现在大家一起来讨论一下自从07年年底的时候，颁布了一个北京11个新城区域之后，房山区有什么影响，有什么可以让我们的区域更加的崛起，我们先请各位简单的讲一下您对房山的印象是什么？从王总开始。

亚豪房地产服务机构高级策划经理王靓

【王靓】前几年对房山的印象距离是比较远的，这两年接触了这个项目，发现了实际上真正的距离就其他的边缘性的板块来讲更近一些，包括房山两个卫星城，一个是良乡的卫星城，一个是燕山的卫星城，尤其是良乡卫星城，基础设施也是让我没有想到的，推出的配套式完全适合城市发展的需要。

【主持人】总的来说，这个区域是一个很便捷、生活环境非常好的城市。水墨林溪的王总您有什么看法，您也可以讲一些优势和不足的理解。

【王红军】很高兴跟网友见面，我觉得房山区我的印象是一个环境优美的地方，房山的旅游资源各个方面都有它的优势，从交通来说，在到房山的京石高速上交通上非常的方便，目前从北京的高速路上相比，拥有这样优势的比较少，房山区应该是一个做郊区化发展的比较适合的地方。

【梁雯】谢谢主持人给了我们这样的机会，让我们可以讨论这样一个议题，今天的议题是新市镇主义能否助推房山的发展，“新市镇主义”最简单的我们可以理解成就是“城市郊区化”，随着城市经济规模的膨胀，城市经济、居住重心集中于城市中心区的弊端也愈加明显，城市中心过剩的人口和产业，需要借外力迁移到城市郊区。同时城市以一个中心为点，向四周扩张，开发面积成倍数增长的模式，在北京来看就是原来的“摊大饼模式”，也在很大程度上受到制约，譬如生活配套、教育医疗设施的配备等，在城市以一个中心为点的向外扩张的模式中存在着很大的弊病，并极大的制约着城市扩张发展。城市郊区化的运动就是在这样的大环境中形成的这样一种开拓行为。刚才主持人您说到了去年11月7号新城规划颁布，房山区作为十一个新城规划之一，可以理解为它是分解现在北京城市中心区的各种压力的副中心之一，也属于多中心中的一点，尤其是北京的西南部，目前城市规划中有一个明确的规划，属于西南生态发展带。

【梁雯】房山早几年给人的感觉，是相对发展比较落后的，整体人气不足，大概是03年04年开始，随着天地新城、世界名园这些项目的进入，实际上房山区房地产市场的水平已经得到了明显的提升。而且房山的区域配套，尤其是良乡新核心区这个板块，目前已经发展的非常的成熟了，在一定的意义上我觉得也可以看作是北京西南区域的一个商业中心，周边聚集的商业，生活配套，医疗教育是非常完善的。房山早年给人的印象在这几年已经得到很大幅度的转变，这是我对房山的主要印象。

【主持人】就是说它在慢慢的演变为城市的副中心，同时扮演越来越重要的一个角色。下面有请苏总。

汇金房地产开发有限公司销售部经理苏红

【苏红】大家好，我对房山的感觉现在大不同，不仅是包括比较大的房地产开发商，最重要的跟国家定位房山区自己一个西部的生态居住带是一个关系，很多人就是看好了未来10年的发展，房山区政府也在相应的交通方面，包括市政方面做了很大的改进，我们现在的项目借助于房山优越的条件，很多人在理由上越来越多的认识到房山区是未来10内是一个很好的居住区，是比较适合人员居住的。

【苏红】针对与市中心的人员越来越多，相对郊区是更加的舒适，我们是立足打造提高人民生活品质的楼盘，包括交通，严防路等等，最重要的是房山要开通轻轨，交通解决了很多人感觉市区和郊区相比，郊区更优美一些，旅游节刚刚结束，现在有30多个旅游观点，对房山去在全国范围内的发展是相当好的，我感觉未来的房山有一个很大的发展。

天恒乐活城主管策划推广工作芦艳

【芦艳】因为我们公司是进入房山这个板块非常晚的一个公司，我感谢各位的介绍，现在的距离来讲，不能从一个单纯的公里数来计算的，要考虑到达某一个地的时间来计算，因为我刚刚到这个项目不够的时候，认为这个项目很远，实际上我来回上班它完全是第一居所，是一个非常理想的地方，我希望大家对房山感兴趣的多看看，多了解了解。

【主持人】感谢各位的介绍。现场很多的关注房山区域板块的一些购房者，他们也希望通过我们的论坛听到我们项目这边的一些声音，听到了刚才的介绍，这些年的发展对房山区的发展是很大的，它已经从老北京一个心目中比较边远的地方，变闪艘桓鲂碌氖姓颍绻颐墙残轮行模率姓蛴谑堑幕埃颐且≡窈芏嗟慕嵌龋确剿滴颐翘岬降牡囟危烦痰奈侍猓庑┐蠹叶伎粗亍?lt;/p>

【主持人】下面我们讨论一下每一个讨论因素，现在的一些情况和一些政策对未来发展的影响。因为我去了几次，印象非常的深刻，一进入京石高速房山的话，眼前一片绿色，我们先讲一下生态，讲一下房山区的生态怎么样，如果我们发展成为一个新市镇，对它的环境有什么影响？对我们的项目有什么影响？

【王靓】因为本身房山区就属于北京两轴两带多中心的绿色生态带的中心，同时它还有很多的旅游的景观资源，给属于要选择第一居所的客户来讲能够提供一个非常舒适的环境，同时快捷的交通也可以方便我们的业主在上班和回家休息之间进行一个时间的穿梭。另外周边的旅游资源也会在周末休闲和旅游独家的时候提供给客户一个非常好的环境，综合而说，房山这样一种生态环境包括它的区政府对生态环境的保护，因为我们也知道，最近房山一直在创维，整个的城区都是处在维护良好环境的一个状态。

