基金转卖凶猛 新增写字楼供应量赶不上整购需求

今年一开年，北京写字楼市场逆势而动，上亿美元的大宗交易不断爆出；同时，个人租售也很火爆，种种迹象都昭示着投资转向，北京写字楼市场在经历了限外的门槛之后，进入了新的上升期。此段时间，无论是投资还是自用，都是一个写字楼交易的黄金时段。

整售项目租金上涨30%

 限外令的出台令外资整售写字楼市场降温。目前整售市场的主力军是国有企业，但我们不妨把那些曾经在媒体面前频频曝光的“外资整售案例”一一翻出来，看看它们在中国投资写字楼的“幸福生活”。

目前多数项目以出租形式为主，受政策影响，未来传统区域只租不售的项目将会逐渐增多，这对于区域写字楼市场品质的提升会起到一定促进作用。

从今年整售成交情况来看，成交主体均为国有企业，其主要原因是随着政府宏观调控的影响，外资投资写字楼等建设经营受到限制。另外，传统区域写字楼租金上涨速度迅猛，自持经营，对于项目本身的金融运作有较大好处，其获利空间会更大。

日本私募基金Re-plus投资华贸，美林正大签约中国红街等案例说明，外资目标主要集中在CBD、金融街、燕莎商务区，这些区域的项目一般地理位置优越，商务氛围浓郁，物业符合高端，而且租金上涨速度较快，投资回报率高。

位于CBD商圈的凯德置地租金报价一直维持在8.5元/天/平方米，低层的租金报价为7元/天/平方米，入住率达到70%，和去年租金相比浮动不是很大。华贸中心的租金为11～12.5元/天/平方米，成交均价达到9～10元/天/平方米，入住率达到50%。中国红街目前租金在4～5元/天/平方米，入住率也达到了70%以上。

西环广场的租金报价为6～7元/天/平方米，成交均价达到5元/天/平方米，环比去年的租金上涨了1～1.9元/天/平方米，塔3的入住率达到了90%，塔1刚开始招租，并且在4月之前会有优惠活动。

从2007年开始，CBD与金融街的甲级写字楼租金稳步增长，国贸与嘉里中心接近满租。租金报价在40美元/月/平方米以上，成交价也在35美元/月/平方米左右。入住率在90%以上。而金融街的租金成交价超过了20美元/月/平方米，入住率大幅提升，部分项目接近满租水平。

从2008年CBD写字楼市场新增项目数量来看，供应量较大。环球金融中心WFC、北京IFC、侨福芳草地等项目都将于今年入市。另外，已封顶的京城第一高楼——国贸三期，预计于奥运后进入预租阶段，作为CBD绝对的地标，相信其办公部分将得到大型内资、跨国企业青睐。从CBD写字楼入住时间来看，主要集中于年初、年中、年底。为了缓解市场压力，很多项目从2007年已开始预租或预售。

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