【主持人】因为房山也在进行创维的活动，也是属于市政府主要倡导的一项今年重点的工作，我们属于各类企业都要是全力的支持，也是要来维护房山一个良好的居住环境，也是希望能够吸引更多的城区客户到优美的房山区进行居住。这里也提醒我们各位项目的代表，可以结合我们的项目谈一下，我们的项目如何建设好的生活环境，由于北麓圆是属于良乡卫星城的一个核心的区域，本身也是毗邻房山惟一一个城市景观的河流，就这个河流来讲，也是前几年房山政府大力整治的河道，经过这么多年的治理，已经恢复了原来河水清晰的河道，因为我们470万平米的居住社区本身城市居住的环境非常好，小区我们也采用了主题公园的设置，也是非常的美丽，我们在小区的南部特意的设置了类似于健身公园这样的场所，也可以提供在这里的居民休闲纳凉一个好的去除，这个河流也成为一个主要的景观带。总的来说，里应外合，共同营造一个生态优美的景观。王总，咱们水墨林溪已经从名字上非常非常美了，您是怎么看待房山区的生态环境的？

【王红军】我们从大的一点考虑这个问题，从北京市房地产市场发展运作的一个规律和消费者购房的一个

水墨林溪策划总监王红军

需求选择这样一个角度考虑，北京市在2000年左右或者是早一点的时间，大家做房地产运作的时候，更多的时候是考虑一些点的问题，找出一些卖点进行重点的宣传或者是造一个概念以这种概念性的东西引领购房者的一种购房的需求或者是需要，这样一种运作的方式，但是随着地产市场不断的城市和发展，这种方式可能逐渐的不被消费者买单，消费者也是在讲一直是处于一个购房理性回归发展的道路中，消费者对购房提出了新的要求，特别是是03年非典事件发生的前后，随着我们购房者对这种生态健康的购房理念的需求，北京市多加楼盘推出了生态，健康，这种住宅的概念。

【王红军】打这样一张牌，大生态牌和健康的牌，但是我们看到有一些项目是自然环境的现在，它所在的区位和环境，限制了它能在这种健康和生态的方面取得的进展和成就，大的环境对一个项目来说，是很重要的，在这个时候我们看到一个区域走到了大家的视野当中，就是房山区，因为我们可以讲它是一个风景优美，环境秀丽的一个大的环境，我们粗略的统计一下，房山区有这么深厚的发展底蕴，著名的经典有3、40个，包括国家级，十渡风景区，还有其他的国家森林公园，云去思等等，都是很著名的旅游景点，在这样一个大的环境中，为房山区的发展提供了基础和环境，我们目前操作的这些盘，首先在生态发展的道路上具备了一个基础，随着市政府提出的一个西部发展带，大家越来越把房山购房选择宜居，选择生态这样一个理念引入到人们的购房理念当中。

【王红军】我想在这个发展过程中，还有一个购房者逐渐认识的过程，以及开发商所逐渐提高这种认识的过程。我们想一开始到北京郊区购房的人，很多的消费者选择一个比较低的价位买一个经济实惠的房子，这个时候地产的开发商也注重时尚的销售，走一个成本领先的战略，用一个低价位的产品抢占市场，但是随着地产市场的成熟，购房者提高了他们的需求，开发商也适应这些变化改变自己的思路，我们的小区，总体的规划是63万平米，但是我们的绿化率48%，我们把环境和文化作为很重要的两点放在我们的设计当中，从我们的户型中也有全明设计等等的产品，环境上我们48%的绿化率，这一半的土地上是绿化，我们做了万米的水系，我们分布了很多景观，整体来说，我想也是符合我们整个区域大的发展趋势的，也就是走健康生态文化这样一个发展的道路。

【王红军】我想这个也是从北京市地产市场发展的规律角度来说的，我们购购房者购买的需求不断的升级，从开发商整个开发社区过程中提高自己的市场认识，适应市场，提供市场需要的产品，引领市场这样的道路，形成的一个客观的结果，房产区周围的一些盘，大都提出了生态发展的道路，这也和我市政府提出的概念是吻合的，这将成为我们下一步继续发展的一条道路。

【主持人】非常感谢王总精辟的感触，我非常的赞同。我不知道我们现场的一些项目听了王总的讲述以后，有什么感想我觉得这些很多项目都是打绿色和生态的牌子的，因为每个项目都有自己的特色，王总讲的这些是非常适合的，接下来请梁总讲一下对房山生态环境的认识和感受？

拱辰星园营销总监梁雯

【梁雯】关于房山的旅游资源也好生态环境也好，前面两位王总已经讲的很全面了，我只想简单的补充一些，实际上所谓的生态，我认为是不是也可以理解为健康生活。03年非典以来，整个社会都在提倡或者说追寻健康生活，最基本的是通过居住环境及居住地周边的自然环境来实现。恰恰房山区的环境是和这个健康生活相吻合的。举一个简单的例子，我们开车经过京石高速的过程中，放眼望去道路两侧满是绿化，这在其它高速路上是体会不到的。而且刚才提到房山区的旅游景点也好、水库也好、温泉也、，刺猬河也好，这些所有的自然环境是常年生活在城市之中的人们无法体会的，也是大家比较向往的，其实我觉得这也是今天议题，所谓“新市镇”主义的郊区真正的核心价值之一。

【主持人】谢谢梁总。下面有请苏总讲讲您对房山生态环境的理解。

【苏红】刚才两位老总说的比较全面了，我是房地产界结合房山区来说有一个得天独厚的优势，30多个经典，包括政府的大力推进，它现在已经扩大到整个的北京市更大的是全国的市场，从过去购买房山区的业主主要是房山区，但是是来自于海淀，宣武市中心的很多的人来认可，包括外省市的，现在房山区的旅游还有绿色的景观发展的话，带动了整个房山区方方面面的发展，包括基础设施的发展，我们的开发商也是得到的优势，包括我们的世界名媛园，我们也是针对与很多的业主到郊区购房来说，主要考虑项目最初的设计理念就是提高人的一个居住品质，很多人到郊区选房，不仅是第一套居所也好，包括第二套第三套来说，方便的是怎么样提高品质，我们提供的是6层带电梯的板楼，在其他的区域这种项目也有，但是我们更独一些，我们是320万平米的大型的生态社区，也考虑到绿化为主，包括二龙戏珠的景观，证明了房山区是一个龙脉，很多人不仅仅是可以享受到周边的绿化，旅游景观，更能体会到龙的传人的生活背景，我们借助与这个优点，在未来的市场上会有很大的发展。

【芦艳】大家好，实际上刚才听了各位的介绍，我感觉房山这个地方的确也是非常具有发展潜力的，我们来到这个项目不长，一年多，还没有正式的开盘，我通过几位的介绍对房山有了更深刻的理解，我们的项目立项之初也是到优厚的自然环境，当时的定位的时候是乐活城，这个概念是很多人都在宣传的概念，它倡导的自然，健康，可持续的生产理念跟房山大的市政定位是非常贴切的，这个项目从方方面面的发展来讲也是本着这个原则来做这个项目的，包括我们对一些温泉的引进，还有太阳能的利用，对这种自然能源的利用都会引进到住宅的里面来，我希望大家能够看到不一样的房子。因为房山的项目楼盘很多，但是各具特色，我也希望大家多来房山看一看看，我相信能够在这里找到您合适的房子。

【主持人】通过这一轮的介绍以后，大家对房山的正泰环境和各个项目有了更深刻的认识，听完了以后，我代替我们现场的购房者提一个问题，区域这么好了，环境这么好了，配套是怎么样的，我们选择日常居住的话，配套环境非常的重要，我们的一些环境能不能得到满足，或者是就近解决，这个非常的关键，请各位项目的代表介绍一下我们配套的环境和我们项目自身在配套上做了哪些工夫。

【王靓】作为房山也好，良乡也好，它本身的城市的配套设施是非常成熟的，它可以包括我们日常所用到的像餐饮，娱乐，像休闲娱乐，这种健身完全都可以满足，客户的日常的需求，包括医院学校也是比比皆是，大家都知道有一个良乡的大学城，就我们的项目来说，北潞尚界是第五期，早就了非常成熟的配套的环境，不仅是周边的配套设施可以应用，另外社区里面，本身我们的小区就有医院，红十字会，包括从幼儿园开始，幼儿园小学中学，在这些的社区里面都有，它还有一个专门的体育场，除此之外，是日常的餐饮，包括像一些小的这种餐饮的店，中西餐各样的特色是具备的，本身小区里面的便民设施是齐全的，洗衣店，美容美发，超市也都是有的，另外我们的这个小区里面有花冠超市的点，这个本身目前的居住够大，也是单独设立了这样一个超市的分设点在里面，不仅有花冠的超市，还有投资客在我们小区里面设置的小型的超市，可供我们的业主选择。另外因为本身这个规模我们本身在我们小区的南侧有一个属于派出所，可以说就这个北流商界这个项目来讲，不仅仅是在内部有成熟的配套设施，外部刚才也说到了房山这一块成熟的配套也可以引用，包括一些大学的设施。

【主持人】有哪些大学？

【王靓】经贸学院，工商学院，包括娱乐，KTV都是应有尽有的，所以说完全没有问题。

【主持人】感谢王总的介绍，也希望关注我们这个项目的购房者听到这些以后对您的选房子有帮助。

【王红军】我觉得这个问题跟上面的问题一起谈下来，我们刚才也讲了整个的房山区在大家的眼里面是一个旅游区的，我再深入的讲一下，在大多数目前的北京人的眼里面，第一个是房山区是美丽的，大家认可它环境资源非常的丰富环境优美，另外是神秘的，因为他们对这个区域缺乏了解，包括主持人提到的问题，在存在部分人的脑海里面认为房山区是落后的。所以说，像刚才主持人也提到我们五位今天坐在这里表达我们一个共同心愿，请允许我代表我们在座的五位，我们有一个共同的新，在各位购房者普遍的购房百姓之前，揭开这样神秘的面纱，让他们真正的了解这个区域，我们可能有重点的各自再有重点的针对性介绍一下各自的项目，选不选这个区域，选不选这个项目权利在购房者的手里。应该说目前的房山区的发展，比大家脑子里面预期的快一点，特别是大家提到的城市副中心的这种规划的影响下，在我们的房山区的主要的套还是比较齐全的，满足生活需要是没有问题的。

论坛现场五位嘉宾正在酣畅交流

【王红军】包括我想讲一下，可能很多购房的人不是特别了解的一个事，其实我们现在市政府这种房地产规划的部门，对小区的规模和配套的这种要求是有一定规范性要求的，也就是说当你的社区达到一定什么样规模的时候，你必须要有邮局，银行，菜市场，超市等等，我们很欣喜的看到房山区不缺大盘，10几20万是一个起步的概念，再网上像水墨林溪我们是63万，房山区百万以上的有很多，按照这个规模的配套，按照这个规模的社区发展，其实在我们做规划的时候，市政府本身对我们有要求，我们要提供很多很多配套内容出来，所以在我们大规模社区里面购房是不用担心生活配套的问题的。

【王红军】包括像在水墨林溪我讲一点本项目特别的地方，它有1500平米的步行商业接，这些是只租不售的，很多的小区有很多的商业配套，把这些卖出去以后，开发商对这个把握度是下降的，事实上如果开发商把这些商业都卖掉了，可能购买这些房子的业主有很大的自主权，于是我们看到有很多的店针对的情况。我们这里讲的水墨林溪只租不售的模式，段时间内开发商会牺牲一定的利益，没有快速的回流，我们租的话，先规定好商业模式，现定好这块商业只做咖啡店，再出租，只不过是谁来做而已，我规定这里是做洗衣店，这样规划以后再出租也是为了适应我们这个区域目前发展的一个需要，适应我们客户的需要，再最大限度的满足我们业主配套的需求。整体来讲，我所看到的房山区的各个大盘配套是非常的完善的。

【主持人】有了这些大盘的支撑以后，我们的新市政才发展起来，梁总讲一下您对这个的看法。

【梁雯】购房群体也好，或者说是广大的业主也好，它对配套的质疑和怀疑是很正常的。对一个郊区的项目来讲，最大的制约因素之一就是市政配套和生活服务设施的不齐备，尤其是早几年很大的程度上是制约着郊区项目的置业情况。现在看到房山部分地区确实也在一定程度上存在着一些这种情况的，是稍稍的落后于市场发展的。但是就像王总说的那样，房山区不缺大盘，大盘项目可以通过完善小区内部的配套设施、完善周遍学校、商场、医院等公共配套设施，这种完全市场行为巧妙地弥补着其它方面的不足。它们可以完全的依靠这种市场化的行为通过自己的一个项目也好、周边区域也好去打造出一个小的商业核心，或者是直接改变周边的商业、教育、医疗的配套，早期也主要是通过这个完成的。但是从房山近几年的发展规划来看，实际上无论现状还是后期的发展都已经有非常明显的改变，尤其是像现在房山新的核心区，也就是我们说得良乡这个板块，通过房山新城亮相组团的规划建设，包括科技园区，包括未来的轻轨建设，实际上后期的发展是非常显著的。

【梁雯】而且从现阶段来看，良乡板块的核心区是由北秀街、拱辰大街、西潞大街、良乡中路围合的板块，在这个小区域内云集了刚才提到了华冠超市、美廉美、苏宁电器、亿客隆、良乡医院、工商银行，农业银行等诸多的服务于百姓生活的设施，生活便利度是非常高的。我们认为良乡在一定程度上已经成为北京西南地区的商业中心。早期房山的居住者更多的去哪消费呢？他们大多选择到公主坟那里消费，但是目前情况来看，房山区的居住者，包括丰台的，很多人是到良乡这四条大街来完成日常消费，像现在的华冠超市，它每天的客流量是非常高的，客户络绎不绝，从这个角度来看，尤其是良乡核心区商业配套的环境是绝对可以完全满足甚至是可以说是完美的满足了居住者的生活便利度。

【梁雯】然后我想再着重的讲一下教育配套的问题，近几年跟教育配套有密切联系的地产项目，尤其是与区重点中学挂钩的项目，受到业主的广泛重视，譬如去年跟景山小学传来佳音的远洋山水，在客户群里的受欢迎程度很高，再像我们拱辰星园项目，它跟房山区的区重点中学良乡二中仅一墙之隔，购买拱辰星园的业主子女可以直接的享受，甚至说是独享，区重点中学的就近入学。教育地产无论是北京还是在周边的城市，其发展趋势是非常明显的，后期的受关注的程度也非常高，有一个优质的教育资源的项目，其自身的核心竞争力和附加的价值也自然会提高很多。再回过头来说，良乡核心区这个小的围合板块内，基本上是步行5到10分钟就可以完全的解决人们生活必需品的购买、消费、医疗等生活需要。再加上房山新城规划的带动下（像良乡组团、燕山组团）市政府的大力发展，包括整个北京城市规划重心的偏移，必然会在很大程度上改变得完善，这个区域肯定会成为北京西南方向上的一个重要商业节点。

【主持人】很感谢梁总，苏总给我们讲的更远一些，我们去年公布了10月规划的一个内容，现在很多大盘的发展，对这个配套设施未来发展的影响是很大的，您认为这个配套以后会怎么样发展，会成为一个什么样的景象。

【苏红】我比较同意王总的看法，置业者和购房者，第一个首先会选择区域，对区域认可是最关键的，房山区被认为西部的生态居住带，包括良乡的卫星城，本身房山区带这个之前一直是一个发展的区域，本身的配套是一直都有的，只不过是随着大市政相应的政策的指向的话，所有的配套，包括教育，医疗，还有旅游景观，它是有了更大一步的提高，主要是在这一方法，所有入主的话房山区的楼盘也是这样的，包括很多人到这里购房，首先考虑的是交通便利不便利，很多人到市区主要是因为市区有吸引人的，包括教育和医疗的配套，现在入主房山的楼盘，在整个的大市政基础上已经有了完善的配套，每个社区也在完善，它本身的话，既然是说大盘，320万的世界名园，一共是3000多套的房子，还有别墅区，花园洋房.

【苏红】这些相应的话，社区既然是作为大盘考虑到整个业主的日常真正的话，今后的生活便利，我们完全是自身自荐的，包括教育，八中和幼儿园，我们建这些商业配套不仅仅是带动本项目的发展，而是带动区域品质的提升，很多人认识楼盘以后，更多的认识了房山区，包括我们这边，尤其是一些房山在早几年有一些商业配套为什么没有发展起来，是消费群体没有上来，因为它本身是房山区本身的购买群体，现在是整个全国的人在房山流入的话，消费的档次也上来了，必将会带动房山区的发展，包括开通轻轨，良乡是一个卫星城市，要分散整个北京市的压力，包括医疗配套，关于良乡医院，电力医院很多的建设，也是满足所有的购房人和房山区发展的同时，更加的带动房山区带整个北京市场的社会地位的提高，未来的10年，房山区在发展的区域内，无论是购房也好，投资也好都是一个最佳的选择，当这个地段真正的成熟起来，达到相应的成熟度的话，你们到房山看的房价跟目前肯定不大。

【苏红】因为我早期在03年来到北京的时候，在良乡购的房子，那个时候是2000块钱，现在08年的房价是6000多，8000多的都有，北京市，通州，大兴都是从最初的2000块钱到现在的8000块钱，我感觉无论是投资和购房，房山区是你最佳的一个选择。

【芦艳】刚才我听了各位的介绍，我也感觉，的确，因为那个作为开发商来讲，就是做商业是政府的要求，也是住房者的需求，我觉得这个是赏开发义不容辞的事情，王总丁武了20万起步，我们就属于起步的楼盘，别看开发的面积不太大，但是配套商业是3万平米了，这个不光是服务于小区，对整个的苏总说的要带动周边一片的居住人，服务他们，我觉得我们20万平米起步的楼盘都能够做到这样的规模，更不用说大盘了，这个是大家不要认为是一个问题的。

【主持人】讲的非常好，我觉得从这个发言里面，体现了我们房山一家亲的感觉。刚才讲了这么多以后，其实我们在心里面新市政的轮廓很明晰了，但是一个城市的发展和一个中心的发展，不仅仅是现有的状态，还要发挥很多的潜力，发挥很多可能现在还没有发掘出来的价值，在几位的眼里，未来的房山区的发展潜力，你们认为有那些是可以被挖掘的，那些方面是更加完善的？

【王靓】其实，房山区是一个区域板块我可以讲，升值潜力非常大的一个区域，为什么？因为一个是刚才说到了像S5号线的新建和通车，包括京石高速的建设，都是链接了一个城市和房山的距离，我们也知道，如果说交通或者是说我们的道路开通的话，对城市，尤其是板块的价值带动是非常大的，苏总这里也介绍了，通县这边，北边的一些区域，他们的价值的表现和现在房山价值表现感觉出来就是房山的这种价值潜力是非常大的，刚才也说到了除了道路交通这一块的挖掘性比较大以外，还有旅游资源，因为房山区这一块也是将来定义成为一个绿色生态旅游居住区这样一个概念，从刚才几位朋友讲到的，大家一直都是在提倡我们的绿色环保生态居住这样一个概念，目前来讲，我们提到了房山良乡这些建造的大盘，都是要从这个方面来去加大这个力度的，除了保证房山现有的这种绿化生态环境以外，从本身内部建造的小区来讲也是进一步的加强优势，这两方面的价值是比较大的，可以带动我们板块价值的上升。

【主持人】感谢王总。

【王红军】我想如果说这个区域的发展趋势的话，应该说目前这个区域里呈现两个趋势，一个是市政配套的进一步完善，包括市区各级政府在所给予的大力支持和发展，包括我们开发商在配套完善过程中的一些努力，我们的水墨林溪也是从我们小区到颐和园的公交车刚刚开通，这种市政生活配套进一步的完善，将是我们这个区域发展的趋势之一。另外一个是在未来的一段时间内，各个项目的趋势会走一段健康发展的道路，我想，今天既然谈这个问题，想谈的开一点，和大一点，不仅仅是房山区，北京市的住宅市场发展的趋势，我认为有两点，一个是节能这一块，可能会成为大家更多的关注，另外一个是文化，我想会成为我们住宅市场发展下一步的两个趋势吧，就节能这个方面.

【王红军】我想讲一点，可能是涉及到一些细节的方面，这里面说的长一点，前几天，12号，四川发生了大的地震，这次地震的事情出来以后，给我感触最深的有两点，一个是我们的确是生活在一个信息大爆炸的时代里面，我们的信息量太大了，出了事情几个小时，全国人民都知道，这个是以前来说是不可能的，我们现在整个国民素质提升的比较迅速，大家动这种奉献爱心，捐款捐物也是表现的非常好，在这样的时代里面，人们通过中国国民的素质的提高，大家更多的关注节能这样概念，我和员工聊天的时候讲，现在大家关注节能不是为了省钱是为子子孙后代做一些贡献，一个节能灯在超市是5、60块钱，并不是说为节能灯节约多少电费，我不知道才能够省回我的钱，但是我买是因为想节约资源，不要让子在我们这一代过渡的开采。

【王红军】在住宅方面更多的节能概念会受到大家的关注，特别是房山区这样一个风景优美的区域里，我们要本着保护环境的角度开发这个区域，我们不是进来了很多很多的开发商使这个区域不再优美了，这样就适得其反了，相反从住宅这个角度，大家更注重资源的节约利用，在我们的水墨林溪小区，我们用一种分户独立式的采暖的方式，这种供暖方式比传统的暖气片都要节约这些能源，这是我们的一些设计，包括我们的建材上，我们使用这种真空玻璃的窗户，这种窗户热组合率比传统的要好，这样就节约一些能源，我们不是说节约多少钱，而是代表我们节能环保的理念，这种理念会成为下一步发展的趋势之一。

【王红军】另外一个是文化的发展主线，因为我们看到，就是说包括从春秋的产品的角度讲，可能在国际市场上有三流的企业做产品，二流的企业做技术，一流的企业做标准，中国在整个国际市场中走过的弯路，我们生产一个DVD的盘给国际上做DVD的一块钱的版权费用，外国的一些企业他们制定了一些标准，现在中国开始提自己的标准，包括我们刚刚上的3D电话，这是中国自己的标准，包括无线领域，中国想要发展自己的标准，房地产这个领域，中国也在开始走一个从产品往上走，走技术，走标准，最后走文化这种道路，像房山区我们也讲，是龙的故乡，因为中国我们讲北京猿人的发源地是房山的周口店，我们也被称为龙乡，有一个龙的文化在里面的，我们也提出了“”发展的口号，我们在小区诸多的元素里面都把这种文化渗透出来，如果大家感兴趣的话，欢迎大家到我们的小区看一下实质性的东西。我总结性的从大的方面来讲，我认为地产市场发展的下一步发展的两个趋势就是节能和文化这两个。

【主持人】王总刚才说的问题其实提醒了我一点，说到潜力这一块，王总提到了节能，不仅仅是一个开发商的行为，而是开发企业的理念，我们不仅要为自己的发展做一些工作，更重要的是为这个区域共同的提升我们的品质，提升我们产品的一些质量，共同为区域的发展做一些努力。梁总讲一下。

【梁雯】刚才咱们提新城也好，提卫星城也好，从国外的案例经验来看，新城或者卫星城基本上都是属于分散城市旧中心区的各种压力的一个新的中心区，包括像我们所看到的曼哈顿至于纽约，巴黎新城至于巴黎等等。制约新城中心发展的实际上是它的交通和区内的配套，因为我们生活在郊区，但是我们的工作区域，包括商务活动、聚会活动等还是要在中心区完成，所以说首先交通条件是非常关键的一点，。就房山来言，现在交通环境已经相当不错，前面也已经提到，但是随着后期第二条高速的建设、随着轻轨地铁的建设，交通环境还会越来越完善，仅这一点，整个区域后期的发展就很值得期待。

【梁雯】我还想再从价值角度说一下。我这里有一个表，是我们公司选择了五环路周边跟良乡板块关系类似的一些区域，我们由北五环看起：海淀山后区域目前平均价格是12000；上地板块主要价格体现为13000-16000；清河--西三旗区域价格体现为12000-14000；北苑板块价格水平集中在13000-16000；来广营区域目前销售均价大约为14000。我们沿着五环路继续往下看，东五环东坝板块是11000-15000；管庄—常营板块价格是13000；京沈沿线主要在售项目富力又一城，其目前价格体现为12000。再看一下南五环亦庄板块价格目前已达到9500--13000；大兴黄村板块是9500—11000。最后我们看一下西五环石景山八角区域价格水平目前也已经达到了15000-18000元/平方米。而反观作为房山核心区的良乡板块目前仅仅是在7500这个价格水平左右，但是它现状的城市交通网络的构建、市政配套的建设均不次于其他区域，甚至优于其它类似板块，但是良乡板块在销售价格上却比其他区域低了将近25%，所以我们说它后期的价格升值空间是非常明显的。

【主持人】感谢梁总从价值投资和购房的一些数据上讲了一下潜力，苏总您有什么想法。

【苏红】关于房山区的市政配套，在今后的发展结合的问题，刚才前几位从宏观的方面说了一下，我具体的说一下，房山区作为一个区域性的发展，在整个的像全国也好，也好，在推广，各个项目的配套，都在逐步的完善，包括我们这些所在的这些房山区的楼盘的话，可以说各自都有自身的特点，每一级都是各有千秋的，我们做的时候，最重要的是包括世界名园都是在打自己的品牌项目，我们现在其实对主要的一个观点不断的把项目做大做全做的更精一些，不仅是满足最初的购房者是简简单单的生活配套，更主要的是窦店地区的发展，推动整个房山的发展，这个跟房山区的大环境是密切联系。这几年房山区的很大发展，包括各各界的认可，我们也是力求做到更精，更好，呈现给所有的购房者一个更完美的一个作品。

【主持人】其实我们这个房地产企业它的发展和区域一起来成熟，一起来塑造我们的品牌之路也是关键的，而且我们将来有更多的潜力。

【芦艳】我觉得完善的发展刚才几为都提到了，都是以生态为主，我作用房地产的开发商的确有这样的优点，在一个风景优美的地方做房地产开发也兼顾到地区环境保护的作用吧。刚才王总提到了一个节能减排的问题，我觉得是咱们国家这几年一直在倡导的消费观念，我觉得这个作为房地产来讲也是一项影响对节能环保影响比较大的一面，我觉得房地产应该做出更多的努力。

【主持人】通过我们五位嘉宾的发言，我们看到房山区的潜力是非常大的，在交通伤，建筑本身上，文化和环境的发展上，我们都会导致价值潜力和我们这些地产企业品牌的影响是很大，说到这里，我们最后要讲一下，这些项目对我们客户的定位，刚才来的时候，和王总作了一个交流，他说我们今天现场来多很多人，但是房山区不是青睐国贸的房产会，会选择军博房交会，我们在购房者选择上是一个什么概念和想法，我们希望提供什么样的生活理念，房山区很长的一段时间都是定义为内部，我们慢慢的往外走了，随着客户的提升，慢慢的定位在外部区域，有什么想法？

【王靓】我们是这样的，因为从客户定位来讲，其实房山区的项目主要是两种消化的范围，一个是房山当地的一些比较高端的客户，他们要进行一种升级换代这样一种改善居住环境这样一种需求，另一方面我们要去吸纳刚才您提到的西部的一些客户，海淀，西城，包括中关村有西部情结的客户，到我们的西南区域来进行置业，其实是分两步走，一个是消化当地的置业，另外是吸引城区的客户到我们的这里体验这种不一样的记住环境，和更高端的居住环境，北麓高尚一个是观景洋房，满足一次置业这样的购买者，另外还有一种是满足当地居住换代和城区体验高端产品居住的一种需求，因为毕竟像这种爹拼的形势是不一样的，住惯了平层的更喜欢这种上下空间不一样的感觉，包括花园洋房，让你在居住的过程中更加的亲近自然，在这个居住环境和居住的理念下，我们希望西部的客户到我们这边来。

【主持人】我知道您的项目也是一个很大的盘，能够看出我们生活理念上的变化。

【王红军】目前从客户群体定位的角度来讲，我想是这样的，有不同的角度和纬度，您说的地理区域来看，水墨林溪同这个盘诞生之起，在本地区的客户不是特别多，市区比较多，我们大部分的是海淀，石景山这些区，我们对这几个区域的交通是非常方便的，再深一点的讲，我们用其他的唯独考虑这个问题，水墨林溪是针对我们现在所提的新贵，新白领这样一种概念的人群，因为我们看到这个盘，水墨林溪从建筑的外观，规划，人文这个角度有很多传统的因素在里面，但是同时它在一些细节设计上，包括建筑用材上有一些很前卫的东西在里面，这个是符合我们现在在中国特别是在北京出现的这样一个新的阶层，也就是说目前我们看到很多很时尚的年轻人，新白领的结成，在骨子里面有对中国传统文化的向往，这个阶层对我们的项目关注是比较多的。我们其实水墨林溪是一个比较适合生活和宜居的盘，我们更多的是针对喜欢改善生活品质来提升自己生活品质的客户群体。

【主持人】我特别想问王总一个问题，刚才咱们之前也有提到我们说这个新的城镇主义会使房山区成为一个新的副中心，这个副中心崛起以后，会有很多的商业也好，或者是企业也好，随之而来，这种浪潮会不会形成我们的一种回归，从一开始定位到本地的人们，到北京城市核心的一些人群，到最后我们新的商业区域里面的人民他们生活的场所？

【王红军】产品的定位有一个发展和变化，包括回归的概念在里面，但是我想这个要和一个周边的社区配套的这种市政配套和社区配套的完善程度和产品自己的特点有一定的关系，包括王总讲到的，产品的不同决定了人群在哪里。我们到三期推出双拼花园洋房这样的产品出来，这样对购房的人群有一定的改变，这个和产品本身的特点有一定关系的。

【梁雯】从客户的定位来看，房山或者说京石沿线来看，是一个大的京西范畴，刚才王总也说早期房山这个区域具有比较强的神秘感，或者也可以说是早期人气不是很足的，所以早期这个区域的项目更多的是在房山区内消化，也就是地缘性客户为主，因为地缘性客户对区域比较了解。但是从现状看，地缘客户肯定是客户定位中一个不可或缺的因素，但是已经占不到一个绝对的比例，你看房山现在的交通条件，看配套环境，都是非常便捷的，发展度都是很高的，再加上现在价格水平并不高，比如良乡板块均价现在是7500多块钱，窦店均价现在是5300多块钱，从这几个点都已经能够吸引到房山以外的，譬如丰台、海淀这样的客户群在这里置业。按区域看，窦店这个区域我认为他的客户群更多的是养老的，以及刚才王总说的新贵阶层、也就是新白领阶层，这种新白领阶层他们购房时考虑的基本因素是解决基本住房问题，他们事业上处于刚刚起步阶段，他们是来北京工作或者本身居住在北京刚参加工作不久的的人群，他们需要有最初的属于自己的居住空间，而且这个空间要在一个与其工作空间转换比较便捷的区域。

【梁雯】我们再看良乡这个板块，它的客群目前来看实际上有将近一半的比例是在本地消化的，随着配套的发展成熟，房山区内很多所谓的有钱人或者他们有明显的在房山区域内进行升级换代的需求，好比我们拱辰星园项目148平米的户型，开盘伊始就基本售空，这些客户基本都是房山本地的地缘客户，考虑的主要是生活配套的完善及生活便利程度，同时我们拱辰星园的客户有一半，或者说超过一半的客户也是来自于北京市区的，就是刚才说的所谓的大京西范畴内的客户。我们认为房山这个区域的客户群是由一种很明显的变化现象的，这种现象是什么呢？是一种客户群回归的现象，从早期的绝对地缘，到区外占绝大比例，再到后期一定会变成区外和地缘齐头并进的现象。

【主持人】会造成生活理念的什么变化呢？苏总，梁总已经做了一个判断您再详细的说一下。

【苏红】他说跟我们最初的定位是打响精通的，我们是从老年社区定的，我们最初的系夕阳红老年社区，在顺义有一个东方太阳城，它定位不仅仅是带低的人，吸引的是北京市中心的群体，老年人居住和养老主要看的是绿色的环境，在实际的销售过程中，我们这边是中年人占了更多的比例，而且我们这个客户群跟良乡有不同，他们主要是吸收本地的购房群体，我们是市区和外省市的占到了60%，我们这边是只占到了30、40%左右，因为这个楼盘的话，我们在最初打造的时候不是说普通楼盘.

【苏红】因为320万规模是比较大的，在整个的过程中—包括我们的海淀区域，因为有一点，吸引市中心的是更多一些，因为品质的定位是比较高的。所以说因为这个东西的话，每一个区域不同，市场定位也不一样，吸引的人群也不一样，再说小区的品质也是随着整个房山区的板块的吸引为主，现在就是说房山为好多越来越多的市区外省市人的认同的话，对本项目的开发，和整个会不会从本地的购买群体发展到城外，会不会回回到房山区域之内，本身这个之中的购买群体都是在这个区域的，只不过楼盘不一样的话，群体也是不同的，房山区因为很多大盘的介入，会更多的吸引一些房山区之外的人士的购买。因为它不仅仅带动本身项目的发展，更加重要的是带动北京市房山区市政，商业，医疗，教育整个大方面的发展。

【芦艳】刚才几位也提到了天恒乐活城，我想简单的介绍了一下，主要是20万平米，分两个区，北区是小别墅，南区是花园洋房，我们没有分区内和区外，我们是能够认可的这个客户都会是我们的客户群，我们没有特别从理论上把它这么分，但是实际上从在当地的一些楼盘的销售情况，我们也了解了，客户群的来源也的确是西部和南城北部比较多，这个是不容否认的，从产品来讲，我觉得还是各个项目有各个项目的不一样，所以它就像苏总讲的，的确吸引的客户群也不一样，我们马上要开盘的项目也是一种超附加价值的房子，有可能你在市区买的是两居室，在这里是住到有花园，有阁楼的房子，这种居住的感受是完全不一样的。

【芦艳】像我们的花园洋房是针对一些市区客户量身订作的，现在家里面的孩子都是一个，他们将来有照顾老人的任务，我们也特别的推出了2+1的客户，小夫妇可以单独住，又可以随时照顾身边的老人，这种房子可以非常自由的利用它，这是一个非常适合大家居住的这么一个长期发展的户型，我希望大家有机会去看一看，谢谢。

【主持人】通过这一轮我们几位老总的发言，我们可以看出一些想法，可能我们在产品的设计上，在我们的生活理念上倡导上也有所不同，今天现场有很多的购房者关注我们这个论坛，我们也希望现场的购房者跟我们做一个互通的交流，大家有什么问题的话，我们这一轮会邀请老总讲一下最近的开盘信息，如果您想了解一些更详细的问题的话，可以到我们的前面来进行提问。

【王靓】我简单的介绍一下我们北潞尚界的情况，是属于北潞园的第五期，北潞尚界整个的建筑面积是12万平米，容积1.19，是非常宜居的楼盘，主要的建筑产品是46层的花园洋房为主，我们目前的开盘是1至6号楼，有观景洋房，另外我们刚刚推出了100套的花园洋房和叠拼，有220平米，也有地下室的面积可以供我们的业主置业。在城区买一套一居或者是两居的概念，在我们的房山区域体验不一样的居住和感受，我希望有对良乡和北潞尚界感兴趣的业主到我们那里看一下。

【王红军】水墨林溪是在我们的总体规模上达到了63万平米，容积率是1.26，总体的环境是非常的漂亮的，我们已经去年已经入住了，我们马上要推出市场的是二期的产品，16栋的办事小高层，是在我们一期产品上进一步的升级，采用了一些新的技术，把我们的品质做到更高，三期全部的竣工之后，我们的环境也是非常非常的优美，也欢迎我们的广大购房者和搜房的网友到我们那里参观一下我们的小区，参观一下样板社区，参观一下我们二期样版间。

【主持人】我再介绍台上的项目，北潞尚界、水墨林溪、拱辰星园、世界名园和天恒乐活城，请关注我们这些项目的网友往前靠一下请我们的梁总继续的介绍。

经过近两个小时的交流论坛圆满结束嘉宾合影留念

【梁雯】芦总他们项目20万平米在区域中属于刚刚起步，今天参加这个论坛的项目我看了一下，有70万的，有63万的，还有上百万的，给我的感觉是非常的汗颜，呵呵，我们的项目相对比较小。但是呢，其他的几个大盘是属于主打规模开发、复合大盘的概念，我们项目走的是跟大家不一样的路子，是比较精制的小盘，拱辰星园这个项目的地块从拿地的时候已经是良乡核心区的最后一块地了，所以我们做了这么一个产品。而且拱辰星园项目在5.1期间还刚刚推出了150余套房的补充，主要是两居，三居为主，现在来讲我们的价格还并不是很高，在整个的区域里拱辰星园现在的价格是属于一个相对比较中庸的水平，大概7500左右，而且如果想买的话还有折扣，呵呵。

【主持人】今天有展位吗？

【梁雯】没有，国贸展会针对得更多的是京东，京北的项目，北京大西部的项目相对较少一些。

【主持人】说一下咨询热线。

【梁雯】这个朋友们通过上网或者114都可以查到，我再说一下，拱辰星园的销售热线是69361860，欢迎广大购房者来电咨询。

【苏红】我们现在世界名园是第一期的，320万，占了项目的1/6，我们一期分四个便板块，ABCD，A已经入住了，我们正在开发的是B，不仅仅是带电梯的，供应的面积一般是80平米到160平米，可以满足不同消费群体的购买的需求，我们的项目还有一个比较独特的，我们的直饮水和生态用水的，我们是采用了美国的生态处理系统，打开水龙头以后，可以直接饮用的，然后轻轨会加大我们这个小区的发展，价格现在是6000到6500左右，前面的A组团有一些东西方向的房子价格是比较低的，整个的项目过程中，我们预计在明年年底是整个一期81栋楼初步的建成规模，对于购房者来说，B组团无论是那个方面是非常有吸引力，非常的欢迎大家到我们那里看一下。开盘的时间是5月底。

【芦艳】刚才介绍了一下，天恒乐活是20万平米，分两期开发的，然后它今年开发的是一期也是我们也叠拼别墅和洋房这一部分，是今年的7月份，就开盘了，希望大家到时候看一看。

【主持人】谢谢我们老总的介绍，不知道现场有没有问题要问的，如果有的话，请示意我，今天的时间临近中午了，我们的购房者也饥肠辘辘了，也感谢五位老总参加我们的论坛，相信伴随着开发商的进入，我们的项目会越来越好，也希望我们的网友会密切的关注我们的几个项目，谢谢大家！

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